Abandons de loyer – Bailleur – risques TVA

Un arrêt récent de la CAA de Nancy (20 avril 2017, nº 15NC02369, SCI Brunella) met en lumière les risques de TVA encourus par le bailleur à l’occasion d’abandon de loyers.

Premier risque : la mise à disposition à titre gratuit de l’immeuble

Dans les circonstances particulières de l’affaire et en présence d’un abandon de loyer d’un total de 2,5 ans, l’administration fiscale et le juge ont considéré qu’il y avait mise à disposition de l’immeuble à titre gratuit. Dans une telle hypothèse, la TVA déduite au titre de l’immeuble peut être partiellement, voire totalement, reprise par l’administration fiscale.

L’affaire montre qu’un souci particulier doit être attaché au formalisme de cet abandon afin de supporter, autant que possible, l’analyse réduction de prix et éviter la qualification de mise à disposition à titre gratuit.

Second risque (risque pratique) : la non restitution de la TVA initialement versée à l’État

Confirmant une analyse que nous avons de sérieuses difficultés à saisir, le juge refuse la restitution au bailleur de la TVA initialement versée à l’État lors de l’encaissement des loyers.

À notre sens, la TVA aurait dû être restituée au bailleur.

Toutefois, cette affaire montre que l’utilisation de l’avoir « net de taxe » aurait permis d’éviter ces difficultés. Pour mémoire, l’avoir « net de taxe » permet d’accorder une réduction de prix sans toucher aux comptes de TVA.