TVA sur marge – Précisions importantes apportées à la suite d’une question écrite
La réponse à la question écrite que nous avions fait déposer par le député Romain Grau vient d’être publiée. Notre objectif était d’obtenir un mode d’emploi précis de la TVA sur marge en attendant la position de la CJUE qui a récemment été saisie une deuxième fois sur le sujet par la CAA de Lyon.
Les points importants sont les suivants.
Dans l’attente de l’arrêt de la CJUE qui sera rendu à la suite de la question préjudicielle renvoyée dans l’affaire Icade Promotion Logement, il est confirmé que :
– le régime de taxation sur la marge s’applique en présence de travaux qui ne conduisent pas à un changement de qualification du bien au regard de la TVA. Ainsi des travaux de rénovation qui ne conduisent pas à la production d’un immeuble neuf au regard de la TVA ne bloquent pas l’application de la TVA sur marge lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.
– le régime de taxation sur la marge s’applique s’agissant des terrains, en cas d’aménagements permettant leur desserte par divers réseaux ainsi qu’en cas de passage de terrain non à bâtir à terrain à bâtir.
– la circonstance qu’un bien immobilier figure comptablement à l’actif circulant (en stock) ou à l’actif immobilisé de l’assujetti est dépourvue d’incidence sur l’application du régime de taxation sur la marge prévu par l’article 268 du CGI. Ainsi, la TVA sur marge est bien applicable aux utilisateurs et aux foncières ou encore aux crédits-bailleurs et la reprise au BOFIP de l’arrêt Promialp n’emporte sur ce point aucune conséquence.
Baux soumis à la TVA sur option – une QE est déposée pour clarifier l’option par local
Le Conseil d’Etat a validé dans une décision du 9 septembre 2020 (« EMO ») le fait qu’il est possible d’opter par local et non pas, obligatoirement, par immeuble, contrairement à ce qui est indiqué au BOFIP sous les références BOI-TVA-CHAMP-50-10.
Une question écrite vient d’être déposée devant l’Assemblée Nationale afin d’obtenir des clarifications sur les points suivants :
– comment s’exerce concrètement une telle option ?
– un bail unique peut-il être partiellement soumis à la TVA via une option par local ?
– l’immeuble est-il toujours constitutif d’un secteur disctinct d’activité même si l’option s’excerce au titre d’un local seulement ?
– est-il possible de modifier une option initiale « par immeuble » afin d’appliquer la décision EMO dans sans attendre le 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option initiale a été exercée et sans que cette modification ne fasse partir un nouveau délai ?
Consulter la QE n° 38389.
Nota : consulter la réponse du 16 novembre 2021.
257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat
La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.
Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.
Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)
Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.
Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
– on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
– le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).
A suivre donc avec intérêt.
A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.
Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation
Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.
TVA sur marge – nouvelle question préjudicielle
CAA de LYON, 5ème chambre, 18/03/2021, 19LY00501, Inédit au recueil Lebon
La SARL Les Anges d’Eux, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 15 mars 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a cédé cinq terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.
La SARL Echo 5, qui exerce la même activité de marchand de biens, a acquis le 29 septembre 2011 une propriété bâtie, comprenant une maison d’habitation avec cour et jardin, des dépendances, une source et un terrain boisé. Après avoir procédé à plusieurs redécoupages parcellaires des terrains, elle a notamment revendu quatre lots comme terrains à bâtir à différents acquéreurs, en assujettissant également chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.
La SAS Cletimmo, qui exerce la même activité, a acquis le 4 juin 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a notamment procédé à deux cessions de terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.
Question préjudicielle renvoyée par la CAA de Lyon à la CUJE
« L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :
– lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;
– lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots »
En attendant la réponse à cette question, ceux qui y ont un intérêt peuvent sécuriser leurs opérations en opposant les commentaires publiés au BOFIP ou dans les réponses ministérielles. A cet égard, nous suivrons avec intérêt une question n° 35554 publiée le 12 janvier 2021 dont la réponse n’a pas encore été apportée.
Nota : réponses apportées par CJUE 10 février 2022, C-191/21, Les Anges d’Eux SARL, Echo 5 SARL, Cletimmo SAS)
