EHPAD lucratifs – investissement immobilier et TVA

En simplifiant quelque peu, les entreprises dont le chiffre d’affaires est intégralement soumis à la TVA peuvent récupérer l’intégralité de la TVA grevant leurs dépenses. A l’opposé, les entreprises dont seule une partie du chiffre d’affaires est soumis à la TVA, ne peuvent récupérer qu’une partie de la TVA grevant leurs dépenses.

C’est à cette seconde catégorie qu’appartiennent les exploitants d’EHPAD dans la mesure où une partie de leur chiffre d’affaires, qui correspond aux prestations de soins, est exonérée de la TVA.

La détermination du quantum de la TVA récupérable obéit à des règles complexes dont l’application est actuellement critiquée par l’administration fiscale (voir notamment, sur le sujet CE 20 octobre 2014, n° 364715, Sté La Galicia).

Si l’analyse retenue par l’administration fiscale devait être confirmée, les exploitants d’EHPAD pourraient, à l’avenir, constater une hausse de leur coût de TVA, au titre de la TVA non récupérable, et notamment s’agissant du poste immobilier. A titre d’exemple, dans la décision citée entre parenthèses, le prorata de déduction de TVA de l’exploitant a été réduit de 97% à 70%.

Face à ce constat, l’externalisation de l’immobilier dans une structure ad hoc ne devrait pas être négligé. En effet, lorsque l’immeuble est donné en location par une société ad hoc à l’exploitant de l’EHPAD, la location bénéficie, pour une partie significative des locaux, sous réserve d’un découpage précis et documenté, du taux réduit de TVA de 5,5% au lieu du taux normal de 20%.

Nota du 21 octobre 2020 : voir le sujet l’article suivant.