TVA – déduction de la TVA – immeuble mixte immobilisé donné en location – changement de méthode
Lorsqu’un immeuble, immobilisé en comptabilité, est donné en location, la déduction de la TVA résulte du régime de TVA du bail.
Lorsque l’immeuble est intégralement donné en location avec TVA, 100% de la TVA grevant l’immeuble est déductible.
A l’inverse, lorsque l’immeuble est intégralement donné en location sans TVA (i.e. en exonération de TVA), aucune TVA grevant l’immeuble n’est déductible (sous réserve des effets temporaires induits par d’éventuelles livraison à soi-même d’immeubles neufs ou de travaux immobiliers).
Lorsque l’immeuble est totalement affecté à une activité locative mais est partiellement donné en location avec TVA, se pose la question du quantum de la TVA déductible et les difficultés commencent.
En pratique, la question est d’autant plus délicate que l’immeuble peut connaître toute une série d’évènements qui conduisent les bailleurs et leurs conseils à se poser des questions existentielles s’agissant des règles de déduction de la TVA (e.g. vacance partielle résultant d’un changement de locataire ou de travaux, franchise).
Une question écrite a donc été déposée pour mieux comprendre les règles du droit à déduction de la TVA concernant ces immeubles.
Pour ceux qui veulent mieux comprendre la question qui a été déposée.
Les seuls outils prévus par le CGI (article 206 de l’annexe II) sont les règles de l’affectation ou l’application d’un coefficient de taxation unique, calculé sur la base du chiffre d’affaires de l’année civile, appliqué à toutes les dépenses.
Pour mémoire, une réponse ministérielle Grau du 16 novembre 2021 a également rappelé, qu’en dehors du cas des logements sociaux, l’immeuble constitue un seul secteur distinct d’activité (voir notre article).
Le BOFIP contient également deux tolérances : un coefficient de surface pour la TVA d’acquisition ou de construction de l’immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 160) et une ventilation par fractions d’immeuble pour la TVA résultant d’une livraison à soi-même (BOI-TVA-IMM-10-30 § 30).
Il est possible qu’une règle ou une tolérance convienne mieux qu’une autre à certains moments de la vie de l’immeuble.
Des changements de méthodes peuvent donc intervenir.
Par exemple, un bailleur peut avoir un intérêt à appliquer un coefficient de surface résultant du BOFIP à une TVA d’acquisition en année N (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 160) puis appliquer un coefficient de taxation unique à toutes les dépenses, les années suivantes.
Une question a été posée afin de mieux anticiper les conséquences de ces changements. C’est la problématique des régularisations de TVA.
Sur un plan plus technique, la question vise également à mieux cerner la qualification des deux tolérances prévues par le BOFIP, qui reposent sur des découpages physiques de l’immeuble, par rapport aux méthodes prévues à l’article 206 de l’annexe II au CGI.
