Dispense de TVA de l’article 257 bis –Promoteurs / marchands de biens ayant donné l’immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente
Plusieurs rescrits nominatifs de la Direction de la Législation Fiscale concernant la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI ont circulé ces derniers mois sous une forme anonyme. Ces rescrits ont indiqué que, sous certaines conditions, la dispense est applicable lorsqu’un promoteur ou un marchand de biens donne un immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente. Ces rescrits qui nous semblent tirer les conséquences de la suppression du régime des marchands de biens opérée par la réforme de la TVA immobilière, reposent sur l’idée que la dispense bénéficie aux transferts d’activité locative dès lors qu’il n’y a vente dès l’achèvement pour les promoteurs ou revente immédiate pour les marchands de biens (interprétation de l’arrêt Zita Modes rendu par la CJCE le 7 novembre 2003).
La difficulté résulte du fait que ces rescrits nominatifs, qui ne sont opposables à l’administration fiscale que par leurs destinataires, s’écartent du rescrit publié N°2006/58 du 26 décembre 2006 qui indique que la dispense n’est pas applicable à l’hypothèse de la cession d’un immeuble comptabilisé en stock qui est donné en location avec TVA dans l’attente de sa vente.
Cette différence entre rescrits publiés et rescrits nominatifs soulève évidemment des discussions délicates lors de la signature des promesses de ventes. Comment en effet s’assurer que les rescrits publiés n’auront pas été modifiés d’ici à la signature de l’acte authentique ?
Dans ce contexte très particulier, une étude critique a été écrite pour le JCP notarial et la revue option finance avec notre confrère David Colin du cabinet Winston & Strawn.
Sur un plan pratique, de nouvelles demandes de rescrits nominatifs visant à confirmer et à officialiser l’application de la dispense ont été récemment déposés par nos deux cabinets dans les hypothèses suivantes:
- Un promoteur a encaissé des loyers en TVA pendant plus de 6 mois avant la vente,
- Un marchand de biens a encaissé des loyers en TVA pendant plus d’un an avant la revente.
Dans ce dernier cas, le fait que l’immeuble soit assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA est un élément qui nous semble important. En effet, bien que le régime des régularisations de TVA et celui de la dispense soient deux mécanismes totalement déconnectés, ce délai minium de location d’un an pourrait constituer, à notre avis, la base d’une analyse pragmatique favorable au bénéfice de la dispense.
William Stemmer et Delphine Nicault, Cabinet TAJ, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
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