CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Immeubles anciens immobilisés « vingtièmes »
La compréhension des nouvelles règles relatives à la déduction de la TVA et aux régularisations prend du temps. L’éclatement des textes dans le CIBS ne rend pas non plus les choses simples.
En première lecture, la mécanique du transfert de « vingtièmes » ressemble à celui prévu à l’article 207, III-3 de l’annexe II au CGI.
En réalité, ce n’est pas le cas.
L’attestation de transfert disparaît.
Une mécanique plus élaborée apparaît, prévue aux articles L. 213-299, 3°, L. 213-300 et L. 214-27, 3° du CIBS.
Le vendeur reverse les « vingtièmes » de TVA (i.e. la taxe résiduelle).
L’acquéreur lui rembourse contractuellement (charge augmentative de prix pour la taxe de publicité foncière).
Mais l’acquéreur ne déduit pas. Vue de loin, c’est comme si, mais vu de près, c’est différent. L’acquéreur est, en effet, réputé supporter la taxe résiduelle avec une remise à zéro de la période de déduction qui le conduit à faire un complément de déduction s’il affecte le bien qu’il immobilise à des opérations taxables.
En pratique, cela va surtout changer l’attestation qui est remise. Nous imaginons plutôt quelque chose qui ressemble à un état des déductions 257 bis avec indication des montants de taxe résiduelle transférés et remise des factures correspondantes dans la mesure où il n’y a plus d’attestation…
On peut également relever le caractère automatique de ce transfert par rapport au caractère optionnel de l’attestation actuelle.
Le problème de la nouvelle version des textes est qu’elle ne permet plus de gérer le transfert avec un acquéreur qui place le bien en stock et qui assimilera une année plus tard (art. L. 213-302 CIBS).
Sauf nouvelle rédaction du texte, ce sera via la doctrine administrative actuelle (réponse ministérielle Louwagie JO AN 27 juin 2023, N° 5633) qui demeure opposable grâce au rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 que nous pourrons, un temps, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, continuer à réaliser un transfert dans cette situation.
A noter enfin qu’une attestation de transfert actuelle devrait pouvoir continuer à être remise tant que la partie réglementaire du CIBS n’entrera pas en vigueur (BOI-RES-TVA-000253) et , en tout état de cause, jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
TVA – Opérations des marchands de biens – Immeubles achevés depuis plus de 5 ans donnés en location avec TVA – Timing de la récupération de TVA – régime de l’assimilation (réponse)
Dans une réponse ministérielle du 27 juin 2023 (Rep. Louwagie JO AN 27/06/2023, n° 5633), l’administration fiscale précise les conditions d’application du régime de l’« assimilation » des biens en stock à des immobilisations pour les besoins de certaines règles de TVA.
Il est rappelé que :
– Le régime est applicable aux marchands de biens qui donnent en location un immeuble avec TVA avant de le revendre ;
– Le régime n’est donc pas réservé aux promoteurs ainsi que le soutiennent certains services de vérification ;
– L’affectation à une activité de location est établie même en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l’assujetti est en mesure de démontrer qu’il procède à la recherche active de locataires (ces précisions avaient déjà été fournies par la Réponse ministérielle Grau JO AN 31/12/2019 page 11557, n° 24298). Selon nos informations, ces précisions valent également pour les locaux totalement vacants.
– Les « vingtièmes » de TVA éventuellement transférés par le cédant (vente exonérée de la TVA) sont déductibles dès que l’assimilation se produit (e.g. après une année de location ou de recherche de locataires) et non pas lors de la revente de l’immeuble soumise à la TVA sur option ;
– Idem pour la TVA d’acquisition résultant d’une option pour le paiement de la TVA exercée par le cédant en application de l’article 260, 5° bis du CGI ;
Il s’agit d’une évolution importante. En effet, jusqu’à présent, un marchand de biens ne pouvait pas déduire la TVA d’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans avant la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option exercée par le marchand de biens. Cette solution résulte d’une jurisprudence du Conseil d’Etat initiée par la décision « Lips » (CE 27 novembre 2020, 9e et 10e ch. réunies, n° 426091, « Mentionné aux tables du recueil Lebon », SNC Lips) (voir notre précédent commentaire).
– S’agissant des autres dépenses engagées en vue de la revente de cet immeuble (des dépenses de travaux, par exemple), il convient d’attendre la revente soumise à la TVA sur option pour pouvoir exercer le droit à déduction sans que le délai de péremption de l’article 208, I de l’annexe II au CGI ne puisse s’appliquer (« 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’omission ») (cette précision reprend les commentaires publiés au BOFIP sous les références BOI-TVA-IMM-10-30 au paragraphe 100). Il s’agit donc d’un traitement moins favorable que celui de la TVA d’acquisition de l’immeuble (« vingtièmes » ou TVA d’option).
