TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment (suite)

Une nouvelle décision du Conseil d’Etat concernant la TVA sur marge et plus précisément la condition d’identité.

Cette décision traite de la composante « juridique » de la condition d’identité, à savoir que le bien doit conserver la même qualification TVA depuis son acquisition jusqu’à sa revente.

L’affaire litigieuse concerne le point qui a mis le feu au poudre, à savoir le détachement post acquisition d’une parcelle de terrain qui constitue le jardin d’une maison (autrement dit, qui ne constitue pas le terrain d’assiette du bâtiment).

Une dernière difficulté tient à la temporalité de l’affaire litigieuse. En effet, les reventes de TAB ont eu lieu alors que les réponses ministérielles opposables qui traitent du sujet n’avaient pas été publiées. Celles-ci n’étaient donc, en tout état de cause, pas opposables.

Rappel de la règle de la condition d’identité par le Conseil d’Etat.

La TVA sur marge s’applique aux opérations de cession de TAB qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’applique donc pas à une cession de TAB qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment :
– quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur,
– ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.

Au cas particulier, le Conseil d’Etat annule un arrêt de la CAA du Bordeaux. Pour quelle raison ?

« En se fondant, pour juger que les terrains à bâtir objets des cessions en litige avaient été acquis en cette même qualité par la société BH Concept auprès de leurs anciens propriétaires, sur la seule circonstance que la division parcellaire dont ces terrains procédaient avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition, sans rechercher s’il ressortait des actes de vente que ces terrains avaient été acquis par la société BH Concept comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, la cour administrative d’appel de Bordeaux a commis une erreur de droit. »

Pour mémoire, avant leur acquisition, ces terrains avaient fait l’objet de « déclarations préalables de division ainsi que de certificats d’urbanisme et de déclarations préalables » (extrait de l’arrêt de la CAA de Bordeaux).

A ce jour, la doctrine administrative, plus favorable, prévoit que la condition d’identité « juridique » est remplie lorsque « la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession ». (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).

Consulter la décision du CE 11/10/2022, 8e et 3e ch., n° 46456, BH Concept, « Mentionné dans les tables du recueil Lebon »

Consulter l’arrêt de la CAA de Bordeaux 07/04/2022, n° 20BX00181, « Inédit au recueil Lebon »

Nota du 7 juin 2023 :

Pour comparer, voir la notion d’unité foncière utilisée par la CAA de Nantes (CAA de NANTES, 1ère chambre, 17/03/2023, 21NT02512, SAS DISER) et la CAA de Marseilles (CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 17/05/2023, 20MA02290, SOCIETE LUMINAT). Voir également notre article du 5 octobre 2020.

Nota du 8 novembre 2023 :

Voir CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 05/10/2023, 21MA03280

« 10. La société Edition Limitée fait valoir que l’acte notarié d’acquisition du 22 décembre 2015 distingue la maison d’habitation et le terrain à bâtir et se prévaut de la déclaration préalable et du permis de construire obtenus avant l’acquisition du bien et mentionnés dans l’acte. Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu, l’acte du 22 décembre 2015 désigne une unité foncière unique figurant au cadastre sous la référence CI n° 71 et se borne à répartir le prix de vente entre la partie du terrain située au nord de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison et la partie du terrain située au sud. Cette ventilation du prix de vente est ainsi sans incidence, dès lors que la vente ne portait que sur une seule unité foncière. Par ailleurs, il en est de même de la mention dans l’acte de la déclaration préalable et du permis de construire précités, dès lors qu’il ressort de l’acte de vente que le terrain n’a pas été acquis comme terrain à bâtir distinctement des terrains supportant la construction. Par suite, en l’absence d’identité juridique, l’administration était fondée à remettre en cause l’application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge prévue à l’article 268 du code général des impôts.. »