LFR 2015 – Article 21 – Création d’une taxe additionnelle aux DMTO sur les cession de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – adopté
L’article 21 du projet de loi de finances rectificative pour 2015 propose la création d’une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur certaines mutations à titre onéreux d’immeubles. Le taux de cette taxe serait de 0,6%.
Les mutations en cause seraient celles concernant :
– les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage entrant dans le champ d’application de la nouvelle taxe pour la création de bureaux Ile de France ;
– les locaux achevés depuis plus de 5 ans.
La taxe additionnelle s’appliquerait aux actes passés à compter du 1er janvier 2016. Aucune mesure transitoire ne vise les promesses signées jusqu’à ce jour.
Ne seraient donc pas visées les mutations concernant :
– des locaux d’habitation ;
– des locaux achevés depuis moins de 5 ans.
En revanche, entreraient également a priori dans le champ de cette taxe additionnelle les mutations suivantes :
– les mutations au titre desquelles l’acquéreur prend un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ;
– les mutations effectuées dans le cadre d’un lease-back (article 1594 F quinquies, H du CGI).
A compter du 1er janvier 2016, les mutations concernées par cette taxe additionnelle devraient être soumises à la taxe globale suivante :
– s’agissant des immeubles achevés depuis plus de 5 ans : selon leur localisation (Paris) : 3,8% (droit départemental) + 1,2% (taxe communale) + 0,6% (taxe additionnelle) + (3,8% x 2,37%) (prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement dû sur le droit départemental) = 5,69% ou 4,50% + 1,2% + 0,6% + (4,50% x 2,37%) = 6,40%
– s’agissant des immeubles au titre desquels un engagement de revendre est pris par l’acquéreur assujetti : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%
– s’agissant des mutations d’immeubles effectuées dans le cadre d’un lease-back : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%
Projet de loi de finances rectificative – article 21 – évaluations préalables
Projet de loi de finances rectificative – article 21
Assemblée nationale – rapport commission des finances
Assemblée nationale – débats
Assemblée nationale – texte adopté en première lecture
Sénat – rapport commission des finances
Sénat – débats
Sénat – texte adopté en première lecture
Texte
I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
[…]
2° L’article 1599 sexies est ainsi rétabli :
« Art. 1599 sexies. – Il est perçu au profit de la région d’Ile-de-France une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux, autres que celles mentionnées au A de l’article 1594 F quinquies, de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage mentionnés à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme.
« Le taux de la taxe est fixé à 0,6 %.
« Cette taxe est assise, recouvrée et contrôlée selon les mêmes procédures et sous les mêmes sanctions, garanties, sûretés et privilèges que les droits et taxes auxquels elle s’ajoute. »
[…]
IV. – Le 2° du I s’applique aux actes passés et mutations conclues à compter du 1er janvier 2016.
Marchands de biens – timing de la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition d’un immeuble destiné à la revente
Certains marchands de biens sont actuellement confrontés à une problématique de « portage de TVA ». En effet, l’administration fiscale considère qu’une société qui acquiert un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et l’inscrit en stock, ne peut pas déduire et/ou obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé les coûts de l’opération avant que cet immeuble ne soit revendu avec TVA, sur option exercée par le marchand de biens dans l’acte de revente.
Cette problématique concerne tout particulièrement la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble, ou encore les travaux de rénovation lorsque ceux-ci ne conduisent pas à un immeuble neuf.
En pratique, un marchand de biens qui acquiert avec TVA (due sur option du vendeur) un immeuble à usage professionnel (bureaux, commerces, locaux d’activité,…) achevé depuis plus de 5 ans, doit donc attendre, selon l’administration fiscale, la revente de l’immeuble soumise à la TVA (due sur option exercée par le marchand de biens) pour pouvoir « récupérer » la TVA d’acquisition. Cette récupération s’effectuera par imputation de la TVA d’acquisition sur la TVA collectée au titre de la revente, le solde éventuel faisant l’objet d’une demande de remboursement.
Cette position de l’administration génère évidemment des coûts financiers pour le marchand de biens qui doit « porter » cette TVA tout au long de l’opération.
A noter également que selon cette approche, le fait que l’immeuble soit donné en location avec TVA (en vertu de l’option exercée par le marchand de biens au titre de location de locaux nus à usage professionnel) ne permet pas de récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition dès lors que l’achat du bien est destiné à la revente et non pas à la location (bien inscrit en stock versus bien inscrit en immobilisation).
A l’occasion d’une affaire particulière, l’administration fiscale a pris cette position et depuis des rectifications ont été opérées sur ce fondement. Au moins un contentieux a été porté devant les tribunaux qui devront apprécier la compatibilité de cette interprétation avec la directive TVA et le principe de neutralité de la TVA.