– En cas de revente exonérée de la TVA (à défaut d’option exercée par le vendeur en application de l’article 260, 5°bis du CGI), s’agissant d’un immeuble « assimilé », « la procédure de transfert du droit à déduction prévue au 3 du IV [lire le III] de l’article 207 de l’annexe II au CGI s’applique et [le vendeur] est alors fondé à délivrer à son acquéreur l’attestation de transfert précitée mentionnant la TVA afférente à ces dépenses » (précision intéressante qui vise le montant brut des dépenses sans prendre en considération le temps écoulé entre l’engagement des dépenses et la revente de l’immeuble. Attention, cette précision ne vaut pas pour la TVA d’acquisition de l’immeuble qui diminue avec le temps à compter de l’assimilation).
Les réponses apportées par l’administration fiscale sont importantes.
Elles permettent de sécuriser la récupération de la TVA d’acquisition (« vingtièmes » ou TVA d’option) dès que l’assimilation se produit (e.g. une année de location soumise à la TVA ou de recherche de locataires pour une telle location) pour des opérations marchandes concernant des immeubles donnés en location avec TVA. Ces précisions ne présentent pas comme une tolérance. En pratique, il est donc recommandé d’appliquer ces nouvelles règles du jeu sans tarder.
Elles apportent également une réponse nouvelle et simple s’agissant des « autres dépenses engagées en vue de la revente de l’immeuble » (des dépenses de travaux, par exemple). Pas de déduction de la TVA dès l’assimilation du bien mais au moment de la revente soumise à TVA sur option ou possible report sur une attestation de transfert de « vingtièmes » (même si ce mot n’a plus de sens au cas particulier puisqu’il s’agit du montant brut des dépenses) en cas de revente exonérée.
Dans la mesure où cette TVA n’aura pas été déduite par le vendeur, l’attestation devra reprendre une liste précise des dépenses concernées et inclure la copie des factures correspondantes.
A noter que ces précisions permettent d’éviter la complexité des régularisations annuelles pour les dépenses engagées en vue de la revente de l’immeuble ou pour la TVA d’acquisition de l’immeuble.
Nota du 11/12/2025 : reprise de la réponse ci-dessus au BOFIP sous la forme d’un rescrit publié BOI-RES-TVA-000156 qui vient corriger certains oublis (ajout de la notion d’immobilisation pour le rappel des régularisations) mais qui continue à viser au dernier paragraphe une procédure de transfert sur la base de l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI au lieu de l’article 207, III-3 de l’annexe II au CGI.
TVA – Opérations des marchands de biens – Immeubles achevés depuis plus de 5 ans donnés en location avec TVA – Timing de la récupération de TVA – régime de l’assimilation (question)
En principe, un marchand de biens ne peut pas déduire la TVA d’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans avant la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option exercée par le marchand de biens.
Cette solution résulte d’une jurisprudence du Conseil d’Etat initiée par la décision « Lips » (CE 27 novembre 2020, 9e et 10e ch. réunies, n° 426091, « Mentionné aux tables du recueil Lebon », SNC Lips) (voir notre précédent commentaire)
Cette solution est particulièrement sévère lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA ou est destiné à l’être.
Une question écrite vient d’être déposée afin de sécuriser la déduction de la TVA dès que l’immeuble est donné en location avec TVA pendant plus d’une année ou fait l’objet d’une recherche de locataires pendant la même période si le marchand peut démontrer que les loyers seront taxés (via le dépôt d’une lettre d’option pour le paiement de la TVA sur les loyers, par exemple).
Si le ministre confirme cette déduction, il lui est également demandé de confirmer que la réponse vise les autres dépenses engagées pour l’opération d’achat-revente, telles que les travaux, honoraires, études, et autres indemnités de résiliation.
Consulter la QE N°5633 LOUWAGIE publiée au JOAN le 14 février 2023
Nota : Consulter la réponse du 27 juin 2023
TVA – immeubles en stock – conditions d’application du régime de l’assimilation (réponse)
A la suite d’une question déposée par le député Grau, qui a été publiée le 5 novembre 2019 (voir notre article), l’administration fiscale vient de préciser que le régime d’assimilation a vocation à s’appliquer à l’assujetti qui affecte un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location et que l’utilisation à une telle activité est ainsi établie même en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l’assujetti est en mesure de démontrer qu’il procède à la recherche active de locataires (Rép. Grau JO AN 31/12/2019 page 11557, n° 24298).
Cette réponse est d’une grande importance pratique dans les dossiers de marchands de biens et de promoteurs.
Nous profitons de cet article pour présenter tous nos vœux à nos lecteurs 🙂
