TVA – taux de 10% – démembrement de Logements Locatifs Intermédiaires (LLI)
Les bailleurs sociaux peuvent réaliser des opérations locatives sociales dans le cadre d’un démembrement de propriété : ils acquièrent l’usufruit temporaire de logements neufs et gèrent les logements pendant cette période. Le nu-propriétaire, un investisseur, récupère la pleine propriété au terme de la période de démembrement.
L’acquisition des droits démembrés bénéficie expressément du taux de TVA réduit de 10 % propre aux logements locatifs sociaux (CGI art. 278 sexies, I-10°). Les conditions d’application de ce taux (conventionnement APL et bénéfice d’un prêt locatif aidé) s’apprécient au niveau de l’usufruitier (le bailleur social).
Depuis 2014, le taux de 10 % s’applique à l’acquisition ou à la livraison à soi-même (en pleine propriété) de logements locatifs intermédiaires (LLI), tels que définis par le CGI (art. 279, 0-bis A). Le code général des impôts ne prévoit pas expressément la possibilité, dans le cas où l’opération serait démembrée, d’appliquer le taux de 10 % et la doctrine administrative est muette sur la question.
Au cours du débat parlementaire pour l’examen du projet de loi de finances pour 2014, le ministre du Budget avait toutefois indiqué que le dispositif fiscal du LLI pouvait s’appliquer en cas de démembrement de propriété.
Il est également vrai que depuis 2010, les droits réels immobiliers suivent le même régime que l’immeuble auquel ils se rapportent.
Ce principe méritait toutefois d’être confirmé, ainsi que les modalités d’appréciation des critères d’application du taux de 10 % prévues par le texte (e.g. destinataire de l’agrément, respect des plafonds).
C’est l’objet d’une question parlementaire du 17 septembre 2019 (Question N° 22951 de Mme Isabelle Florennes).
Une réponse formelle, qui confirmerait le principe d’éligibilité au taux réduit et qui préciserait les modalités d’application, serait la bienvenue, notamment dans le contexte de la loi Elan, qui étend aux logements intermédiaires le dispositif de l’Usufruit Locatif Social (CCH art. L253-8).
Article rédigé par Guillaume Marot, avocat
PLF 2020 – logement social – taux réduit – art 8
L’article 8 du PLF 2020 remet à plat les taux réduits de la TVA (10% et 5,5%) applicables en matière de logement social et procède notamment à la réécriture des articles 278 sexies, 278 sexies-0 A, 278 sexies A du CGI.
Les dispositions nouvelles s’appliqueraient aux opérations intervenant à compter du 1er décembre 2019.
On notera notamment une baisse du taux de TVA de 10% à 5,5% sur :
– les livraisons et livraisons à soi-même de logement locatifs sociaux financées par un prêt locatif aidé d’intégration (logements PLAI),
– dans les QPPV faisant l’objet d’une convention de rénovation, sur les livraisons et livraisons à soi-même des autres logements locatifs sociaux éligibles à une subvention de l’État (logements PLUS), ainsi que sur les livraisons à soi-même de travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien, en particulier les travaux de résidentialisation et de requalification, portant sur de tels logements ou des logements PLAI.
– les opérations visant à redéployer l’offre de logement en dehors de ces quartiers et les opérations d’acquisition amélioration en vue de créer des logements PLUS et PLAI.
On relèvera également le taux réduit de la TVA applicable aux autres segments de la politique sociale du logement, en particulier aux structures d’hébergement temporaire ou d’urgence (centres d’hébergement et de réinsertion sociale, lits halte soins santé (LHSS), lits d’accueil médicalisés (LAM), appartements de coordination thérapeutique, centres d’hébergement d’urgence).
LF 2018 – article 69 (39 bis B) – TVA – taux réduit de 10% – logement locatif intermédiaire – abaissement du seuil de logements sociaux de 50% à 35% à compter du 1er janvier 2019
L’article 279-0 bis A du CGI fait bénéficier du taux réduit de TVA de 10% les livraisons de logements locatifs intermédiaires sous réserve du respect d’une série de conditions cumulatives.
