TVA – Zones ANRU, PSLA et Pass-foncier – mise à jour du BOFIP
L’administration fiscale vient de mettre à jour le BOFIP s’agissant du régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social.
Les points suivants ont attiré notre attention.
En ce qui concerne le régime de TVA applicable aux zones ANRU, l’administration fiscale précise tout d’abord que le taux de 5,5% demeure applicable dans la bande comprise entre 300 et 500 mètres lorsqu’un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement a été signé avant le 1er janvier 2012 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 1).
L’administration fiscale officialise ainsi le bénéfice de la mesure d’entrée en vigueur antérieure en complément de celle spécialement prévue, s’agissant du taux de 7%, en faveur des opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013 (voir notre article relatif à l’article 29 de la LF pour 2014).
Toujours s’agissant des zones ANRU, et plus précisément s’agissant du suivi dans le temps des conditions à remplir par le particulier pour bénéficier du taux réduit (sujet sur lequel nous avons consacré de nombreux articles que vous pouvez retrouver en cliquant sur la catégorie « zones ANRU »), l’administration fiscale confirme que le nouveau système, plus favorable, ne s’applique qu’aux immeubles « livrés » par le promoteur à compter du 1er janvier 2014 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 410 et 420).
Selon l’administration fiscale, les immeubles « livrés » avant cette date continuent donc de relever de l’ancien système qui prévoit notamment un reversement intégral au cours des cinq premières années de détention. Nous avons déjà indiqué les difficultés d’interprétation de la norme prévoyant le changement de décompte (voir notre article du 10 mars 2014).
Enfin, et il s’agissait d’un point très attendu, l’administration fiscale complète les hypothèses dans lesquelles le reversement de taxe n’est pas exigé (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 430).
Sont à présent également visés :
– le mariage ;
– la conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
– la naissance d’un enfant ;
– la délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.
A noter cependant que cette nouveauté ne concerne, s’agissant des cessions réalisées par les particuliers, que les ventes actées à compter du 1er janvier 2014.
Point anecdotique. L’administration limite le bénéfice de cette nouveauté aux opérations bénéficiant du taux réduit de 5,5%. Les opérations relevant du taux de 7% (exemple de la bande entre les 300 et 500 mètres) ne sont pas expressément visées.
L’administration fiscale prévoit des commentaires similaires s’agissant du PSLA (BOI-TVA-IMM-20-20-10-20140715).
Enfin, pour les amateurs, on relèvera que les commentaires mis à jour relatifs au Pass-foncier (BOI-TVA-IMM-20-20-40-20140715 § 470) confirment que la suppression de la TVA immobilière des particuliers n’a pas remis en cause le principe du reversement, contrairement à ce que laissait entendre la réponse ministérielle Appéré du 4 avril 2013. L’administration valide ainsi les craintes que nous avions émises dans notre article du 21 mai 2013.
PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : logements sociaux, zone ANRU et PSLA – Art. 19 amendé
- Le taux réduit prévu par l’article 278 sexies du CGU serait ramené de 7% à 5,5% et non pas à 5%. Cette modification se situe dans la lignée de l’adoption de l’article 6 bis (nouveau).
- Ce taux de 5,5% devrait être appliqué aux opérations dont le fait générateur intervient après le 1er janvier 2014. Un amendement de « lisibilité » est venu indiquer que « Toutefois, pour les livraisons d’immeubles à construire, [le taux de 5,5%] s’applique aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en paiement du prix avant la date d’achèvement ». On regrettera l’emploi du terme « Toutefois » qui laisse à penser que cette précision constitue une exception au principe du fait générateur alors qu’elle n’en constitue qu’une application. Les débats sont sur ce point éclairants : « M. Christian Eckert, rapporteur général. Ce n’est pas un amendement de coordination ou de cohérence, monsieur Dumont, c’est plutôt une confirmation puisque telle est déjà la pratique. Le critère prévu par l’article 19 pour l’application du nouveau taux de TVA est le fait générateur. Cela signifie que les acomptes déjà réglés au taux de 7 % seront régularisés au taux de 5,5 %. Votre amendement contribue à garantir l’équilibre des programmes de VEFA en confirmant que cette disposition leur est bien applicable. Abondance de biens ne nuit pas. J’y suis donc favorable. ».
- L’article 19 prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres (voir notre article précédent sur le sujet). « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 16 octobre 2013 ». Ces opérations continueront donc à bénéficier d’un taux de 7%. Les opérations postérieures relèveront, quant à elles, du taux normal, à savoir 20%.
- L’abaissement à 10 ans de la période de détention obligatoire de 15 ans, qui a été prévu en faveur des zones ANRU par le projet de loi est étendu aux PSLA.
