PLFR N°2 2014 – Article 20 octies – Redevance pour création de bureau en Ile de France – Reconstruction – Rétablissement et pérennisation de l’exonération
Pour mémoire, en région d’Ile-de-France, une redevance est, en principe, perçue à l’occasion de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage. La redevance est assise sur la surface de construction et correspond à un tarif au mètre carré.
S’agissant des opérations de reconstruction, l’article L 528-8 du Code de l’urbanisme prévoit un régime favorable qui a été appliqué aux opérations pour lesquelles le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2014. Selon ce régime, les opérations de reconstruction n’étaient assujetties à la redevance qu’à raison des mètres carrés de surface utile de plancher qui excédaient la surface de construction de l’immeuble avant reconstruction. Autrement dit, la surface reconstruite échappait au paiement de la redevance.
L’article 20 octies du projet de finances rectificative pour 2014, qui vient d’être adopté par le Parlement, rétablirait ce régime favorable aux avis de mise en recouvrement émis à compter du 1er décembre 2014. Ce nouveau régime peut donc s’appliquer à certaines opérations en cours qui, par exemple, ont déjà donné lieu à la délivrance du permis de construire ou au dépôt de la déclaration préalable.
Cette actualité permet également de rappeler que les rénovations qui conduisent à un immeuble neuf au regard de la fiscalité indirecte (TVA ou DMTO) ne sont pas nécessairement qualifiées de reconstruction au sens redevance pour création de bureaux en Ile de France, et ne donnent donc pas systématiquement lieu au paiement de la redevance
Texte de l’article 20 octies
À l’article L. 520-8 du code de l’urbanisme, après l’année : « 2014 », sont insérés les mots : « ou pour lesquelles l’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L. 520-2 est émis à compter du 1er décembre 2014 ».
Texte consolidé de l’article L. 520-8 du code de l’urbanisme
Les opérations de reconstruction d’un immeuble pour lesquelles le permis de construire est délivré avant le 1er janvier 2014 ou pour lesquelles l’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L. 520-2 est émis à compter du 1er décembre 2014 ne sont assujetties à la redevance qu’à raison des mètres carrés de surface utile de plancher qui excèdent la surface de construction de l’immeuble avant reconstruction.
PLF 2015 – adoption du projet en nouvelle lecture par l’Assemblée nationale
L’Assemblée nationale vient d’adopter en nouvelle lecture le projet de loi de finances pour 2015. Les commentaires consacrés aux articles 7 et 7 ter sont modifiés en conséquence.
Transfert d’universalité – art. 257 bis du CGI – transmission des informations relatives à la TVA
Lorsqu’une vente d’immeuble bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, l’acquéreur est réputé continuer la personne du vendeur au regard de la TVA.
A cet égard, l’acquéreur est tenu, le cas échéant, de procéder aux régularisations éventuellement exigibles (reversements de « vingtièmes ») comme si le vendeur avait continué à exploiter lui-même l’immeuble.
La vente qui bénéficie de la dispense de TVA n’entraîne donc pas une remise à zéro des délais de régularisations et requiert un transfert d’informations relatives à la TVA entre le vendeur et l’acquéreur.
Ce transfert d’informations n’a pas été formellement encadré par l’administration fiscale qui exige simplement que le vendeur et l’acquéreur mentionnent le montant total hors taxe de la vente bénéficiant de la dispense sur la ligne 05 de la déclaration de TVA souscrite au titre de la période au cours de laquelle la vente est réalisée.
Afin de formaliser et de diffuser les bonnes pratiques que nous avons pu relever, nous proposons un projet de formulaire destiné à la transmission des informations nécessaires au suivi TVA. Ce formulaire est accompagné des indications nécessaires à son utilisation.
Investisseurs immobiliers non-résidents – ventes d’immeubles – prélèvement du tiers – obligation de désigner un représentant fiscal – honoraires de transaction
Aux termes de l’article 244 bis A IV du code général des impôts, les personnes non-résidentes de France et qui réalisent en France certaines plus-values immobilières doivent lors de la vente désigner un représentant fiscal qui est solidairement responsable du paiement du prélèvement dû au titre des plus-values réalisées (communément appelé prélèvement du tiers). Cette obligation entraîne un coût supplémentaire significatif supporté par les investisseurs non-résidents correspondant aux honoraires payés au représentant fiscal et qui crée une discrimination entre les investisseurs français et les investisseurs européens.
Le projet de loi de finances rectificative pour 2014 propose de supprimer l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les cédants vendeurs domiciliés, établis ou constitués dans un Etat membre de l’Union Européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt (i.e., les 28 Etats membres de l’Union européenne, la Norvège, l’Islande et le Liechtenstein)
La suppression de l’obligation de désigner un représentant fiscal vise à mettre la France en conformité avec le droit de l’Union européenne, le dispositif de la représentation fiscale au sein de l’EEE constituant une restriction aux libertés de circulation garanties par le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.
Elle s’appliquerait aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2015.
Les plus-values immobilières réalisées par les résidents de l’Union Européenne et de l’EEE resteront toutefois soumises, dans les conditions de droit commun, au prélèvement du tiers qui, pour les entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés, viendra s’imputer sur l’impôt dû au titre de l’exercice au cours duquel la cession intervient. A notre sens, cette situation laisse donc subsister une discrimination entre les investisseurs français et les investisseurs européens assujettis à l’impôt sur les sociétés, ces derniers devant faire l’avance de l’impôt sur les sociétés en cas de vente immobilière. La France pourrait donc être amenée de nouveau à modifier sa législation pour se conformer pleinement au droit de l’Union européenne.
Article rédigé par Benoît Bernard, Of counsel, Winston & Strawn LLP
