Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – publication du BOFIP
L’administration vient d’indiquer que la taxe de 0,6% ne s’applique pas aux engagements de construire.
L’administration vient en effet de publier les commentaires relatifs à la taxe additionnelle de 0,6%, qui a été instaurée par l’article 21 de la LFR 2015.
Il ressort de ces commentaires que la taxe additionnelle ne s’applique pas aux mutations exonérées de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Les mutations d’immeubles qui s’accompagnent d’un engagement de construire ne sont donc pas soumises à la taxe additionnelle (BOI-ENR-DG-60-10-20-20160406 § 110). Une certaine lecture de l’instruction et des textes laisse également à penser que les achats comportant un engagement de revendre ne sont pas non plus soumis à la taxe. Ceci devra être confirmé.
Ne sont pas non plus concernés les échanges d’immeubles faits à titre pur et simple ainsi que les apports purs et simples en sociétés passibles du droit fixe.
DMTO – engagement de revendre – application du délai spécial de deux ans prévu en cas de vente « à la découpe »
Dans un arrêt très remarqué du 7 juillet 2015, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré la pratique de l’Administration fiscale consistant à se placer dès l’expiration du délai spécial de 2 ans prévu au dernier alinéa de l’article 1115 du CGI, décompté à partir de la date d’acquisition du bien, pour apprécier le respect – ou non – de l’engagement de revendre pris en application des dispositions de ce même article en cas de ventes dites « à la découpe ».
En effet, selon la Cour, lorsqu’un marchand de biens a acquis un immeuble en s’engageant à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans (4 ans sous l’empire de la législation en vigueur à l’époque des faits litigieux), tout en précisant que ce délai serait ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l’un des droits de préemption des locataires, la revente de logements loués lors de l’acquisition mais libres d’occupation au moment de la revente est soumise au délai de cinq ans et non de deux ans.
Autre point d’attention. On constate que le rescrit 2009/22 FI du 31 mars 2009, relatif à l’articulation des délais de 5 et 2 ans en cas d’acquisitions successives par des assujettis à la TVA, n’a pas été repris au BOFIP consacré au régime spécial des achats destinés à la revente (BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429). Nous avons donc alerté l’Administration fiscale de la non-reprise au BOFIP de sa position antérieurement retenue.
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
Nota : à comparer avec TGI Paris, 9e ch. 2e sect., 30 janv. 2018, n° 16/14758.
« La décision, invoquée par la requérante, de la Cour de cassation du 7 juillet 2015 (Com. 7 juillet 2015, pourvoi n° 13-23.366 Bull. 2015, IV, n° 51) considérant que “ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du CGI, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société”, alors que l’administration fiscale soutenait que l’acquisition de lots occupés déclenchait en elle-même le droit de préemption, n’est pas transposable en l’espèce dès lors que le droit de préemption des locataires a été déclenché par le bailleur »
TPF – engagement de revendre – locaux à usage d’habitation – délai réduit de 2 ans non applicable aux locaux libres lors de la revente
L’acquisition d’un immeuble peut être soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 5,80% ou 5,09%, selon la localisation de l’immeuble.
Sous certaines conditions, un engagement de revendre peut être pris afin de réduire de le taux global de TPF à 0,715%. Afin de respecter cet engagement, il est nécessaire de revendre l’immeuble dans les 5 ans de l’acquisition.
Afin de limiter la revente à la découpe des locaux à usage d’habitation, le délai de cinq ans a été réduit à deux ans par le législateur. L’article 1115 du code général des impôts prévoit en effet que : « Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa [cinq ans] est ramené à deux ans ».
Une décision définitive de la Cour d’appel de Paris du 28 mai 2013, rapportée par notre confrère Aurélien Mallaret à la revue de droit fiscal n° 11 du 12 mars 2015, apporte des précisions particulièrement intéressantes s’agissant du champ d’application du délai de 2 ans. En effet, selon cette décision, le délai de 2 ans ne serait pas applicable aux lots libres de toute occupation lors de la revente. Ainsi, le délai de cinq ans concernerait les lots à usage d’habitation loués ou occupés lors de l’acquisition mais libres lors de leur revente (notamment en raison d’un départ du locataire suite à une transaction conclue avec le bailleur).
Marchands de biens – Engagements de revendre pris avant le 11 mars 2010 – Nécessité du répertoire
En raison de leur caractère obsolète, les obligations spécifiques qui pesaient sur les marchands de biens, ont été supprimées par la loi qui a réformé la TVA immobilière, loi 2010-237 du 9 mars 2010 entrée en vigueur le 11 mars.
Ces obligations spécifiques étaient rappelées à l’article 290 du code général des impôts aujourd’hui abrogé et comprenaient notamment un répertoire.
Les marchands de biens qui ne respectaient pas leurs obligations spécifiques, s’exposaient à toute une série de pénalités allant jusqu’à la déchéance du régime de faveur (TPF réduite à 0,715% au lieu de 5,09% sur les acquisitions ayant fait l’objet d’un engagement de revendre).
A l’occasion des différentes conférences qui ont pu être organisées pour présenter la réforme de la TVA immobilière, des représentants de l’administration fiscale ont pu indiquer que ces obligations spécifiques n’avaient plus à être respectées pour les engagements en cours au 11 mars 2010, en raison précisément de leur caractère obsolète, les services de vérification de l’administration fiscale ayant déjà accès par la comptabilité aux informations utiles au contrôle.
Toutefois, a notre connaissance, aucun document officiel n’était venu confirmer cette analyse.
Sur un plan purement technique, la Cour de Cassation a, quant à elle, considéré que les marchands de biens devaient continuer à remplir leurs obligations spécifiques s’agissant des engagements pris avant le 11 mars 2010 au risque, dans le pire des cas, d’encourir la déchéance de leur régime de faveur (voir notamment Cass. com. 3 mai 2012, nº11-14.820, Darras).
Cette jurisprudence de la Cour de Cassation vient d’être reprise dans le BOFIP (BOI-CTX-DG-20-10-20 points 135 et 295).
Une telle reprise marque, sans équivoque, la volonté de l’administration fiscale d’exiger au cours des contrôles la présentation du répertoire s’agissant des engagements pris antérieurement au 11 mars 2010.
Au-delà du caractère discutable d’une telle reprise, nous ne pouvons donc que recommander la plus grande vigilance.
