TVA – vente d’immeuble par un assujetti étranger – autoliquidation – fin programmée de la tolérance du répondant

Depuis le 11 mars 2010, lorsque la TVA est due au titre d’une vente d’immeuble, le redevable de la taxe est, en principe, le vendeur.

La notion de « vendeur redevable » est une notion technique qui peut être traduite de la manière suivante :

• L’acquéreur versera au vendeur un prix qui comprend la TVA ;

• Le vendeur reportera la TVA due au titre de la vente sur la déclaration de chiffre d’affaires de la période en cause. Il s’agit de la TVA collectée ;

• Le vendeur imputera sur cette TVA collectée la TVA déductible de la même période qui a grevé ses dépenses ;

• Si le montant de la TVA collectée est supérieur au montant de la TVA déductible, le vendeur versera à l’Etat le solde. Il s’agit de la TVA nette due ;

Ce principe du « vendeur redevable » comprend, toutefois, une exception notable.

Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies : (i) le vendeur est un assujetti non établi en France et (ii) l’acquéreur est un assujetti agissant en tant que tel (exemple : un bailleur étranger assujetti à la TVA vend un immeuble à une entreprise utilisatrice). En effet dans ce cas, c’est l’acquéreur qui est redevable de la TVA qui est due de plein droit ou sur option.

Les parties qui ne souhaitent pas entrer dans ce système d’« acquéreur redevable » ou d’ « autoliquidation » ont la possibilité de mettre en place, d’un commun accord, un système de répondant qui permet alors au vendeur, via un répondant fiscal accrédité, de déclarer et acquitter la TVA au nom et pour le compte de l’acquéreur. En pratique, même si la technique est totalement différente, cela ressemble alors beaucoup au « vendeur redevable ».

Cette tolérance du répondant a toutefois été condamnée par la Cour de Justice de l’Union européenne dans un arrêt du 15 décembre 2011.

Jusqu’à présent, l’administration n’a pas encore officiellement communiqué sur le sujet et, sur un plan technique, cette tolérance, qui est prévue par l’instruction 3 A-9-06, pourrait encore être mise en place.

Selon un projet d’instruction non officiel en circulation, il apparaît cependant que cette tolérance serait supprimée à compter du 1er octobre 2012. Par prudence, il est donc nécessaire de revoir les dossiers en cours pour lesquels les parties envisageaient de recourir à cette tolérance.

Dans le secteur immobilier, cette tolérance concerne également les bailleurs non établis dont les loyers sont soumis de plein droit à la TVA. On pense notamment à certaines locations à des exploitants hôteliers ou à des exploitants de résidences para-hôtelières ou des résidences de tourisme.