Zone ANRU – bénéfice du nouveau délai de 10 ans – intelligibilité de la norme fiscale

Le régime de TVA applicable aux zones ANRU n’en finit pas de se complexifier.

On se souvient que l’article 29 de loi de finances pour 2014 est venu, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA liée [à la suppression de la TVA immobilière], depuis le 1er janvier 2013 » (nota : il s’agit en fait du 31 décembre 2012 ! Voir sur ce point notre article du 7 janvier 2013).

Le F du II de l’article 29 a ainsi ramené de 15 à 10 ans la condition de durée de détention du bien acquis et a modifié le système des abattements.

Dans la mesure où le nouveau régime est plus favorable que l’ancien, la question de l’entrée en vigueur des nouvelles règles est particulièrement importante. Sur ce point, il convient de consulter le D du III de l’article 29 qui prévoit que « Le F du II s’applique aux livraisons qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 ».

Première difficulté : que doit-on entendre par le terme « livraisons » : livraison de l’immeuble par le constructeur ou revente de l’immeuble par le particulier ?

La lecture du projet de loi ne semblait pas soulever d’ambiguïté. Il devait s’agir de la vente de l’immeuble par le particulier. En effet, le terme livraison est un concept clef de la TVA qui signifie vente. Viser un sens différent dans un article consacré à la TVA était donc inévitablement une source de confusion. La lecture de l’exposé des motifs confirmait également cette analyse (pour mémoire : « afin d’atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA liée au non assujettissement à la TVA, depuis le 1er janvier 2013, des livraisons d’immeubles dans les cinq ans suivant l’achèvement, réalisées par des particuliers, lorsque ces derniers ont acquis leur logement en l’état futur d’achèvement […] »). Enfin, cette analyse était logique puisque l’objectif apparent était de rattraper pour les situations en cours les excès résultant d’une autre loi.

La publication des commentaires de l’administration fiscale, qui a rédigé le projet de loi, montre qu’une autre analyse devait être retenue et qu’il fallait, en fait, comprendre le terme « livraison » comme la remise de l’immeuble au particulier.

Le § 50 du BOI-TVA-LIQ-50-20140204 indique en effet que les logements « livrés » / « achevés » avant le 1er janvier 2014 demeurent, quant à eux, soumis à l’ancien régime : « les cessions, à compter du 1er janvier 2014, de logements acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 de l’article 278 sexies du CGI afférentes à des logements livrés avant le 1er janvier 2014 restent soumises aux dispositions de l’article 284 du CGI en vigueur jusqu’au 31 décembre 2013 ».

Pour les raisons indiquées ci-dessus, cette analyse ne pouvait pas être déduite de la lecture du projet de loi… sauf à consulter un document qui était annexé, à savoir les « évaluations préalables des articles du projet de loi ». En effet, à la page 139 de ce document, sous le paragraphe 4.3.4, qui est cité par la commission des finances du Sénat, on comprend effectivement que le nouveau dispositif « s’appliquera aux livraisons qui interviendront à compter du 1er janvier 2014 susceptibles de donner lieu à revente par la suite ». Il est important de noter que ce document est effectivement distribué aux parlementaires. En revanche, il ne figure pas dans le dossier législatif de site internet de l’Assemblée nationale.

Pour l’anecdote, ce document nous apprend également « qu’il existe d’ores et déjà plusieurs cas de dispense de reversement (en cas de vente liée à une mobilité professionnelle, à un divorce ou à la dissolution d’un PACS, à des naissances etc.) ». Or, il n’existe pas de dispense de reversement en cas de naissance. C’est précisément l’un des défauts du régime actuel (voir le § 430 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20130529). Ce document est donc inexact.

Dernier point : l’article 284 sur le site legifrance.gouv.fr, qui reprend le texte de l’article 29, ne reprend pas ces nuances et la version en vigueur au 1er janvier 2014 ne contient que le nouveau dispositif.

Conclusion : au-delà de l’opinion que l’on peut éventuellement avoir sur la portée finalement plus réduite du nouveau dispositif, il n’est pas satisfaisant d’être dans l’impossibilité de comprendre un texte à sa simple lecture. Le fait de devoir recourir à un document simplement annexé au projet de loi, non présent dans le dossier législatif de l’Assemblée nationale, ne convainc pas.