Dispense de TVA – article 257 bis – la réponse Grau est sortie !
La réponse GRAU (AN 10 juillet 2018, n° 7359) vient de confirmer que :
– La dispense de TVA s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait lui-même l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe. Dans cette situation, les deux ventes successives de l’immeuble bénéficient de la dispense.
– La circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI ou un engagement de construire sur le fondement de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense prévue à l’article 257 bis du CGI.
– En revanche, si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.
– L’inscription de l’immeuble en stock constitue, aux fins d’application de l’article 257 bis du CGI, un élément objectif permettant de révéler l’intention de l’opérateur de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente. Cette inscription relève d’une décision de gestion de l’assujetti.
En résumé :
– La revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option relève de la dispense de TVA dès lors que le crédit-preneur et le sous-acquéreurs sont des investisseurs locatifs qui comptabilisent l’immeuble en immobilisation et soumette la location à la TVA (ceci n’est dit que pour le sous-acquéreur mais demeure valable, à notre sens, pour le crédit-preneur (voir notre article) ;
– Les engagements de revendre et de construire sont sans incidence sur la dispense de TVA. Ceci ne nous étonne pas dès lors que l’engagement de revendre a été « banalisé » et que la construction d’un nouvel immeuble n’est pas bloquante au vu des rescrits précédemment envoyés par la DLF.
– La dispense repose uniquement sur la comptabilisation de l’immeuble par les différents intervenants, étant précisé que l’administration fiscale prend le soin d’indiquer que « ce choix comptable relève d’une décision de gestion de l’assujetti« , ce que nous souhaitons comprendre comme pouvant être opposée à l’administration fiscale en cas de contrôle lorsque celles-ci sont régulières ;
– L’administration fiscale considère que la levée d’option (l’« opération ») ne relève pas de l’article 257 bis lorsque l’immeuble donné en location avec TVA est revendu à un opérateur qui l’inscrira en stock. Une solution différente aurait pu être retenue. Il n’est en effet pas absolument évident que le régime de la revente doive impacter le régime de la levée d’option.
Cette analyse confirme les rescrits obtenus et le sens que souhaitait donner l’administration fiscale à la mise à jour du BOFIP effectuée le 3 janvier 2018 (voir notre précédent article)
LFR 2017 (II) – article 55 (24) – diminution du taux des intérêts de retard et des intérêts moratoires – intérêts courant à compter du 1er janvier 2018
L’Assemblée Nationale vient d’adopter, en première lecture, le second projet de loi de finances rectificative pour 2017.
Ce projet contient un article 24 qui, s’il venait à être définitivement adopté, modifierait l’article 1727 du code général des impôts et ramènerait le taux de l’intérêt de retard de 0,40% par mois à 0,20% par mois pour les intérêts courant à compter du 1er janvier 2018 (et ceci jusqu’au 31 décembre 2020, date avant laquelle le taux devrait à nouveau être revu par le législateur).
Cette modification qui concernerait l’ensemble des rappels de droits et taxes, présenterait un intérêt particulier en matière d’engagement de revendre et d’engagement de construire.
À noter que cette modification viserait également les intérêts moratoires dont les contribuables peuvent bénéficier à l’occasion de certaines restitutions de droits et taxes par l’administration fiscale.
Pour finir, ces dispositions doivent être lues en gardant en mémoire le projet de loi pour un État au service d’une société de confiance (loi sur « le droit à l’erreur ») qui prévoirait une diminution supplémentaire du taux de l’intérêt de retard (50% ou 30%) dans certaines procédures de régularisation.
Nota du 28 décembre 2017 : l’article 24 a été définitivement adopté par le Parlement. Il est devenu l’article 55.
Travaux parlementaires (sélection)
Projet de loi de finances rectificative
Assemblée nationale – première lecture – commission des finances – rapport n°384 – article 24
Assemblée nationale – première lecture – débats – article 24
Sénat – première lecture – commission des finances – rapport n°158 – article 24
Sénat – première lecture – débats – article 24
Sénat – première lecture – texte adopté
Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport n°499 – article 24
Assemblée nationale – nouvelle lecture – débats – article 24
Assemblée nationale – lecture définitive – texte définitif
JORF n°0303 du 29 décembre 2017 LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017
DMTO – travaux effectués par le locataire
Selon leur importance, les travaux effectués sur un immeuble ancien peuvent conduire à un immeuble neuf au regard de la TVA et des DMTO. La qualification fiscale des travaux présente notamment un enjeu lors de l’achat de l’immeuble ancien à restructurer (125 € de DMTO au lieu de 5,80% / 6,40% si un engagement de construire peut être rempli) et lors de la revente de l’immeuble après travaux (0,715% au lieu de 5,80% / 6,40% si la revente est faite par un assujetti agissant en tant que tel).
Une question écrite vient d’être publiée afin d’obtenir la confirmation que les travaux effectués par le locataire doivent être pris en considération pour l’analyse. Nouvelle question publiée le 14 novembre 2017.
Une réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451, apportait une réponse positive. Toutefois, cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP.
Nous suivrons avec attention à la réponse qui sera apportée à cette question dans la mesure où elle présente une grande importance pratique pour les locaux commerciaux et les locaux de bureaux.
Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – publication du BOFIP
L’administration vient d’indiquer que la taxe de 0,6% ne s’applique pas aux engagements de construire.
L’administration vient en effet de publier les commentaires relatifs à la taxe additionnelle de 0,6%, qui a été instaurée par l’article 21 de la LFR 2015.
Il ressort de ces commentaires que la taxe additionnelle ne s’applique pas aux mutations exonérées de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Les mutations d’immeubles qui s’accompagnent d’un engagement de construire ne sont donc pas soumises à la taxe additionnelle (BOI-ENR-DG-60-10-20-20160406 § 110). Une certaine lecture de l’instruction et des textes laisse également à penser que les achats comportant un engagement de revendre ne sont pas non plus soumis à la taxe. Ceci devra être confirmé.
Ne sont pas non plus concernés les échanges d’immeubles faits à titre pur et simple ainsi que les apports purs et simples en sociétés passibles du droit fixe.
