EHPAD – amélioration du droit à déduction de la TVA [revirement 7 octobre 2020]
Le Conseil d’Etat vient de confirmer une récupération totale de la TVA s’agissant des dépenses qui sont incorporées dans le tarif afférent à l’hébergement et la dépendance (CE 5 octobre 2016, Sté le Parc de la Touques, n° 390874).
L’administration soutenait que la TVA grevant ces dépenses ne pouvait être déduite qu’à hauteur du prorata de déduction (ou coefficient de taxation forfaitaire) en raison de l’utilisation « mixte » de ces dépenses, à la fois pour l’activité hébergement / dépendance et pour l’activité soin.
Le Conseil d’Etat confirme ainsi la théorie dite de l’« affectation financière ».
Les EHPAD souhaitant tirer les conséquences de cette décision doivent prêter attention aux écueils de procédure liés au dépôt de réclamations et à la demande d’intérêts moratoires. En effet, selon la situation TVA de ces derniers au titre des années concernées par cette opportunité, le dépôt d’une réclamation pourrait être bloqué, le report sur la déclaration de TVA étant dès lors seul possible.
Nota du 21 octobre 2020 : attention revirement de jurisprudence – CE 7 octobre 2020, 9e et 10e sections réunies, n°426661, Résidence de la Forêt
Nota du 5 octobre 2022 : l’arrêt du CE a donné lieu à la CAA de Douai, 4ème ch., 15/09/2022, n°20DA01576 qui a confirmé le caractère mixte des dépenses et l’application du coefficient de taxation forfaitaire classique « financier ».
Garantie locative et TVA
Dans un arrêt AKERYS PROMOTION du 28 septembre 2016 (N° 393229), le Conseil d’Etat vient de rappeler qu’une garantie de loyer constitue, en principe, une réduction du prix de vente d’un immeuble à concurrence des sommes versées par le vendeur à l’acquéreur en exécution de cette garantie.
Pour mémoire, on rappelle que cette analyse concerne la TVA et que les règles comptables, notamment, peuvent retenir une approche différente qu’il convient alors de concilier.
Au cas particulier, l’administration fiscale refusait la qualification de réduction de prix au motif que, s’agissant de ventes à des investisseurs locatifs, le vendeur de l’immeuble subordonnait le bénéfice de cette garantie à la condition que l’acquéreur confie la gestion du bien à un gestionnaire agréé par le vendeur. L’administration considérait en effet, que dans cette hypothèse spécifique, l’acquéreur rendait un service au vendeur (i.e. l’appel au gestionnaire agréé), ce qui faisait obstacle à la qualification de réduction de prix. Cette analyse avait également été suivie par la CAA de Versailles. Rappelant le principe ci-dessus, le Conseil d’Etat annule l’arrêt rendu en appel au motif que la CAA de Versailles a insuffisamment caractérisé l’existence d’une prestation de services et lui renvoie l’affaire.
Nous suivrons donc avec intérêt la décision finale de la CAA de Versailles et rappelons le soin tout particulier qu’il convient d’apporter à la rédaction des clauses des actes de ventes afin qu’ils reflètent bien la stricte réalité économique des transactions.
EHPAD – TVA – le CE pourrait prochainement valider une meilleure récupération de TVA
Mini-compte rendu de l’audience publique du Conseil d’Etat tenue hier : le rapporteur public, Vincent Daumas, a conclu à l’application du principe de l’affectation financière en matière de TVA s’agissant des EHPAD.
Si cette analyse est suivie, les EHPAD seront en mesure de gagner le contentieux mené face à l’administration fiscale et de récupérer une TVA d’un montant plus important notamment s’agissant des dépenses immobilières.
Prochain épisode : lecture de la décision dans une quinzaine de jours.
Selon le sens de la décision et la situation de chacun, des actions contentieuses pourront utilement être entreprises avant la fin de l’année.
Sujet suivi en collaboration avec Mélinda Coraboeuf et Xixi Zhang
Nota du 21 octobre 2020 : voir le sujet l’article suivant.
Dispense de TVA (257 bis) – 10ème anniversaire
La dispense de TVA a été officialisée, en matière immobilière, par un rescrit publié le 12 septembre 2006. Nous fêtons donc aujourd’hui le 10ème anniversaire d’un dispositif qui a considérablement changé le régime de TVA applicable aux investisseurs immobiliers et aux crédits-bailleurs qui financent leurs opérations.
Quel bilan tirer de ces dix années ?
- Une intense production de rescrits nominatifs de la part de la Direction de la Législation Fiscale de laquelle il ressort que la dispense s’applique lorsque le vendeur et l’acheteur affectent l’immeuble à une activité locative pérenne (critère de l’immobilisation) soumise à la TVA, peu importe qu’il y ait ou non un véritable transfert d’activité locative (e.g. vacance locative, refinancement en crédit-bail) ;
- Des publications officielles qui continuent, quant à elles, à viser le seul cas du transfert d’une activité locative à l’exception d’un réponse ministérielle récente (https://taximmo.fr/dispense-de-tva-vacance-de-limmeuble-au-moment-de-la-cession-ladministration-fiscale-officialise-sa-position/) qui confirme l’application de la dispense en matière d’immeuble vacant, là où précisément il ne peut pas y avoir transfert d’une activité locative et où l’application de la dispense se justifie par le fait que la cession de l’immeuble est considérée, sous certaines conditions, comme la cession d’une partie d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome, qui doit donc également bénéficier de la dispense ;
- Un changement d’analyse opéré par l’administration fiscale en 2008 s’agissant de l’occupation partielle, autorisée avant cette date et prohibée par la suite, qui soulève de nombreuses difficultés dans le domaine hôtelier notamment, qui sont à nouveau réglées par des rescrits nominatifs ;
- Des redressements de plus en plus fréquents soit chez les vendeurs (défaut de collecte de TVA) soit chez les acheteurs (déduction d’une TVA facturée à tort) ;
- Des décisions récentes de jurisprudence du Conseil d’Etat ou des juges du fond qui contredisent, à tort ou à raison, l’interprétation retenue par l’administration fiscale et desquelles il résulte des questions sur la délimitation du champ d’application de la dispense (https://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/) ;
- Dans les faits, la dispense peut encore être perçue comme une véritable optimisation de TVA alors qu’elle n’est qu’une simple simplification administrative et financière ou, dans certains cas, un outil anti-fraude qui protège les intérêts de l’administration fiscale ;
- Derrière cette simplification, il existe des obligations de transfert de documentation TVA proches de celles exigées en cas d’achats de parts de sociétés (https://taximmo.fr/transfert-duniversalite-art-257-bis-du-cgi-transmission-des-informations-relatives-a-la-tva/), qui sont parfois ignorées ou, tout simplement, rendues délicates du fait des règlementations qui s’appliquent à de petits investisseurs.
L’ensemble de ces considérations montrent que le besoin d’avoir une instruction générale et officielle se fait ressentir, même après dix ans de pratique.
