PLFR 2013 – maintien temporaire du taux de 7% après le 1er janvier 2014 pour certains travaux dans les logements
Nota du 19/12/2013 : l’Assemblée nationale a adopté, ce jour, en dernière lecture l’article 12 bis qui devient l’article 21. Celle-ci avait par ailleurs adopté le 17 décembre, un amendement n° 67 afin d’assouplir la condition d’encaissement et de prévoir que le solde des travaux devait être « facturé avant le 1er mars 2014 et encaissé avant le 15 » tout en continuant à exiger que les travaux doivent être terminés avant le 1er mars.
L’Assemblée nationale vient d’adopter un article 12 bis nouveau selon lequel le taux de TVA de 7 % restera applicable aux travaux éligibles dans les locaux à usage d’habitation lorsque les trois conditions cumulatives suivantes seront remplies :
- Les travaux font l’objet d’un devis daté et accepté avant le 1er janvier 2014 ;
- Ceux-ci donnent lieu au versement d’un acompte de 30 % encaissé avant le 1er janvier 2014 ;
- Le solde est encaissé avant le 1er mars 2014. Nota : les travaux préparatoires montrent que cette condition est en réalité double. il faudra en effet que les travaux soient achevés avant le 1er mars 2014, « l’achèvement se matérialisant par le paiement du solde à cette date ». Au-delà des difficultés pratiques que peuvent soulever ces dispositions, on regrettera que le législateur n’ait pas retenu une rédaction qui reflète exactement les conditions d’application qu’il entend mettre au bénéfice de cette mesure transitoire.
Les travaux qui ne rempliraient pas ces conditions seront soumis à la TVA au nouveau taux de 10% selon les modalités d’entrée en vigueur prévues par l’article 68 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 : TVA au taux de 10% pour les travaux achevés après le 1er janvier 2014 sauf pour les acomptes encaissés avant le 31 décembre 2013 qui demeurent à 7%.
Enfin, pour mémoire, ces mesures ne devraient pas s’appliquer aux travaux d’amélioration de la performance énergétiques des logements pour lesquels l’article 7 ter nouveau du PLF 2014 prévoit l’instauration d’un taux de 5,5% (https://taximmo.fr/plf-2014-instauration-dune-tva-a-55-en-faveur-des-travaux-damelioration-de-la-performance-energetique-des-logements-art-7-ter-nouveau/ )
TVA – Livraison à soi-même – régime applicable aux immeubles ayant déjà fait l’objet d’une précédente livraison à soi-même
Il faut bien avouer que la livraison à soi-même est déjà un concept un peu « radical » dans les hypothèses simples. Il devient vraiment « abrupt » dans les hypothèses compliquées.
Lorsque le constructeur d’un immeuble doit déclarer une livraison à soi-même, il est nécessaire de déterminer les éléments chiffrés à inclure dans la valeur à déclarer (i.e. la « base d’imposition »). Le principe est posé par l’article 266, 2-a du CGI : « […] la TVA est assise [pour les livraisons à soi-même d’immeubles neufs], sur le prix de revient total des immeubles, y compris le coût des terrains […] ».
S’agissant du coût du terrain, l’administration précise que sont à prendre à compte « les sommes versées à un titre quelconque par le redevable pour entrer en possession dudit terrain (prix, honoraires des notaires, droits de mutation) ».
Lorsque le nouvel immeuble résulte de la rénovation d’un immeuble ancien qui, en son temps, a fait l’objet d’une précédente livraison à soi-même par le même constructeur, l’administration prévoit une tolérance : « Toutefois, lorsque la livraison à soi-même intervient à l’occasion d’une réhabilitation lourde, et que le redevable avait déjà pris en compte le coût du terrain lors d’une précédente livraison à soi-même de l’immeuble objet de la réhabilitation, il est admis que le coût pour entrer en possession du terrain est nul. En revanche, toutes les dépenses exposées au titre de cette opération sont à reprendre dans la base d’imposition de la nouvelle livraison ». (BOI-TVA-IMM-10-20-10-20130123 § 230).
