Prélèvements sociaux sur opérations immobilières – réclamations a déposer
L’équipe de TAXIMMO souhaite attirer votre attention sur deux contentieux qui ont vu le jour à la suite d’une évolution jurisprudentielle.
1. Personnes physiques résidentes fiscales d’un Etat tiers à l’Espace économique européen (EEE) ne figurant pas sur la liste des Etats non coopératifs (ETNC) ayant réalisé, avant le 1er janvier 2015, une plus-value de cession immobilière soumise au taux de 33,33% : Ces contribuables peuvent demander la restitution partielle du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI correspondant à la différence de taux (entre 33,33% et 19%)
2. Personnes physiques non résidentes fiscales de France cotisant à un régime de sécurité sociale étranger ayant conclu avec la France un accord de sécurité sociale prévoyant l’interdiction du « double assujettissement », notamment les pays membres de l’Union européenne, la Suisse, le Liechtenstein, l’Islande et la Norvège : ces contribuables peuvent demander la restitution des prélèvements sociaux acquittés à raison de leurs plus-values immobilières et/ou de leurs revenus fonciers
Si on se place au 31 décembre 2015, les années concernées sont les suivantes.
S’agissant des plus-values de cession immobilières :
– Pour le différentiel de taux (33,33%-19%) : les prélèvements à la source opérées en 2014
S’agissant des prélèvements opérés en 2013, une réclamation contentieuse pourra néanmoins être déposée sachant que le délai de réclamation applicable au prélèvement prévu à l’article 244 Bis A du CGI est actuellement sujet à discussion.
– Pour les prélèvements sociaux : les prélèvements à la source opérées en 2014
S’agissant des prélèvements opérés en 2013, une réclamation contentieuse pourra la encore être déposée dans la mesure où le délai de réclamation applicable au prélèvement prévu à l’article 244 Bis A du CGI est sujet à discussion.
S’agissant des revenus fonciers :
– Pour les prélèvements sociaux payés après réception d’un avis d’imposition en 2013 et 2014 (IR 2012 et 2013)
Les pièces à réunir sont les suivantes :
1. Justificatifs de paiement de la plus-value immobilière, des prélèvements sociaux et/ou de l’impôt sur le revenu si la réclamation porte sur les revenus fonciers
2. Pièce d’identité des personnes concernées
3. Attestation de résidence fiscale hors de France de ces personnes
4. Déclaration de plus-value
5. Avis d’imposition sur le revenu si la réclamation porte sur les revenus fonciers
6. Justificatif attestant que les personnes concernées cotisent à un régime de sécurité sociale étranger (notamment attestation de l’employeur de l’organisme de retraite, bulletin de salaire si les cotisations sociales acquittées à l’étranger y figurent).
Taux réduits de TVA (5,5% et 10%) – Travaux dans les logements – timing de l’attestation
Sous réserve de remplir certaines conditions, des travaux dans les logements bénéficient de l’un des taux réduits de la TVA (5,5% ou 10%). L’une de ces conditions est que le preneur des travaux établisse une attestation qui doit être conservée par le prestataire. Le timing de l’obtention de cette attestation est déterminant pour le bénéfice des taux réduits et le défaut d’attestation ne peut pas être régularisé à l’occasion des opérations de contrôle de l’administration fiscale.
Le juge de l’impôt et l’administration fiscale traitent régulièrement de cette question (voir notamment CE 3 février 2011 n° 331512, 8e et 3e s.-s., Munoz et rescrit 2012/29 repris au §70 du BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40-20140919). En simplifiant, l’attestation doit être remise au prestataire lors de l’achèvement des travaux ou, au plus tard, lors de la facturation finale.
Une cour administrative d’appel a encore récemment rejeté le bénéfice du taux réduit de la TVA à une société d’architecture qui ne disposait pas des attestations et qui avait tenté de régulariser la situation au cours des opérations de contrôle (voir CAA Douai, 14 avril 2015, n° 14DA00904).
Modèles d’attestation : attestation normale et attestation simplifiée
Immobilier – contribution sociale de solidarité – C3S – ORGANIC – montants à ne pas intégrer dans l’assiette de la taxe – opérations couvertes par l’article 257 bis – vente, fusion, apport, TUP
L’expérience montre que les opérateurs peuvent payer, par erreur, de la C3S sur certaines opérations immobilières. A l’approche de la date limite de paiement pour les opérations de l’année 2014 (15 mai 2015), nous faisons un point sur certains des pièges à éviter.
La C3S est, en principe, calculée sur la base du chiffre d’affaires reporté sur les déclarations de TVA. La difficulté vient du fait que les informations qui sont reportées sur les déclarations de TVA ne permettent pas toujours de distinguer le chiffre d’affaire à retenir pour le calcul de la C3S, des autres revenus qui doivent, quant à eux, être exclus.
En matière immobilière, le piège classique concerne les opérations couvertes par la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis. Il s’agit donc de certains achats ou ventes d’immeubles, de certains apports, des fusions et des TUP. L’administration fiscale exige que le montant hors taxe de ces opérations soit reporté sur la ligne 05 de la déclaration de TVA, qui peut contenir du chiffre d’affaires soumis à la C3S. Les opérateurs doivent donc analyser les différentes opérations qui sont reportées en ligne 05, afin d’exclure, selon les cas, tout ou partie du montant de l’opération couverte par l’article 257 bis, de l’assiette de la C3S.
Un autre piège est la vente d’un immeuble immobilisé lorsque la vente est soumise à la TVA sur marge. Une fois encore, la ligne 05 est utilisée pour reporter une partie du prix de vente de cet immeuble, ce qui peut occasionner un trop versé de C3S.
Les investisseurs immobiliers pourront également utilement procéder à une vérification pour les années antérieures et notamment s’agissant des opérations réalisées en 2011 puisque des réclamations sont encore possibles pendant quelques jours, selon la date de paiement de la C3S en 2012.
TPF – engagement de revendre – locaux à usage d’habitation – délai réduit de 2 ans non applicable aux locaux libres lors de la revente
L’acquisition d’un immeuble peut être soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 5,80% ou 5,09%, selon la localisation de l’immeuble.
Sous certaines conditions, un engagement de revendre peut être pris afin de réduire de le taux global de TPF à 0,715%. Afin de respecter cet engagement, il est nécessaire de revendre l’immeuble dans les 5 ans de l’acquisition.
Afin de limiter la revente à la découpe des locaux à usage d’habitation, le délai de cinq ans a été réduit à deux ans par le législateur. L’article 1115 du code général des impôts prévoit en effet que : « Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa [cinq ans] est ramené à deux ans ».
Une décision définitive de la Cour d’appel de Paris du 28 mai 2013, rapportée par notre confrère Aurélien Mallaret à la revue de droit fiscal n° 11 du 12 mars 2015, apporte des précisions particulièrement intéressantes s’agissant du champ d’application du délai de 2 ans. En effet, selon cette décision, le délai de 2 ans ne serait pas applicable aux lots libres de toute occupation lors de la revente. Ainsi, le délai de cinq ans concernerait les lots à usage d’habitation loués ou occupés lors de l’acquisition mais libres lors de leur revente (notamment en raison d’un départ du locataire suite à une transaction conclue avec le bailleur).
