Marchands de biens – timing de la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition d’un immeuble destiné à la revente

Certains marchands de biens sont actuellement confrontés à une problématique de « portage de TVA ». En effet, l’administration fiscale considère qu’une société qui acquiert un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et l’inscrit en stock, ne peut pas déduire et/ou obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé les coûts de l’opération avant que cet immeuble ne soit revendu avec TVA, sur option exercée par le marchand de biens dans l’acte de revente.

Cette problématique concerne tout particulièrement la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble, ou encore les travaux de rénovation lorsque ceux-ci ne conduisent pas à un immeuble neuf.

En pratique, un marchand de biens qui acquiert avec TVA (due sur option du vendeur) un immeuble à usage professionnel (bureaux, commerces, locaux d’activité,…) achevé depuis plus de 5 ans, doit donc attendre, selon l’administration fiscale, la revente de l’immeuble soumise à la TVA (due sur option exercée par le marchand de biens) pour pouvoir « récupérer » la TVA d’acquisition. Cette récupération s’effectuera par imputation de la TVA d’acquisition sur la TVA collectée au titre de la revente, le solde éventuel faisant l’objet d’une demande de remboursement.

Cette position de l’administration génère évidemment des coûts financiers pour le marchand de biens qui doit « porter » cette TVA tout au long de l’opération.

A noter également que selon cette approche, le fait que l’immeuble soit donné en location avec TVA (en vertu de l’option exercée par le marchand de biens au titre de location de locaux nus à usage professionnel) ne permet pas de récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition dès lors que l’achat du bien est destiné à la revente et non pas à la location (bien inscrit en stock versus bien inscrit en immobilisation).

A l’occasion d’une affaire particulière, l’administration fiscale a pris cette position et depuis des rectifications ont été opérées sur ce fondement. Au moins un contentieux a été porté devant les tribunaux qui devront apprécier la compatibilité de cette interprétation avec la directive TVA et le principe de neutralité de la TVA.

Un mécanisme d’option exercée « par avance », dès l’acte d’acquisition, avait été proposé à l’administration afin de permettre une récupération dans les conditions habituelles. Cette proposition a toutefois été rejetée.

A ce stade, le financement et le coût de portage de la TVA doivent être pris en considération pour calculer la rentabilité de l’opération. Par ailleurs, lorsque des travaux importants sont prévus, les opérateurs veilleront, autant que possible, à ce que ces travaux conduisent à un immeuble neuf pour revendre en « droits réduits » mais également pour éviter cette position financièrement pénalisante.

Article rédigé en collaboration avec Pierre Appremont également publié sur http://www.fiscalimmo.fr/