TPF – engagement de revendre – locaux à usage d’habitation – délai réduit de 2 ans non applicable aux locaux libres lors de la revente
L’acquisition d’un immeuble peut être soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 5,80% ou 5,09%, selon la localisation de l’immeuble.
Sous certaines conditions, un engagement de revendre peut être pris afin de réduire de le taux global de TPF à 0,715%. Afin de respecter cet engagement, il est nécessaire de revendre l’immeuble dans les 5 ans de l’acquisition.
Afin de limiter la revente à la découpe des locaux à usage d’habitation, le délai de cinq ans a été réduit à deux ans par le législateur. L’article 1115 du code général des impôts prévoit en effet que : « Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa [cinq ans] est ramené à deux ans ».
Une décision définitive de la Cour d’appel de Paris du 28 mai 2013, rapportée par notre confrère Aurélien Mallaret à la revue de droit fiscal n° 11 du 12 mars 2015, apporte des précisions particulièrement intéressantes s’agissant du champ d’application du délai de 2 ans. En effet, selon cette décision, le délai de 2 ans ne serait pas applicable aux lots libres de toute occupation lors de la revente. Ainsi, le délai de cinq ans concernerait les lots à usage d’habitation loués ou occupés lors de l’acquisition mais libres lors de leur revente (notamment en raison d’un départ du locataire suite à une transaction conclue avec le bailleur).
TVA immobilière ancien régime – Demande de restitution de TVA sur marge acquittée au titre de la vente de terrains à bâtir à des particuliers
A la suite des restitutions de TVA sur marge opérées par l’administration fiscale en faveur des marchands des biens s’agissant des opérations portant sur des immeubles achevés depuis plus de 5 ans (TVA sur marge qui n’était techniquement pas due), des assujettis ont demandé la restitution de la TVA sur marge collectée au titre des ventes de terrains à bâtir à des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles affectés à un usage d’habitation.
Ces ventes n’étaient pas, en effet, soumises à la TVA immobilière, du fait d’une disposition expresse du code général des impôts alors en vigueur mais, selon l’administration fiscale, à la TVA sur marge qui s’appliquait, sous certaines conditions, aux « opérations qui portent sur des immeubles ».
Le Conseil d’Etat vient de rejeter une demande de restitution au motif que :
– Les dispositions alors applicables n’étaient incompatibles avec la directive TVA qu’en ce qu’elles aboutissaient à faire échapper entièrement à la taxe les opérations en cause.
– En effet, selon la directive TVA, toute livraison de terrains à bâtir réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel doit être soumise à la taxe.
– En revanche, les dispositions qui prévoyaient une taxation à la marge demeuraient, quant à elles, compatibles avec la directive. En effet, ces dispositions ne prévoyaient pas une exonération mais un régime de marge dont la mise en œuvre était expressément prévue par la directive TVA.
LF 2015 – Article 17 – TVA – Taux réduit de 5,5 % – Opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) – Application dès la signature d’un contrat cadre ou d’un protocole de préfiguration
La loi de finances pour 2015 a prévu le bénéfice du taux réduit de TVA à 5,5 % en faveur des opérations portant sur des immeubles situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, dans un quartier prioritaire faisant l’objet d’un contrat de ville ou à une distance de moins de 300 mètres de ce quartier (article 278 sexies, I, 11 bis, du CGI).
La mise en œuvre de ce texte soulève des difficultés s’agissant de la condition liée à la signature d’un contrat de ville.
Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2015 (Rép. Min. budget n° 75788 à M. Philippe Bies : JOAN Q 24 mars 2015, p. 2197) est venue apporter les précisions suivantes :
– le taux réduit de TVA est, en principe, applicable dès la date de la signature d’un contrat de ville et sans attendre le 1er janvier suivant, date d’entrée en vigueur de ce contrat,
– s’agissant de l’année 2015 au cours duquel sont préparés et conclus ces contrats de ville, l’administration fiscale admet que la condition d’existence du contrat de ville est réputée remplie dès que le quartier prioritaire de la politique de la ville fait l’objet d’un contrat cadre ou d’un protocole de préfiguration,
– en ce qui concerne l’année 2016 et les exercices suivants, le bénéfice de la TVA au taux réduit sera, en revanche, conditionné à la conclusion du contrat de ville dans les formes prévues par la loi Lamy du 21 février 2014.
Remerciements à Thomas Colasson pour sa participation à la rédaction de cet article
TVA immobilière – actualité des redressements – blog LEXplicite
Nos confrères de chez BFL viennent de relever sur le blog LEXplicite trois axes de redressement de l’administration fiscale :
– les travaux réalisés par le preneur d’un bail moyennant un avantage consenti par le bailleur (taxation à la TVA d’un éventuel échange de prestations à l’instar de la problématique des franchises de loyers,
– dation en paiement par un promoteur (taxation à la TVA de la remise d’un immeuble neuf, dès la signature de l’acte de vente du terrain au promoteur même si le promoteur s’engage à remettre un immeuble achevé),
– qualification TVA / DMTO de travaux de rénovation (contestation de la remise à l’état neuf d’un élément lorsque celui-ci ne fait l’objet que d’une rénovation permettant de retrouver les caractéristiques du neuf, et non d’un remplacement).
S’agissant du premier point, rappelons l’importance d’une analyse fiscale lors de la conclusion d’un bail afin de déceler les éventuels risques de TVA attachés aux différents avantages que les parties sont amenées à se consentir lors des négociations.
Sur le dernier point, dans la mesure où la qualification TVA / DMTO des travaux peut dépendre d’éléments qui ne figurent ni dans la demande de PC ni dans la déclaration préalable de travaux (certains travaux de second œuvre), une documentation complète doit être rassemblée lors des travaux et être, le cas échéant, validée par un rescrit.
