Bail réel solidaire (BRS) – acquisition du foncier par l’OFS – TVA et DMTO – des évolutions positives

Dans le cas où le BRS est consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires (art. 255-3 du CCH), deux questions se posent en matière de TVA et de DMTO :
– Quel est le régime de TVA applicable à l’acquisition du foncier par l’OFS lorsqu’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens de la TVA (i.e. « de l’herbe en zone constructible du PLU ») mais d’un immeuble bâti ?
– Est-ce que l’OFS peut prendre et respecter l’engagement de construire de l’article 1594-0 G, A-I du CGI afin de bénéficier d’un droit fixe de 125 €, en prenant en compte les travaux réalisés par l’opérateur ?

S’agissant de la TVA, l’Assemblée nationale vient d’adopter un amendement n° 2817 en première lecture du PLF 2021 (article 9 ter nouveau du projet), qui permettrait s’il faisait l’objet d’une adoption définitive, d’étendre le bénéfice du taux de 5,5%, aujourd’hui réservé à l’acquisition de terrains à bâtir, à l’acquisition d’immeubles bâtis. Cette mesure permettrait ainsi de faciliter la restructuration d’immeubles non affectés à l’habitation achetés par l’OFS en TVA, en raison de l’option exercée par le vendeur.

En ce qui concerne les DMTO, l’administration fiscale vient de préciser dans une affaire particulière que les travaux effectués par l’opérateur peuvent être pris en compte pour apprécier la réalisation de l’engagement de construire pris par l’OFS. Cette réponse favorable s’inscrit dans la question plus générale du respect de l’engagement de construire au moyen des travaux effectués par un tiers. Une réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451, apportait une réponse positive à cette question. Toutefois, cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP. Une question écrite Fasquelle a alors été posée afin d’obtenir à nouveau la confirmation officielle s’agissant des travaux effectués par un locataire ou le preneur d’un bail à construction. Une question écrite Grau a également été posée s’agissant du cas particulier de l’engagement de construire pris par les aménageurs.

Article co-rédigé avec Xavier Lievre, notaire