CIBS – intégration de la TVA – le cas du crédit-bail immobilier

En matière de TVA, nous avons souvent deux règles du jeu applicables : (i) les règles de droit ou (ii) les commentaires publiés au BOFIP et les réponses ministérielles via la règle de l’opposabilité prévue à l’article L 80 A du LPF.

La publication de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services publiée au journal officiel du 20 décembre 2025  a soulevé une sérieuse difficulté concernant le crédit-bail immobilier.

Cette publication a en effet rappelé que les règles de droit (i.e. la règle (i)) pouvaient conduire à considérer que le contrat de crédit-bail immobilier n’était pas, comme on le pratique quotidiennement, une location suivie d’une vente mais une vente d’immeuble le jour de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article du 27 décembre 2025 et l’article L. 211-36 du CIBS).

Dans la mesure où cette situation crée de nombreuses difficultés, non encore résolues à ce jour, la nécessité est apparue de prévoir des commentaires publiés au BOFIP (i.e. la « règle » (ii)) pour garantir la sécurité juridique des opérations actuelles.

Ces commentaires ont été publiés le 8 juillet au BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-10 § 100.

« lorsqu’elle intervient en vertu d’un contrat de crédit-bail […], la remise d’un bien, qu’il s’agisse d’un bien meuble corporel ou d’un bien immeuble, n’est pas considérée comme une livraison de biens. Sont notamment concernées les opérations de crédit-bail régies par l’article L. 313-7 et suivants du code monétaire et financier (CoMoFi).

[…]

Cette opération est considérée comme une location suivie, le cas échéant, d’une livraison de biens intervenant au moment de la levée d’option, l’acquéreur n’étant pas nécessairement l’ancien locataire.

Lorsqu’il s’agit d’un bien immeuble, cette vente est soumise à la TVA de plein droit sauf si elle porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ou sur un terrain autre qu’un terrain à bâtir, auquel cas elle bénéficie de l’exonération prévue au 5 de l’article 261 du CGI, mais est susceptible de faire l’objet de l’option pour la taxation prévue au 5° bis de l’article 260 du CGI dans les conditions exposées au BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 « .

Pour mémoire, d’autres règles (ii) peuvent être consultées dans le BOFIP ou les réponses ministérielles et notamment de nombreux commentaires concernant l’article 257 bis du CGI. Nous invitons le lecteur à consulter la rubrique « Crédit-bail » pour les consulter.