CIBS – CIBS – intégration de la TVA – Tableau de synthèse – location de biens immeubles

A la suite de notre précédent article, nous avons commencé à établir des tableaux de synthèse.

Le premier concerne le régime de TVA applicable à la location de biens immeubles.

Consulter le tableau de synthèse.

Plusieurs points apparaissent en rouge dans ce tableau.

Prestations d’hébergement à usage touristique ou professionnel

l‘article L221-23  définit la prestation d’hébergement à usage touristique ou professionnel comme la prestation d’hébergement (i.e. mise à disposition d’un logement « meublé » avec les trois services sur quatre que nous connaissons bien) qui remplit les deux conditions suivantes :
« 1° Elle relève du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire ;
2° La mise à disposition du logement est proposée pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des facultés de reconduction. »

Nous avons été étonnés de la condition prévue au 1° qui nous semble compliquée à mettre en œuvre en pratique et qui s’ajoute à la condition actuelle de la durée.

Par ailleurs, cet ajout semble en contradiction avec l’esprit de la réforme opérée par l’article 84 de la loi de finances pour 2024.

Dans ce contexte, nous nous demandons si l’article L221-24 joue le rôle d’une « voiture balai » pour taxer une prestation d’hébergement qui ne remplirait pas la condition prévue au 1°.

Pour mémoire, l’article L221-24 prévoit que : « La prestation d’hébergement à usage de résidence s’entend de la prestation d’hébergement qui remplit l’ensemble des conditions suivantes :
1° Elle ne relève pas de l’un des secteurs mentionnés au 1° de l’article L. 221-23 ;
2° Le logement est destiné à constituer la résidence de l’habitant, y compris de manière temporaire. »

Le texte devrait être modifié pour clairement éviter l’apparition d’un éventuel îlot d’exonération. 

Location de l’immeuble à l’exploitant d’un EHPAD soumis à TVA

Contrairement à la doctrine administrative actuelle (BOI-TVA-LIQ-30-20-10 § 10), le taux serait de 10%.

Baux constitutifs de droits réels portant sur des logements ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement

Nous avons déjà souligné l’absence d’un régime clairement défini s’agissant de ces baux, ce qui est ennuyeux compte tenu de leur complexité actuelle (e.g. valeur du droit de reprise).

La possibilité que le régime de droit commun leur soit applicable soulève une grosse difficulté.

En effet, dans la mesure où celui-ci ne permettrait pas l’option pour leur soumission à la TVA lorsque ces baux portent sur des logements ou, plus généralement, des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement (e.g. un terrain si nous suivons les définitions proposées par le CIBS – L221-2), ceci bloquerait certaines opérations de transformation de bureaux en logement.

En effet, l’achat de ces bureaux avec TVA par le bailleur serait constitutif d’un coût au niveau du bailleur dans la mesure où le bail ne pourrait pas être soumis à la TVA.

Ensuite, cette rémanence de taxe ne pourrait pas être supprimée au niveau du preneur lors du calcul de la base imposable de la livraison à soi-même d’immeuble neuf (future « opération interne de régularisation » de l’article L211-182) dans la mesure où cette taxe n’a pas été supportée par le preneur (L213-59 et L213-60).

Le résultat serait identique lorsqu’un bail à construction porte sur un terrain acquis avec TVA.

Le texte devrait donc être modifié (i) pour à nouveau préciser clairement le régime des baux constitutifs de droits réels et (ii) permettre leur assujettissement à la TVA sur option y compris lorsque ces baux portent sur des (futurs) logements.

A suivre

Nous profitons de cet article pour souhaiter à nos lecteurs une excellente année 2026 🙂