Vendeur étranger non établi en France – qui doit la TVA sur la vente d’un immeuble de bureaux ?
La question n’est pas fréquente pour deux raisons : (i) de nombreuses ventes ne donnent pas lieu au paiement de la TVA en raison de l’application de la dispense prévue par l’article 257 bis du CGI et (ii) les vendeurs étrangers non établis ne sont pas légions car, bien souvent, l’immeuble est détenu par une société française.
En principe, lorsqu’une vente est soumise à la TVA, de plein droit ou sur option, le redevable de la taxe est le vendeur. L’acheteur doit donc un prix incluant la TVA . Le vendeur reverse cette TVA à l’administration fiscale via sa déclaration de chiffre d’affaires. De son côté, s’il en a le droit, l’acquéreur récupère via sa propre déclaration la TVA versée au vendeur.
Ce principe supporte toutefois une exception notable. Lorsque le vendeur n’est pas établi en France au sens de la TVA, ou lorsque son établissement ne participe pas à la réalisation de la vente, le redevable de la TVA est l’acheteur assujetti s’il dispose d’un numéro de TVA français.
Il s’agit d’un cas d’autoliquidation non pas lié à la nature de l’opération (comme celui qui vient d’être mis en place dans le secteur du bâtiment) mais à la qualité des parties.
Dans ce cas, l’acquéreur ne verse au vendeur qu’un prix hors TVA. Celui-ci effectue un jeu d’écritures spécifique sur sa déclaration de chiffre d’affaires mais ne dépose aucune demande de remboursement de crédit de TVA. Ce cas d’autoliquidation est donc a priori une bonne nouvelle.
Point important. Lorsque le vendeur étranger est immatriculé à la TVA française à raison des loyers qu’il facture (i.e. en cas d’option), cette seule immatriculation ne constitue pas un établissement stable au sens de la TVA et le mécanisme d’autoliquidation est donc applicable.
Régime de TVA applicable aux prestations de soins rendus par les EHPAD – conséquences sur les investissements immobiliers
L’exploitation d’un EHPAD (i.e. une maison de retraite) du secteur lucratif a la particularité de ne pas être intégralement soumise à la TVA. Partant, la TVA grevant les dépenses engagées au titre de l’exploitation de l’EHPAD n’est pas intégralement récupérable. Cette récupération partielle de la TVA d’amont concerne au premier chef les dépenses immobilières (investissements au sein de la structure d’exploitation ou loyers versés à un tiers).
Un exploitant d’EHPAD, la SARL Le Rayon d’Or, défendait une meilleure récupération de la TVA en soutenant que la TVA non récupérable ne pouvait être déterminée en appliquant le prorata de TVA (i.e. coefficient de taxation forfaitaire) dans la mesure où ce prorata devait être, en fait, de 100%. Pour mémoire, le prorata de TVA est calculé de la manière suivante : chiffre d’affaires ouvrant droit à déduction de la TVA / chiffre d’affaires total. En revanche, les recettes qui n’entrent pas dans le champ de la TVA (exemple : des dividendes, des indemnités, certaines subventions) ne sont pas prises en considération pour le calcul de ce pourcentage.
Selon la SARL Le Rayon d’Or, le forfait soins versé par la caisse d’assurance maladie devait entrer dans la catégorie des « recettes hors champ » à défaut de constituer la rémunération des soins fournis aux résidents.
La Cour de Justice de l’Union européenne n’a pas suivi cette analyse. Le juge communautaire de la TVA considère en effet que le forfait soins constitue la contrepartie des prestations de soins effectuées au profit des résidents. Dès lors, en raison de l’exonération de TVA dont bénéficient ces prestations, le forfait soins doit figurer au dénominateur du prorata de TVA.
Ventes d’immeubles – Augmentation temporaire des droits de mutation (DMTO) – Publication d’une nouvelle liste par l’administration fiscale (1er avril 2014)
L’administration fiscale vient de mettre à jour, sur son site Internet, la liste des départements qui augmentent leurs droits de mutation afin d’inclure ceux pour lesquels l’augmentation entrera en vigueur au 1er avril 2014. Cette publication a été l’occasion de mettre à jour l’espace DMTO en ce qui concerne l’Aisne, les Hautes Alpes, le Calvados, le Cantal, la Côte d’Or, la Creuse, la Haute-Corse, la Manche, la Haute-Vienne et la Réunion.
Hausse du taux de TVA de 7% à 10% – travaux réalisés en extérieur dans des locaux d’habitation – assouplissement administratif des mesures transitoires
- les travaux aient fait l’objet d’un devis daté accepté par les deux parties avant le 1er janvier 2014 ;
- les travaux aient donné lieu à un acompte encaissé avant cette même date d’un montant au moins égal à 30% du prix TTC du total des travaux éligibles figurant au devis ;
- le solde soit facturé avant le 1er mars 2014 et encaissé avant le 15 mars 2014.
