Marchands de biens – régime applicable à compter du 11 mars 2010 – TVA récupérable et taxe sur les salaires – points d’attention après trois années de mise en œuvre

La réforme de la TVA immobilière qui est entrée en vigueur le 11 mars 2010, a eu des conséquences importantes pour les marchands de biens.

Le nouveau régime de la TVA immobilière a en effet marqué la fin de la TVA sur marge systématique pour les reventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans.

En pratique, en simplifiant, les opérations des marchands de biens obéissent au régime de TVA suivant :

• Immeuble affecté à l’habitation : la vente d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA de plein droit. En revanche, la vente d’un immeuble qui est achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de la TVA. En effet, sauf cas particulier, les marchands de biens n’exercent pas l’option ouverte par le nouveau régime pour soumettre de manière volontaire la vente à la TVA.
• Immeuble affecté à une activité professionnelle : la vente d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA de plein droit. La vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans connaît en revanche plusieurs régimes possibles : exonération de TVA avec ou sans transfert de droits à déduction des « vingtièmes » de TVA (conséquence du régime TVA de l’assimilation des biens en stock à des immobilisations) ou taxation volontaire à la TVA sur option expresse.

S’agissant plus particulièrement des immeubles qui sont achevés depuis plus de 5 ans, on peut donc garder en tête l’image d’Epinal suivante :

• Immeuble affecté à l’habitation : la vente est généralement exonérée de la TVA ;
• Immeuble affecté à une activité professionnelle : la vente peut être exonérée de la TVA ou bien soumise à la taxe. A cet égard, le régime qui est appliqué dépend du résultat des négociations des parties. On assiste souvent sur le terrain à un discussion entre un vendeur souhaitant opter et un acquéreur préférant une vente exonérée.

Il existe un principe fondamental en TVA : on ne peut récupérer la TVA grevant ses dépenses que si l’on soumet ses ventes à la taxe.

Ainsi, lorsqu’un marchand de biens ne réalise que des opérations exonérées de la TVA, la TVA grevant ses dépenses ne peut pas être récupérée. Par ailleurs, lorsqu’un marchand de biens soumet toutes ses opérations à la TVA, la TVA grevant ses dépenses peut être intégralement récupérée sous réserve des exclusions de droit commun (hôtel, certains véhicules, certains cadeaux, etc.).

En revanche, lorsqu’au titre d’une année civile donnée, un marchand de biens réalise des ventes qui ne sont pas toutes soumises à la TVA, la TVA grevant ses dépenses n’est pas entièrement récupérable. Le montant de la TVA qui ne peut pas être récupéré peut être calculé selon différentes méthodes. Plusieurs options sont en effet ouvertes par les règles du code générales des impôts. Certaines questions pratiques soulèvent également des difficultés techniques non résolues à ce jour (e.g aucune vente au titre d’une année civile donnée, dépenses mixtes engagées en N relatives à des ventes réalisées en N+1).

Enfin, un autre aspect doit également être gardé à l’esprit même s’il n’est pas systématique. Lorsqu’un opérateur ne soumet pas intégralement ses opérations à la TVA, cet opérateur est redevable de la taxe sur les salaires. Cette taxe consiste à appliquer un barême progressif au montant brut des rémunérations versées aux salariés et à certains mandataires sociaux tout en prenant en considération la proportion d’assujettissement à la TVA. Signalons à cet égard que l’article 13 de la loi de financement de la sécurité sociale vient d’ajouter pour les rémunérations versées à compter du 1er janvier 2013, un taux majoré de 20% pour la part des rémunérations supérieures à 150 000 EUR et a inclut dans le champ de la taxe les nouveaux éléments suivants : l’intéressement, la participation et la contribution des employeurs aux prestations complémentaires de retraite et de prévoyance (sauf ARGIRC et ARCO) mais également les stock-options et les attributions gratuites d’actions en application de l’article 11 de la loi de finances pour 2013.