Zone ANRU – revente de l’immeuble – remise en cause de la TVA à 5,5%
Les données du problème sont les suivantes.
Les particuliers qui acquièrent un logement neuf dans une zone ANRU, ou à proximité, bénéficient, sous certaines conditions, du taux réduit de la TVA (5,5% ou 7% selon la date de signature des contrats ou avant-contrats).
Ce taux favorable est prévu par l’article 278 sexies, I-11 du CGI.
Parmi les différentes conditions à remplir, figure notamment une condition relative à la « résidence principale ».
Sur ce dernier point, depuis une loi 2009-323 du 25 mars 2009, l’article 284, II du CGI prévoit que lorsque cette condition vient à ne pas être remplie pendant une période de quinze années suivant l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble, le taux réduit est remis en cause et le particulier doit alors reverser à l’administration fiscale un complément de TVA, correspondant à la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont il a bénéficié lors de l’acquisition.
A noter que selon l’administration fiscale, cette période de quinze années serait également applicable aux contrats d’acquisition conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 alors même que cette modification a été perçue comme ajoutant une condition supplémentaire aux règles antérieures (voir en ce sens, la réponse ministérielle AN Lefrand du 5 juillet 2011).
Selon les cas, le reversement est intégral, partiel ou nul.
Ainsi, le reversement est intégral lorsque la condition de la résidence principale n’est plus respectée au cours des six premières années suivant l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble.
Le reversement n’est que partiel lorsque la condition n’est plus respectée au cours de la période allant du début de la septième année à la fin de la quinzième année.
Enfin, par tolérance, l’administration fiscale a prévu une série d’exceptions pour lesquelles le reversement n’a pas lieu.
Ces exceptions, qui sont aujourd’hui reprises au BOFIP sous le paragraphe 430 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20120912, sont les suivantes : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L 5312-1 du Code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L 241-3 du Code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.
Par ailleurs, pour des raisons tenant à la mécanique de la TVA, le reversement intégral n’avait pas non plus lieu lorsque la revente de l’immeuble était soumise à la TVA, c’est-à-dire lorsque l’immeuble acquis en VEFA par un particulier était revendu dans les cinq ans de son achèvement. Toutefois, sous réserve de certaines mesures transitoires, les particuliers ne peuvent plus revendre un immeuble en TVA depuis une réforme entrée en vigueur le 31 décembre 2012, ce qui implique un reversement intégral systématique.
Cette conséquence indirecte ne semble cependant pas avoir été voulue par le législateur et nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la bonne application de ces règles.
Or, dans l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche effectivement un reversement intégral sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues pas l’administration fiscale.
Une réponse ministérielle Appéré du 4 avril 2013 concernant la problématique similaire du Pass foncier indiquerait – la rédaction est en effet particulièrement obscure – que le reversement ne serait pas exigé dans cette hypothèse.
Cette réponse nous apparaît cependant inutilisable, y compris en matière de Pass foncier, dès lors qu’elle n’a pas été préparée par l’administration fiscale mais par le ministère du logement. Or, il est de jurisprudence constante que seules peuvent être « opposées » les tolérances qui émanent de l’administration fiscale.
Toutefois, selon nos informations, l’administration fiscale réfléchirait actuellement à un assouplissement de ces règles qui serait inclus dans l’une des lois de finances de la fin de l’année. Si une telle décision devait être prise – ce qui n’est pas le cas à ce jour – elle pourrait également concerner des reventes intervenues en 2013.
Dans un tel contexte, la prudence pourrait conduire à tenir compte d’un reversement intégral sauf à bénéficier de l’une des tolérances aujourd’hui prévues par l’administration fiscale, quitte ensuite à en demander la restitution au cours d’une procédure ultérieure.
3ème LFR 2012 – réaménagement des taux de TVA – mesures transitoires en faveur des VEFA et des CCMI – enregistrement jusqu’au 28 décembre 2012 à minuit
L’article 68, II-C de la LFR2012 prévoit des mesures transitoires en faveur des VEFA et des contrats de construction de maisons individuelles. Ces mesures permettent de conserver le bénéfice du taux de 19.60% pour les versements effectués après le 1er janvier 2014 lorsque l’achèvement de l’immeuble intervient après cette date
Le bénéfice de ces mesures exigeait que le contrat préliminaire ou le contrat définitif soit enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la date de promulgation de la LFR2012. Cette promulgation étant intervenue le 29 décembre 2012, cette mesure favorable ne concerne donc que les contrats enregistrés avant le 28 décembre 2012 à minuit.
