3ème LFR 2012 – Suppression de la TVA immobilière des particuliers – Suppression des « frais de notaire réduits » – Mesures transitoires (SUITE)
La confirmation du principe de mesures transitoires peut être obtenue auprès d’Impôts-Service au 0810 467 687.
Ces mesures transitoires, qui permettent aux parties de conserver le régime fiscal qui existait au jour de l’avant-contrat lorsqu’il est antérieur au 31 décembre 2012, doivent être prochainement publiées sur le BOFIP.
A ce jour, Impôts-Service n’a pas indiqué si l’avant-contrat devait ou non avoir été enregistré pour pouvoir bénéficier des mesures transitoires. A noter cependant sur ce point que, dans une situation identique, c’est-à-dire lors de la réforme de la TVA immobilière le 11 mars 2010, l’administration fiscale n’avait pas exigé l’enregistrement de l’avant-contrat. L’instruction 3 A-3-10 du 15 mars 2010 indiquait en effet que : « Pour les avant-contrats qui n’auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n’ont pas été présentés à la formalité de l’enregistrement notamment), la preuve que l’acte a bien été conclu avant l’entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l’accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d’un professionnel agissant dans l’exercice d’une activité immobilière réglementée) ».
Espérons que l’instruction BOFIP à paraître retienne la même solution.
Une actualité sera mise en ligne sur le sujet dès la publication officielle des mesures transitoires dans BOFIP.
3ème LFR 2012 – Suppression de la TVA immobilière des particuliers – Suppression des « frais de notaire réduits » – Mesures transitoires
L’article 64, I-F-1 de la LFR 2012 a supprimé la TVA immobilière des particuliers.
En principe, cette suppression intervient à compter du lundi 31 décembre 2012, la LFR2012 ayant été publiée au JO du 30. Ainsi, la vente par un particulier (i.e. « non assujetti à la TVA») d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans et qui a été acquis en VEFA, ne peut plus être soumise à la TVA si l’acte authentique est signé à compter du lundi 31 décembre 2012. Une telle vente relève désormais de la taxe de publicité foncière au taux global de 5.09%.
Toutefois, selon nos informations, une mesure de tolérance devrait prochainement être publiée au BOFIP. Cette mesure, qui devrait être similaire à celle prévue par l’instruction 3 A-3-10 à l’occasion de la réforme de la TVA immobilière, devrait permettre aux parties de conserver une taxation à la TVA dès lors qu’elles disposent d’un avant contrat conclu avant le 31 décembre 2012.
3ème PLFR 2012 – Suppression de la TVA immobilière des particuliers – Conséquences pratiques
L’Assemblée nationale vient d’adopter l’article 23 du projet de loi de finances rectificative pour 2012 qui prévoit en son I-F-1° l’abrogation de l’article 257, I-3-2°-a du CGI. En simplifiant à l’extrême, on pourrait indiquer que l’Assemblée nationale vient de supprimer la TVA immobilière des particuliers.
Ainsi, à compter de l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions, les particuliers ne pourront plus céder un bien immeuble en TVA mais relèveront uniquement des droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière au taux global de 5.09% (sauf engagement pris par un acquéreur assujetti à la TVA). Ces nouvelles règles s’appliqueront de manière identique à la cession d’un terrain ou d’un bâtiment. Afin de bien pouvoir se représenter ces nouvelles règles, nous avons modifié le tableau de synthèse de la TVA immobilière que vous trouverez en suivant ce lien.
- Les ventes effectuées par des non assujettis à la TVA ;
- Les ventes effectuées par des assujettis à la TVA qui, au titre de cette vente, n’agissent pas en tant que tels.
- Les opérations patrimoniales réalisées par les personnes physiques qui ne réalisent aucune activité économique. Sont ainsi exclues les opérations qui traduiraient, en réalité, une véritable activité professionnelle telle que celle d’un promoteur, d’un lotisseur ou d’un marchand de biens. De telles ventes seraient réalisées par des assujettis agissant en tant que tels.
