Dispense de TVA (257 bis) – 10ème anniversaire

La dispense de TVA a été officialisée, en matière immobilière, par un rescrit publié le 12 septembre 2006. Nous fêtons donc aujourd’hui le 10^ème anniversaire d’un dispositif qui a considérablement changé le régime de TVA applicable aux investisseurs immobiliers et aux crédits-bailleurs qui financent leurs opérations. 

Quel bilan tirer de ces dix années ? 

1. Une intense production de rescrits nominatifs de la part de la Direction de la Législation Fiscale de laquelle il ressort que la dispense s’applique lorsque le vendeur et l’acheteur affectent l’immeuble à une activité locative pérenne (critère de l’immobilisation) soumise à la TVA, peu importe qu’il y ait ou non un véritable transfert d’activité locative (e.g. vacance locative, refinancement en crédit-bail) ;
2. Des publications officielles qui continuent, quant à elles, à viser le seul cas du transfert d’une activité locative à l’exception d’un réponse ministérielle récente (https://taximmo.fr/dispense-de-tva-vacance-de-limmeuble-au-moment-de-la-cession-ladministration-fiscale-officialise-sa-position/) qui confirme l’application de la dispense en matière d’immeuble vacant, là où précisément il ne peut pas y avoir transfert d’une activité locative et où l’application de la dispense se justifie par le fait que la cession de l’immeuble est considérée, sous certaines conditions, comme la cession d’une partie d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome, qui doit donc également bénéficier de la dispense ;
3. Un changement d’analyse opéré par l’administration fiscale en 2008 s’agissant de l’occupation partielle, autorisée avant cette date et prohibée par la suite, qui soulève de nombreuses difficultés dans le domaine hôtelier notamment, qui sont à nouveau réglées par des rescrits nominatifs ;
4. Des redressements de plus en plus fréquents soit chez les vendeurs (défaut de collecte de TVA) soit chez les acheteurs (déduction d’une TVA facturée à tort) ;
5. Des décisions récentes de jurisprudence du Conseil d’Etat ou des juges du fond qui contredisent, à tort ou à raison, l’interprétation retenue par l’administration fiscale et desquelles il résulte des questions sur la délimitation du champ d’application de la dispense (https://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/) ;
6. Dans les faits, la dispense peut encore être perçue comme une véritable optimisation de TVA alors qu’elle n’est qu’une simple simplification administrative et financière ou, dans certains cas, un outil anti-fraude qui protège les intérêts de l’administration fiscale ;
7. Derrière cette simplification, il existe des obligations de transfert de documentation TVA proches de celles exigées en cas d’achats de parts de sociétés (https://taximmo.fr/transfert-duniversalite-art-257-bis-du-cgi-transmission-des-informations-relatives-a-la-tva/), qui sont parfois ignorées ou, tout simplement, rendues délicates du fait des règlementations qui s’appliquent à de petits investisseurs.

L’ensemble de ces considérations montrent que le besoin d’avoir une instruction générale et officielle se fait ressentir, même après dix ans de pratique.