Un mécanisme d’option exercée « par avance », dès l’acte d’acquisition, avait été proposé à l’administration afin de permettre une récupération dans les conditions habituelles. Cette proposition a toutefois été rejetée.
A ce stade, le financement et le coût de portage de la TVA doivent être pris en considération pour calculer la rentabilité de l’opération. Par ailleurs, lorsque des travaux importants sont prévus, les opérateurs veilleront, autant que possible, à ce que ces travaux conduisent à un immeuble neuf pour revendre en « droits réduits » mais également pour éviter cette position financièrement pénalisante.
Article rédigé en collaboration avec Pierre Appremont également publié sur http://www.fiscalimmo.fr/
Property dealers: timing of the recovery of VAT charged on acquisitions of properties intended for resale
Certain property dealers are currently facing an issue regarding the timing of VAT recovery since the French Tax Authorities consider that that a company acquiring a building completed more than five years ago and booking this property as an inventory is not in a position to recover and/or claim a refund for the VAT charged on the cost of the operation before the building is sold, and VAT charged, upon election by the property dealer upon resale
This issue particularly affects VAT charged on the acquisition of the property, and even renovation works where these do not result in a new building.
In practice, a property dealer who acquires a property completed more than five years ago for professional purpose (offices, commerce, business premises, etc.) and pays VAT (upon election exercised by the seller) should, according to the French Tax Authorities, wait until the property is resold with such sale subject to VAT (upon election made by the property dealer) in order to “recover” the VAT charged on the acquisition.
The French Tax Authorities’ position obviously generates financial costs for the property dealer, who has to bear the financing of this VAT throughout the course of the operation.
Note also that, under this approach, even if the property is rented out and the lease is subject to VAT (under the property dealer’s option in respect of the leasing of bare premises for professional purpose), the VAT charged on the acquisition may not be recovered as the purchase is for the purpose of resale and not for rental (property booked as an inventory rather than as a fixed asset).
The French Tax Authorities took this position in one particular case and, since then, tax reassessments have been made on this basis. At least one dispute has been brought before the courts, who were requested to assess the compatibility of this interpretation with the VAT directive and the principle of VAT neutrality.
An election mechanism, to be exercised “in advance” at the time of acquisition by the property dealer, was suggested to the authorities in order to allow recovery under the usual conditions: this proposal was however rejected.
As things stand, financing and the cost of carrying the VAT must be taken into account when calculating the profitability of an operation. Furthermore, where significant works are planned, it should, as far as possible, be ensured that such works result in a new building. This qualification gives a “reduced registration fees” regime on the resale and also allows to avoid this burdensome financial situation.
News written with Pierre Appremont and also published on http://www.fiscalimmo.fr/
Transformation de bureaux en logements – Participation au financement de l’assainissement collectif (PFAC)
La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) a remplacé le 1er juillet 2012 l’ancienne « Participation pour Raccordement à l’Egout » (PRE).
Le II de l’article 30 de la loi n° 2012-354 du 14 mars 2012 de finances rectificative pour 2012 précise que cette participation s’applique « aux immeubles qui ont été raccordés au réseau public de collecte des eaux usées à compter du 1er juillet 2012 ».
Dans la pratique, on constate toutefois que certaines collectivités font abstraction de cette disposition et exigent des propriétaires le versement de la PFAC alors même que l’immeuble a été raccordé au réseau public de collecte des eaux usées avant cette date.
Des réponses ministérielles récentes (voir notamment : JO Sénat 6/3/2014, p. 611, Q. écrite n°08726 de M. Jean-Louis Masson), de même qu’une circulaire ministérielle du 18 juin 2013 relative à la réforme de la fiscalité de l’aménagement, confirment que la participation n’est pas exigible dès lors qu’un raccordement préexistait au 1er juillet 2012.
Les propriétaires procédant à des opérations de réaménagement d’immeubles (transformation de bureaux en logements, par exemple) sont donc invités à porter une attention particulière aux éventuels titres de recette de PFAC qu’ils reçoivent et, le cas échéant, à se rapprocher de la collectivité publique s’il apparait que la PFAC a été appliquée à tort.
Pour les techniciens, on fera également observer que la PFAC (à l’inverse de l’ancienne PRE) n’est pas une participation d’urbanisme générée par le permis de construire. Les textes la régissant sont en effet codifiés dans le code de la santé publique. En conséquence, lorsque la participation figure sur les arrêtés de permis de construire ou d’aménager, cette mention n’entraîne pas son exigibilité.
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
