Détermination de l’assiette foncière non-amortissable d’un immeuble

Deux décision des 9^ème et 10^ème sous-sections réunies du Conseil d’Etat en date du 15 février 2016 méritent d’être signalées.

En premier lieu parce qu’elles portent sur un sujet rarement évoqué à ce niveau – la répartition de la valeur d’un immeuble entre la construction et le terrain qui la supporte – et ensuite pour la sagesse dont a fait preuve le Conseil dans la résolution de cette question.

L’administration prétendait déterminer cette répartition par comparaison avec les valeurs des terrains et constructions figurant au bilan de sociétés détenant des biens comparables.

Le Conseil d’Etat n’a pas retenu cette approche. Il a considéré que la répartition devait avant tout être déterminée en se basant sur des transactions portant sur des terrains nus de même nature et réalisées à des dates proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné, ou, à défaut, en déterminant la valeur de la construction à la date d’entrée au bilan à partir de son coût de reconstruction éventuellement diminuée d’une décote représentative de la vétusté du bien et de son état d’entretien.

En ce qui concerne la méthode préconisée par l’administration, à savoir la comparaison avec les bilans d’autres sociétés, le Conseil a rappelé qu’elle n’était envisageable que si les deux précédentes méthodes n’étaient pas applicables (par exemple pour des immeubles anciens selon le Conseil d’Etat) et qu’en tout état de cause, seuls pouvaient être comparés les bilans de sociétés possédant des biens de mêmes caractéristiques (en terme de localisation, de type de construction, d’entretien et de possibilité d’agrandissement) et dont les dates d’entrée aux bilans des immeubles étaient proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné.

Autant dire que la méthode par comparaison des bilans a, dans la majorité des cas, peu de chances d’être retenue. C’est heureux dans la mesure où cette dernière méthode défavorise clairement le contribuable par rapport à l’administration, cette dernière disposant d’une large base de données de bilans de sociétés immobilières auquel les contribuables n’ont pas accès.

Conseil d’Etat, décisions du 15 février 2016, n° 380400, LG Services  et  n° 367467, SARL Daves

Article rédigé par Christophe Le Bon, avocat