3ème PLFR 2012 – réaménagement des taux de TVA – conséquences pour l’immobilier – actions immédiates à mettre en oeuvre
L’Assemblée nationale vient d’adopter l’amendement gouvernemental n° 5 qui modifie la structure des taux de TVA.
L’article 24 quater nouveau prévoit que :
– le taux réduit de 5,5 % sera ramené à 5%,
– le taux intermédiaire de 7 % sera porté à 10 %,
– le taux normal de 19,6 % sera porté à 20 %.
Le secteur immobilier est concerné par ces trois changements. Le taux de 5% s’appliquera aux EHPAD (fourniture de logement et de nourriture, prestations liées à l’état de dépendance ou encore, sous réserve d’une confirmation définitive de la part de l’administration fiscale, la prise en location des locaux par l’exploitant). Le taux de 10 % s’appliquera, quant à lui, à la politique sociale (HLM), le secteur de l’hôtellerie et les secteurs assimilés (résidences de tourisme ou encore certaines résidences étudiantes, par exemple), certains travaux portant sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Enfin, le taux de 20 % s’appliquera aux ventes d’immeubles neufs et de terrains à bâtir par les professionnels et aux contrats de construction de maisons individuelles. Sur ce dernier point, on notera que le secteur immobilier constitue une exception notable à la présentation traditionnelle des taux de TVA. Il est en effet régulièrement indiqué que les taux réduit et intermédiaire concernent les biens et services produits en France alors que le taux normal vise, quant à lui, les biens importés. Or, à ce jour, l’immobilier neuf à usage d’habitation est soumis au taux normal.
Cette réforme des taux n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2014.
Plus précisément, la baisse du taux réduit à 5% s’appliquera aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2014. En revanche, les augmentations de taux s’appliqueront aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014. Toutefois, elles ne s’appliqueront pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date.
Prenons l’exemple d’une VEFA. Si la livraison intervient après le 1er janvier 2014, la vente de l’immeuble devrait, en principe, être soumise au taux de 20 % (fait générateur postérieur au 1er janvier 2014). Toutefois, les appels de fonds encaissés par le promoteur avant le 1er janvier 2014 bénéficieront du taux à 19,6 % (exigibilité antérieure au 1er janvier 2014).
A noter, toutefois, que de nombreuses mesures transitoires sont prévues afin de fixer le taux applicable lors du début de l’opération même si, d’un point de vue technique, le fait générateur interviendra après le 1er janvier 2014. À ce stade, sont principalement concernés le secteur social, les VEFA et les contrats de construction de maisons individuelles. Pour ces deux derniers contrats, l’article 24 quater nouveaux exige cependant que le contrat préliminaire ou le contrat définitif soit enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la date de promulgation de la loi de finances rectificative pour 2012. Le bénéfice de cette tolérance requiert donc une attention immédiate.
Enfin, on relèvera qu’à ce jour, aucune mesure transitoire spécifique ne vise les travaux effectués dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans.
Abrogation de la TVA sociale – adoption du second projet de loi de finances rectificative pour 2012
L’Assemblée nationale et le Sénat ont adopté, hier dans la soirée, le texte du second projet de loi de finances rectificative pour 2012. Vous pouvez consulter le texte de la petite loi en suivant ce lien.
Sous réserve de la revue par le Conseil constitutionnel, qui vient d’être saisi par 60 députés et 60 sénateurs, ce texte confirme l’abrogation définitive de la TVA sociale. Il n’y aura donc pas en principe de hausse, au 1er octobre 2012, du taux normal de la TVA de 19,60% à 21,20%.
S’agissant de la technique contractuelle, la TVA sociale a contraint les professionnels à préciser qui du vendeur ou de l’acquéreur prenait en charge une potentielle évolution du taux de la TVA. L’instabilité fiscale de ces deniers mois montre que l’insertion systématique de telles clauses n’est peut-être pas superflue.
