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18 novembre 2014

Investisseurs immobiliers non-résidents – ventes d’immeubles – prélèvement du tiers – obligation de désigner un représentant fiscal – honoraires de transaction

 

Aux termes de l’article 244 bis A IV du code général des impôts, les personnes non-résidentes de France et qui réalisent en France certaines plus-values immobilières doivent lors de la vente désigner un représentant fiscal qui est solidairement responsable du paiement du prélèvement dû au titre des plus-values réalisées (communément appelé prélèvement du tiers). Cette obligation entraîne un coût supplémentaire significatif supporté par les investisseurs non-résidents correspondant aux honoraires payés au représentant fiscal et qui crée une discrimination entre les investisseurs français et les investisseurs européens.

Le projet de loi de finances rectificative pour 2014 propose de supprimer l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les cédants vendeurs domiciliés, établis ou constitués dans un Etat membre de l’Union Européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt (i.e., les 28 Etats membres de l’Union européenne, la Norvège, l’Islande et le Liechtenstein)

La suppression de l’obligation de désigner un représentant fiscal vise à mettre la France en conformité avec le droit de l’Union européenne, le dispositif de la représentation fiscale au sein de l’EEE constituant une restriction aux libertés de circulation garanties par le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Elle s’appliquerait aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2015.

Les plus-values immobilières réalisées par les résidents de l’Union Européenne et de l’EEE resteront toutefois soumises, dans les conditions de droit commun, au prélèvement du tiers qui, pour les entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés, viendra s’imputer sur l’impôt dû au titre de l’exercice au cours duquel la cession intervient. A notre sens, cette situation laisse donc subsister une discrimination entre les investisseurs français et les investisseurs européens assujettis à l’impôt sur les sociétés, ces derniers devant faire l’avance de l’impôt sur les sociétés en cas de vente immobilière. La France pourrait donc être amenée de nouveau à modifier sa législation pour se conformer pleinement au droit de l’Union européenne.

 Article rédigé par Benoît Bernard, Of counsel, Winston & Strawn LLP

 

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