A cet égard, les logements locatifs intermédiaires doivent notamment être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25% de surface de logements locatifs sociaux, sauf dans les communes comptant déjà plus de 50% de logements locatifs sociaux et dans les quartiers faisant l’objet d’une convention dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
L’article 69 abaisse de 50% à 35% le seuil d’exemption de cette condition à compter du 1er janvier 2019, i.e. opérations pour lesquelles la demande d’agrément prévue à l’article 279-0 bis A du CGI est déposée à compter du 1er janvier 2019.
Article 279-0 bis A du CGI avant modification
Assemblée nationale – première lecture – amendement CF427
Assemblée nationale – première lecture – commission des finances – rapport n°235 – article additionnel après l’article 6
Sénat – première lecture – commission des finances – rapport général n°108 – article 6 ter
Sénat – première lecture – débats – 24 novembre 2017 – article 6 ter
Sénat – première lecture – amendement du gouvernement n°II-713
Sénat – première lecture – débats – 8 décembre 2017
Sénat – première lecture – article 39 bis B adopté
Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport n°496
Assemblée nationale – nouvelle lecture – débats – 15 décembre 2017
Assemblée nationale – nouvelle lecture – article 39 bis B adopté
LF 2016 – Article 3 ter – Investissement institutionnel dans le logement intermédiaire – Modulation de la proportion de logements sociaux
L’article 3 ter, issu de l’amendement 218 adopté par l’Assemblée Nationale, vise à appliquer les conclusions du Comité interministériel à l’égalité et à la citoyenneté (CIEC) du 6 mars 2015. Lors de cette réunion, le Gouvernement s’est engagé à favoriser une meilleure répartition du parc social sur les territoires afin de lutter contre les concentrations de pauvreté et les phénomènes de ségrégation territoriale. Dans ce cadre, il a annoncé que la construction de logements sociaux serait limitée dans les quartiers où le taux de logement social dépasse 50 % et que, dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), l’offre de logements sociaux démolis serait reconstituée en priorité en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Il a indiqué que le logement intermédiaire et l’accession à la propriété seraient favorisés dans ces quartiers. En cohérence, le nouveau règlement général de l’ANRU relatif au NPNRU a déjà intégré la règle de reconstitution « hors site » des logements sociaux démolis.
Or l’article 279 0 bis A du code général des impôts, issu de l’article 55 de la loi de finances pour 2014, dispose actuellement que le taux de TVA réduit à 10 % pour les opérations de construction de logements intermédiaires n’est accordé que si l’opération comprend également 25 % de logements sociaux.
Aux termes de l’article 3 ter précité, cette obligation ne s’appliquerait donc pas dans les communes comportant déjà 50 % de logements sociaux et dans les quartiers faisant l’objet d’un projet de renouvellement urbain au titre du NPNRU.
Assemblée Nationale – Amendement 218
Assemblée Nationale – Article 3 ter adopté en première lecture
Assemblée Nationale – débats – première séance du jeudi 15 octobre 2015
Texte consolidé
Article 279-0 bis A
La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % en ce qui concerne les livraisons de logements neufs et de logements, issus de la transformation de locaux à usage de bureaux, considérés comme neufs au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, soit à des organismes mentionnés au 4° du 1 de l’article 207 ou soumis au contrôle, au sens du III de l’article L. 430-1 du code de commerce, des organismes collecteurs agréés mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 313-18 du code de la construction et de l’habitation, soit à des personnes morales dont le capital est détenu en totalité par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés ou des établissements publics administratifs, qu’elles destinent à la location à usage de résidence principale dans le cadre d’une opération de construction ayant fait l’objet d’un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l’Etat dans le département, qui précise le cadre de chaque opération et porte sur le respect des conditions prévues aux a à c.
Pour l’application du premier alinéa, les logements doivent :
a) Etre implantés sur un terrain situé, à la date de signature de l’agrément, sur le territoire des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant, mentionnées au premier alinéa du IV de l’article 199 novovicies ;
b) Etre intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surface de logements mentionnés aux 2 à 6, 8 et 10 du I de l’article 278 sexies, sauf dans les communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302 5 du code de la construction et de l’habitation et dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 3 de la loi n° 2003 710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ;
c) Etre destinés à être loués à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés par le décret prévu au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies. Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds visés au premier ou, le cas échéant, au second alinéa du même III.
