TVA – vente d’immeubles restructurés dans le cadre d’une opération « patrimoniale »
Une affaire de responsabilité récemment jugée par la cour d’appel de Douai (Décision du 20 septembre 2018 SCI BBAK) rappelle que les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (les immeubles « neufs ») ne sont soumises à la TVA que si elles sont effectuées dans un « cadre professionnel », c’est-à-dire par des assujettis agissant en tant que tels.
Dans le cas contraire (vente effectuée dans un « cadre patrimonial »), la TVA n’est pas applicable et seuls les droits d’enregistrement sont dus, en principe, par l’acquéreur.
Si le principe paraît simple, sa mise en oeuvre l’est beaucoup moins.
Au cas particulier, le juge civil a considéré, contrairement à ce que soutenait l’administration fiscale, qu’un bailleur d’immeuble à usage d’habitation (donc exonéré de la TVA), non identifié à la TVA et qui a déclaré ne pas agir en tant qu’assujetti lors de l’acquisition de l’immeuble à restructurer, n’avait pas à soumettre à la TVA la revente de l’immeuble après restructuration, sans finalement l’avoir donné en location, et tout ceci dans le cadre d’une opération unique ayant mobilisé des moyens de commercialisation limités.
La présente décision est donc une belle illustration qu’une opération unique de promotion peut être effectuée dans un cadre patrimonial, non assujetti à la TVA (il existe une tolérance au BOFIP qui permet d’assujettir à la TVA une telle opération, au choix de l’opérateur).
La pratique montre que la question du statut TVA du vendeur est souvent ignorée par les services vérificateurs qui peuvent ainsi réclamer de la TVA à des vendeurs, en réalité « non assujettis » à la taxe, dès lors que les immeubles vendus ont l’apparence d’immeubles neufs, l’analyse qualitative des travaux n’ayant pas non plus été véritablement opérée.
Cette affaire démontre également l’importance de contester avec ténacité ces redressements, la voie de la responsabilité étant fermée.
TVA – territorialité – prestations de services relatives à un immeuble – nouveau BOFIP
Un notaire facture une prestation de services à un client étranger.
Une société étrangère facture un service à une autre société étrangère. Le service est en relation avec un immeuble localisé en France.
Facture HT ou avec TVA française ?
La réponse à ces questions se trouve dans les règles de territorialité de la TVA.
L’administration vient de mettre à jour les commentaires inclus au BOFIP suite à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2017 des articles 13 ter, 31 bis et 31 ter du règlement d’exécution (UE) n° 1042/2013 du Conseil du 7 octobre 2013 modifiant le règlement d’exécution (UE) n° 282/2011 en ce qui concerne le lieu de prestation des services en matière de TVA.
Ce règlement est directement applicable en France sans qu’une transposition dans le code général des impôts ne soit nécessaire, ce qui montre au passage que toutes les dispositions relatives à la TVA ne sont pas dans le code général des impôts.
Les principales précisions apportées concernent :
– la notion de bien immeuble ;
– la nature des prestations de services se rattachant à un bien immeuble pour l’application des règles en matière de TVA.
ceux qui se posent des questions de territorialité pourront lire avec intérêt les nouveaux commentaires suivants : TVA-CHAMP-10-10-40-30 et TVA-CHAMP-20-50-30 (en mode comparaison pour bien voir les nouveautés)
Article rédigé avec la participation de Marie Manuelli et Klaus Lenoble
[message personnel à tous nos lecteurs : ^_^ bonnes vacances ^_^]
Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation
Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.
Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.
Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.
Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.
Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.
Dispense de TVA – article 257 bis – la réponse Grau est sortie !
La réponse GRAU (AN 10 juillet 2018, n° 7359) vient de confirmer que :
– La dispense de TVA s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait lui-même l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe. Dans cette situation, les deux ventes successives de l’immeuble bénéficient de la dispense.
– La circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI ou un engagement de construire sur le fondement de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense prévue à l’article 257 bis du CGI.
– En revanche, si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.
– L’inscription de l’immeuble en stock constitue, aux fins d’application de l’article 257 bis du CGI, un élément objectif permettant de révéler l’intention de l’opérateur de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente. Cette inscription relève d’une décision de gestion de l’assujetti.
En résumé :
– La revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option relève de la dispense de TVA dès lors que le crédit-preneur et le sous-acquéreurs sont des investisseurs locatifs qui comptabilisent l’immeuble en immobilisation et soumette la location à la TVA (ceci n’est dit que pour le sous-acquéreur mais demeure valable, à notre sens, pour le crédit-preneur (voir notre article) ;
– Les engagements de revendre et de construire sont sans incidence sur la dispense de TVA. Ceci ne nous étonne pas dès lors que l’engagement de revendre a été « banalisé » et que la construction d’un nouvel immeuble n’est pas bloquante au vu des rescrits précédemment envoyés par la DLF.
– La dispense repose uniquement sur la comptabilisation de l’immeuble par les différents intervenants, étant précisé que l’administration fiscale prend le soin d’indiquer que « ce choix comptable relève d’une décision de gestion de l’assujetti« , ce que nous souhaitons comprendre comme pouvant être opposée à l’administration fiscale en cas de contrôle lorsque celles-ci sont régulières ;
– L’administration fiscale considère que la levée d’option (l’« opération ») ne relève pas de l’article 257 bis lorsque l’immeuble donné en location avec TVA est revendu à un opérateur qui l’inscrira en stock. Une solution différente aurait pu être retenue. Il n’est en effet pas absolument évident que le régime de la revente doive impacter le régime de la levée d’option.
Cette analyse confirme les rescrits obtenus et le sens que souhaitait donner l’administration fiscale à la mise à jour du BOFIP effectuée le 3 janvier 2018 (voir notre précédent article)