- Les opérations patrimoniales réalisées par les sociétés qui n’ont aucune activité économique (une société civile immobilière qui mettrait gratuitement un immeuble à la disposition des associés, par exemple).
- Les opérations patrimoniales réalisées par les autres entités juridiques qui ne sont pas assujetties à la TVA (certaines associations ou fondations, par exemple).
- A noter également sur ce point que l’administration fiscale admet, à titre de tolérance, qu’un bailleur, personne physique ou société civile (les sociétés commerciales sont donc exclues), puisse être considéré comme un non assujetti à la TVA dès lors que la location est exonérée de la TVA. Peuvent donc également relever de la catégorie des « non assujettis à la TVA », les bailleurs de locaux nus à usage d’habitation même s’ils bénéficient d’une réduction d’impôt au titre d’un investissement locatif, dès lors qu’il s’agit d’une personne physique ou d’une société civile. En pratique, on aura donc une attention particulière lors de la vérification du statut TVA de ces personnes. Ces commentaires ne concernent pas les personnes physiques ou morales qui soumettent à la TVA les loyers qu’elles perçoivent. Ces personnes sont en effet, sans hésitation, des assujettis à la TVA.
Au titre des ventes effectuées par des assujettis n’agissant pas en tant que tels, sont visées les ventes réalisées par des assujettis en dehors de l’activité économique leur conférant cette qualité. Autrement dit, il s’agit d’une opération patrimoniale effectuée par un assujetti. L’exemple classique est celui du boulanger personne physique, qui est assujetti à la TVA au titre de son activité de boulanger et qui cède l’immeuble qu’il occupe au titre de résidence secondaire.
Ces commentaires montrent que le nouveau régime est simplifié sous réserve, bien entendu, de mener une analyse rigoureuse s’agissant du statut TVA du vendeur.
S’agissant de l’entrée en vigueur, nous rappelons nos précédents commentaires. Ainsi, le texte, dans sa version actuelle, ne contient aucune mesure transitoire. S’il devait demeurer en l’état, le changement impacterait donc les actes authentiques signés dès le lendemain de la publication de la loi au journal officiel (i.e. aux alentours du 30 décembre 2012), même si ces actes ont été précédés d’une promesse.
3ème PLFR 2012 – suppression de la TVA immobilière chez les particuliers
L’article 23 du projet présenté aujourd’hui prévoit de supprimer le dernier cas de taxation à la TVA d’une vente d’immeuble effectuée par un particulier et plus généralement par un non assujetti à la TVA, à savoir la revente d’un immeuble acquis comme immeuble à construire (en VEFA notamment) lorsque celle-ci intervient dans les 5 ans de l’achèvement.
De telles ventes seront donc uniquement soumises à la taxe de publicité foncière au taux global de 5.09% et non plus à la TVA et au taux réduit de 0.715%.
A noter que ce changement de régime devrait nécessairement avoir une influence sur la détermination du prix des biens.
Le texte, dans sa version actuelle, ne contient aucune mesure transitoire. S’il devait demeurer en l’état, le changement impacterait donc les actes authentiques signés dès le lendemain de la publication de la loi au journal officiel, même si ces actes ont été précédés d’une promesse. Souhaitons qu’un amendement vienne donc rapidement corriger cette lacune.
Enfin, rappelons que ce changement résulte de la mise en conformité de notre droit avec une jurisprudence communautaire du 15 septembre 2011, que nous avions commentée à la semaine juridique édition notariale du 11 novembre 2011 sous le titre « La France peut-elle encore soumettre à la TVA la revente par un non-assujetti, d’un immeuble acquis en VEFA ». Cette circonstance intéressera ceux qui voudraient tirer les conséquences de cette évolution législative avant même la publication de la loi au journal officiel et ainsi soumettre la vente aux droits d’enregistrement alors qu’elle devrait encore être soumise à la TVA. On pense notamment aux hypothèses de forte plus-value ou aux dossiers présentant une difficulté tenant à la date d’achèvement fiscal.
