TVA – assujetti unique – financement de la TVA – difficulté non résolue – MAJ
Nous rencontrons un problème lorsque le membre d’un assujetti unique souhaite financer la TVA d’acquisition d’un immeuble.
Cette difficulté provient du fait que l’emprunteur ne peut pas mettre en place une cession Dailly qui est la garantie normalement exigée par l’établissement prêteur.
La cession Dailly doit, en effet, être réalisée par le bénéficiaire du crédit alors que la créance de crédit de TVA est détenue par l’assujetti unique.
Nous avons réfléchi à une solution avec le cabinet Moncey Avocats : l’assujetti unique « co-emprunteur ».
L’assujetti unique demanderait le financement de la TVA alors que le membre demanderait le financement du HT. L’assujetti unique pourrait alors céder sa créance de crédit de TVA via le bordereau Dailly.
La nature juridique de l’assujetti unique pose cependant une difficulté pour qu’il soit emprunteur. A notre sens, l’assujetti unique n’existe pas juridiquement. Seul son représentant a la personnalité morale. Or, le représentant n’est pas le titulaire de la créance de crédit de TVA, même si, en pratique, la TVA sera remboursée sur le compte en banque du représentant, à défaut pour l’assujetti unique d’en posséder un.
Ceci nous contraint donc à avoir un acheteur de l’immeuble en dehors de l’assujetti unique, ce qui n’est pas satisfaisant.
Une piste intéressante serait que le membre acheteur de l’immeuble puisse ponctuellement déposer une CA3 et une demande de remboursement de crédit de TVA.
Une demande a été faite en ce sens à l’administration fiscale.
Nota du 22 juin 2023 : réponse négative de l’administration fiscale.
Nota du 17 avril 2024 : réponse officielle dans la FAQ mise à jour le 13 février 2024 : « 35. Le membre d’un AU peut-il ponctuellement déposer une déclaration de TVA créditrice au titre d’une période postérieure à son entrée dans l’AU et demander, en son nom, le remboursement du crédit de TVA dégagé sur cette déclaration ? Le crédit de TVA constaté au niveau du membre n’a pas d’existence propre, dès lors qu’il a vocation à être consolidé dans la déclaration de l’AU. De plus, l’ensemble des obligations déclaratives ainsi que toute formalité en matière de TVA incombent à l’AU à compter de sa constitution. Dans ces conditions, le crédit de TVA dégagé par le membre d’un AU au titre d’une période postérieure à l’exercice de l’option ne peut être constaté que sur une déclaration déposée par cet AU. Le membre d’un AU n’est donc pas autorisé à déposer une déclaration de TVA ou une demande de remboursement de crédit de TVA propre.«
TVA – LLI – Clarification du dispositif en cas de démembrement de propriété
Des précisions importantes viennent d’être apportées par une réponse ministérielle Louwagie (Rep. Louwagie JO AN 11 avril 2023, N° 378).
Cette réponse sécurise, en effet, le taux de 10% sur la constitution de la nue-propriété.
En contrepartie, cette réponse précise que ce bénéfice a pour corrolaire le suivi du mécanisme de l’éventuel complément d’impôt prévu à l’article 284, II bis du CGI.
Ce « contrat » (taux réduit contre mécanisme de suivi) s’écrit dans le cadre d’une tolérance doctrinale et non pas en application des textes du CGI, à défaut pour l’article 284 du CGI d’avoir été adapté à la situation du démembrement.
Cette réponse ministérielle est donc particulièrement importante.
Selon nos informations, cette réponse ajoute également, dans une formulation qu’on aurait préférée plus explicite, que l’extinction de l’usufruit au-delà d’une d’une durée de 15 ans suivant le fait générateur de la construction permet d’éviter tout complément d’impôt pour les parties.
Le nu-propriétaire, redevenu plein propriétaire, pourra donc vendre, occuper ou encore donner en location à l’extinction de l’usufruit qui, rappelons-le, est d’une durée obligatoire de 15 ans.
Dernier point intéressant. la réponse prend soin de préciser que, pendant la durée de l’usufruit, les cessions par le nu-propriétaire sont sans incidence dès lors que l’usufruitier poursuit l’activité locative dans les conditions prévues par l’article 279-0 bis A du CGI.
Dispense de TVA – 257 bis – Crédit-bail – Exploitant hôtelier (question)
Une nouvelle question écrite a été déposée afin d’y voir plus clair en matière de 257 bis lorsqu’un exploitant hôtelier est partie à l’opération.
Une première tentative avait été initiée en 2021 via le dépôt d’une première question écrite mais cette tentative s’était soldée par un échec (i.e. remise en cause du 257 bis sur la levée d’option par un exploitant hôtelier).
Nous renvoyons à cet égard aux deux articles qui avaient traité de la première question écrite et de la réponse ministérielle qui avait été faite.
La nouvelle question écrite revient donc sur des difficultés pratiques récurrentes, à savoir l’application de l’article 257 bis lorsque le cédant des murs est un exploitant hôtelier et que l’acquéreur est un crédit-bailleur, l’incidence d’une exploitation partielle non hôtelière et enfin la compréhension du rescrit publié traitant d’une levée d’option suivie d’un lease-back (rescrit publié RES N°2018/02 (TCA) du 3 janvier 2018).
A suivre…
Consulter la question écrite Louwagie n° 5782
Nota du 4 juillet 2023 : consulter la Rép. Louwagie JO AN du 4 juillet 2023, n° 5782
TVA – Opérations des marchands de biens – Immeubles achevés depuis plus de 5 ans donnés en location avec TVA – Timing de la récupération de TVA – régime de l’assimilation (question)
En principe, un marchand de biens ne peut pas déduire la TVA d’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans avant la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option exercée par le marchand de biens.
Cette solution résulte d’une jurisprudence du Conseil d’Etat initiée par la décision « Lips » (CE 27 novembre 2020, 9e et 10e ch. réunies, n° 426091, « Mentionné aux tables du recueil Lebon », SNC Lips) (voir notre précédent commentaire)
Cette solution est particulièrement sévère lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA ou est destiné à l’être.
Une question écrite vient d’être déposée afin de sécuriser la déduction de la TVA dès que l’immeuble est donné en location avec TVA pendant plus d’une année ou fait l’objet d’une recherche de locataires pendant la même période si le marchand peut démontrer que les loyers seront taxés (via le dépôt d’une lettre d’option pour le paiement de la TVA sur les loyers, par exemple).
Si le ministre confirme cette déduction, il lui est également demandé de confirmer que la réponse vise les autres dépenses engagées pour l’opération d’achat-revente, telles que les travaux, honoraires, études, et autres indemnités de résiliation.
Consulter la QE N°5633 LOUWAGIE publiée au JOAN le 14 février 2023
Nota : Consulter la réponse du 27 juin 2023