A tolérance apparaît cependant d’une portée pratique limitée pour deux raisons :
- Les constructeurs conservent rarement d’anciennes déclarations de TVA ayant plus de 10 ans : il n’est donc pas souvent possible de retrouver la preuve de la livraison à soi-même précédente et d’invoquer la tolérance,
- Les constructeurs qui auraient conserver ces documents seraient en peine de connaître la portée exacte de cette tolérance administrative qui ne vise que le terrain et qui n’inclut pas les constructions existantes pour partie conservées. Ces constructeurs devraient alors relire la jurisprudence communautaire déjà analysée dans TAXIMMO pour réfléchir à l’exclusion de ces constructions (voir https://taximmo.fr/livraison-a-soi-meme-cas-des-immeubles-neufs-ou-des-travaux-le-juge-communautaire-relance-les-debats-c-29911/ ).
Lue à contrario, cette doctrine peut enfin être génératrice d’erreur pour le constructeur qui penserait qu’en cas de « rénovation lourde » (i.e. conduisant à un immeuble neuf) d’un immeuble existant, seul le coût du terrain serait à prendre considération, à défaut de présenter la précédente déclaration de livraison à soi-même. En effet, ce constructeur rencontrerait des difficultés s’agissant du coût des constructions existantes.
Partage verbal de biens immobiliers par des époux en instance de divorce
Le droit de partage de biens immobiliers a sensiblement augmenté le 1er janvier 2012, passant à compter de cette date de 1,1% à 2,5%.
Afin d’éviter de payer les droits lors de la liquidation de leurs régimes matrimoniaux, les époux en instance de divorce pourraient être tentés, après la vente de leur biens immobiliers, de se répartir amiablement le fruit de ces ventes, sans mentionner cette opération dans la convention de divorce.
L’administration fiscale a confirmé que qu’ « en l’absence d’acte, un partage verbal n’est pas soumis au droit de partage. Par suite, le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage ».
Selon notre confrère Guillaume Barbe, une telle pratique apparaît génératrice de risques à deux égards.
D’abord sur le plan civil, des interrogations demeurent concernant la validité même de cette opération de « partage verbal ».
Ensuite sur le plan fiscal, il convient de souligner que la position de l’administration fiscale résulte d’une réponse ministérielle qui n’a pas été reprise par le BOFIP, et qui de ce fait n’est plus opposable à l’administration depuis le 12 septembre 2012.
Une économie fiscale potentielle de 2,5% de droits peut donc remettre en cause la validité même de l’accord entre les ex-époux, alors même que cette économie fiscale n’apparaît plus certaine.
Nous renvoyons sur ce point à l’article paru dans les Petites Affiches du 2 Août 2013, n° 154 dans lequel notre confrère Guillaume Barbe expose les limites et les risques d’une telle pratique. Nous le remercions pour sa contribution à TAXIMMO.
PLF 2014 – instauration d’une TVA à 5,5% en faveur des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements – Art. 7 ter (nouveau)
Nota du 19/12/2013 : adopté ce jour en dernière lecture – devient l’article 9.
Nota du 13/12/2013 : Les députés ont adopté le 12/12/2013 un amendement n°408 afin d’étendre le taux de 5.5% aux travaux induits par les travaux de rénovation énergétique
Les députés ont adopté un article 7 ter (nouveau) issu de l’amendement N°-I-280 (Rect) qui prévoit de soumettre au taux réduit de la TVA les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans.
Le nouvel article 278-0 ter prévoit que le taux de TVA de 5,5% – et non pas le taux de 5% ainsi qu’il ressort de l’article Article 6 bis (nouveau) que les députés ont adopté jeudi de la semaine dernière et qui abroge le passage du taux de 5,5% au taux de 5% à compter du 1er janvier 2014 – bénéficie aux travaux qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
- porter sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans,
- porter sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements mentionnés au 1. de l’article 200 quater du CGI, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté du ministre chargé du budget,
- ne pas concourir, sur période de deux ans au plus, à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA,
- ne pas augmenter, sur cette même période, la surface de plancher des locaux existant de plus de 10%.
Les modalités d’application de ces dispositions sont inspirées du taux intermédiaire (10% à compter du 1er janvier 2014) qui est prévu par l’article 279-0 bis du CGI en faveur de certains travaux dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans.
Le taux de 5,5% s’appliquerait aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2014.
