Taxe d’aménagement – publication du BOFIP
Le 31 décembre 2025, a été publié le BOFIP (BOI-IF-TU) concernant la taxe d’aménagement (TAM). L’attente a été longue mais le résultat en vaut la peine.
Pour mémoire, ces commentaires concernent les demandes d’autorisation d’urbanisme initiale déposées à compter du 1er septembre 2022 (BOI-IF-TU § 30).
Nous avons notamment relevé la reprise de la jurisprudence concernant l’agrandissement (BOI-IF-TU-10-20-10 § 50) qu’il faut distinguer de la reconstruction partielle (BOI-IF-TU-10-20-10 § 60).
Sont également commentées les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation (opérations pour lesquelles la délivrance de l’autorisation d’urbanisme intervient à compter du 15 février 2025). Ces commentaires sont en ligne avec ceux de l’exonération de taxe annuelle bureau (BOI-IF-AUT-50-10-20 § 210 & s.).
Les commentaires rappellent également l’identification du redevable de la taxe dans le cas d’un CPI (BOI-IF-TU-10-20-20 § 180).
Ces commentaires étaient également attendus en ce qui concerne la prise en compte du « règlement de minimis » (e.g. BOI-IF-TU-10-20-30-80 § 180 & s. lesquels rappellent, par exemple, que le bénéfice de l’exonération est subordonné au respect du règlement s’agissant des constructions réalisées par d’autres organismes que organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du CCH, les sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 du CCH et les sociétés anonymes de coordination entre les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnées à l’article L. 423-1-1 du CCH – exonération prévue au 2° du I de l’article 1635 quater D du CGI).
Nous avons également relevé l’interprétation stricte de ces commentaires s’agissant des surfaces annexes à usage de stationnement intégrées au bâti (BOI-IF-TU-10-20-30-170 – exonération prévue au 11° du I de l’article 1635 quater D du CGI).
Sont précisées les règles relatives à la détermination de la surface de construction ou de la surface transformée (qui inclut notamment les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement – BOI-IF-TU-10-30-10 § 260).
Les règles relatives aux abattements sont également commentées avec des précisions intéressantes (BOI-IF-TU-10-30-20) (e.g. les annexes des locaux d’habitation ou d’hébergement, § 100, la notion d’habitation principale, § 120 & s., le sort des immeubles collectifs et des 100 premiers m2, § 160 & s. « dans un immeuble collectif, le solde des 100 premiers m² non utilisé au titre des logements dont la surface est inférieure à 100 m², ne peut pas être reporté sur des logements dont la surface est supérieure à 100 m². » ou encore « cette surface de 100 m² doit donc être appréciée pour chaque logement du programme de construction ainsi que de ses annexes« )
Enfin, nous avons également noté les commentaires relatifs au fait générateur de la taxe et aux autorisations de construire ou d’aménager tacites ou décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou encore aux permis modificatifs (BOI-IF-TU-10-40-10 § 30 et 60).
Bonne lecture 🙂
LF 2025 – taxe d’aménagement et TABIF – taxation de la transformation en logements – Art. 31 quater PLF – Art. 111 LF
Mauvaise nouvelle pour les opérateurs.
Les opérations de transformation en logements pour lesquelles la délivrance de l’autorisation d’urbanisme interviendra à compter du lendemain de la promulgation la loi de finances pour 2025, seront soumises à la part communale de la taxe d’aménagement.
Aucune mesure de tolérance pour les demandes déposées avant la promulgation de la LF pour 2025.
Le système repose sur un principe de taxation (article 1635 quater B du CGI) sauf délibération contraire des organes délibérants (article 1635 quater E du CGI).
Un abattement spécifique de 50% est prévu (article 1635 quater I du CGI) non cumulable avec les deux abattements existants en faveur de l’habitation.
Cette taxation nouvelle résulte d’un amendement N° I-1104 rect. ter adopté en première lecture par le Sénat, devenu l’article 111 de la LF 2025.
Aspect positif de ce texte. Une exonération temporaire sous condition de la taxe annuelle de l’article 231 ter du CGI.
Les conditions : (i) locaux vacants au 1er janvier de l’année d’imposition (ii) engagement de transformation en logements à respecter dans les 4 ans à compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (iii) déclaration préalable ou demande de permis de construire déposée en N-1.
En cas de non respect de l’engagement de transformation, « sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté de l’opérateur », paiement de la taxe qui aurait été due ainsi qu’une majoration de 25%.
Entrée en vigueur au 1er janvier 2025 aux opérations de transformation pour lesquelles la délivrance de l’autorisation d’urbanisme intervient à compter de cette date.
TVA – crise du logement
A noter le dépôt le 11 avril 2024 d’une proposition de loi portant mesures d’urgence visant à faire face à la crise du logement à l’Assemblée nationale.
L’article 8 de ce texte propose d’ouvrir aux investisseurs individuels le taux de TVA de 10 % pour la construction de logements intermédiaires (modification de l’article 279-0 bis A du CGI pour ajouter les personnes physiques aux personnes morales comme destinataires des livraisons de logements).
A noter également le rapport à venir le 30 avril prochain de la Mission d’information relative à la crise du logement au Sénat, dont nous recommandons fortement le visionnage des différentes auditions.
A suivre, par ailleurs, la question écrite déposée par Romain Daubié (question N° 15559). Pour mémoire, Romain Daubié est l’auteur de la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements qui a été adoptée en première lecture le 7 mars 2024 par l’Assemblée nationale et dont l’étude par le Sénat devrait commencer le 7 mai. Cette proposition de loi prévoirait notamment, la soumission à la taxe d’aménagement, sur décision des collectivités locales, des opérations de transformation des bureaux en logement (art. 2 et 3) et exonérerait de la taxe annuelle bureau les « locaux à usage de bureaux qui font l’objet d’un projet de transformation en logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire au cours de l’année précédant la déclaration de la taxe » (art. 3 bis A (nouveau)).
Enfin, le projet de loi concernant le logement devrait, quant à lui, être déposé au Sénat le 17 juin prochain.
Taxe d’aménagement – pas de « netting » en cas de reconstruction
Pour mémoire, la taxe d’aménagement est assise sur la surface de la construction créée à l’occasion de toute opération de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments.
Dans une décision « Mentionnée aux tables du recueil Lebon », le Conseil d’Etat rappelle que doit être regardée comme une reconstruction, une opération comportant la construction de nouveaux bâtiments à la suite de la démolition totale des bâtiments existants. Dans ce cas, la taxe d’aménagement est assise sur la totalité de la surface de la construction nouvelle, sans qu’il y ait lieu d’en déduire la surface supprimée (CE 25 mars 2021, 431603)
Cette situation est à bien distinguer de la notion d’agrandissement (l’analyse de la décision du 25 mars 2021 dans la base ariane fait une indication en ce sens).
En effet, dans une autre décision également « Mentionnée aux tables du recueil Lebon » relative à l’ancienne taxe locale d’équipement, le Conseil d’Etat avait jugé que devait être regardée comme un agrandissement une opération ayant pour conséquence, déduction faite, le cas échéant, de la SHON supprimée, l’augmentation nette de la SHON d’un bâtiment préexistant (CE 10 mai 2017, n° 393485).
En clair, en cas d’agrandissement, la surface supprimée est déductible de la surface créée. En cas de reconstruction, seule la surface créée est prise en compte.
Nota du 14/04/2021 : consulter les conclusions du rapporteur public
Nota : voir également sur le sujet Conseil d’État, 8ème – 3ème chambres réunies, 31/03/2022, 460168
