Vente d’un ensemble immobilier par une société industrielle – TVA et détermination du prix net vendeur
Une société industrielle cède un ensemble immobilier composé de plusieurs parcelles. Ces parcelles sont majoritairement recouvertes de constructions achevées depuis plus de 5 ans. Le prix net vendeur est calculé sans prendre en considération la TVA.
Les lettres d’intention échangées mentionnent un prix sans aucune référence quant à son caractère hors taxes ou toutes taxes comprises.
L’analyse montre que l’ensemble immobilier est en réalité composé des éléments suivants :
- Bâtiments achevés depuis plus de 5 ans ;
- Terrains à bâtir.
Sur un plan technique, la partie du prix afférente aux terrains à bâtir doit être soumise de plein droit à la TVA. Par ailleurs, la cession des bâtiments déclenche un reversement de TVA par le vendeur à hauteur des 20èmes restant à courir. Cette TVA peut être remboursée au vendeur par l’acquéreur qui peut la déduire, sous certaines conditions.
Pour éviter toute discussion entre les parties, et au final un éventuel coût de TVA venant en déduction du prix net vendeur, le prix aurait dû être indiqué hors taxe. Par ailleurs, il était nécessaire de prévoir qu’un reversement de TVA devait être effectué par le vendeur et que le montant de la TVA correspondant devait être ajouté au prix hors taxe.
En pratique, ces points doivent donc être envisagés avant l’échange des lettres d’intention.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
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