Dispense de TVA – vacance de l’immeuble au moment de la cession – l’administration fiscale officialise sa position
L’administration fiscale vient d’officialiser sa position s’agissant de la vacance de l’immeuble au moment de la cession.
L’administration a en effet confirmé dans une réponse ministérielle Gérard datée du 8 mars 2016 que la dispense de TVA devait être appliquée lorsque le cédant était en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.
L’administration précise que la vacance des locaux cédés peut se justifier notamment par la conjoncture du marché immobilier, un changement de locataire, par des travaux ou à l’issue d’un sinistre, sans que l’intention de louer le bien en TVA n’ait été remise en cause.
En conséquence, la durée de la période de vacance ne constitue pas un critère d’appréciation au sens de l’article 257 bis du CGI, seule l’intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance. De même, les circonstances ayant motivé le départ du locataire ne sont pas, à elles seules, de nature à remettre en cause l’application du dispositif.
Cette réponse ministérielle est en ligne avec les rescrits précédemment obtenus et ne vient pas modifier la pratique qui consiste, dans le meilleur des cas, à réunir les mandats de recherche de locataires.
Dispense de TVA – Une vente relève-t-elle de la dispense lorsqu’il n’y a plus de TVA à régulariser au titre de l’immeuble ?
La vente relève effectivement de la dispense de TVA et un formulaire 257 bis doit être remis à l’acheteur. Ce formulaire inclura les justifications de cette absence de TVA à régulariser.
Indiquer que la dispense est applicable permet :
– à l’acheteur de déterminer le régime de TVA applicable à la revente de l’immeuble : lors de la revente de l’immeuble, l’acquisition en cause ne pourra pas servir de référence si l’acheteur entent soumettre la revente à la TVA sur option. Il conviendra donc de remonter à une acquisition précédente.
– au vendeur de déterminer le régime de TVA applicable aux frais engagés au titre de la vente : la récupération de la TVA grevant les frais engagés au titre de la vente est facilitée lorsque la dispense est applicable et que la location était soumise à la TVA.
TVA – indemnité de résiliation versée à un locataire – premier rescrit DLF
Selon nos informations, l’administration fiscale aurait, dans une affaire particulière, émis un rescrit concernant une indemnité de résiliation versée à un locataire. Ce premier rescrit était attendu dans la mesure où il faisait suite à l’arrêt CATLEYA que nous avions commenté en mars 2015. Dans ce rescrit, l’administration fiscale aurait conclu au caractère taxable de l’indemnité et précisé, ce que ne fait pas la décision du Conseil d’Etat, que le régime de TVA de l’indemnité devait être celui du bail. L’administration fiscale applique ainsi la jurisprudence communautaire (CJCE, 15 décembre 1993, aff. C-63 /92, Lubbock Fine) et atténue les conséquences négatives de l’analyse du Conseil d’Etat lorsque le bailleur ne soumet pas les loyers à la TVA. Dans ces conditions, une modification du BOFIP serait souhaitable pour éviter le dépôt de demandes de rescrit dans des situations similaires.
TVA – opérations de marchand de biens – timing de la récupération de la TVA d’acquisition
Le tribunal administratif de Paris vient de juger qu’un marchand de biens n’est pas en droit de récupérer la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans au moment de l’acquisition. L’opérateur doit en effet attendre la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option. Le fait que l’immeuble soit donné en location avec TVA dans l’attente de sa revente ne modifie pas l’analyse. L’indication dans l’acte d’acquisition de l’intention d’opter lors de la revente est également sans conséquence.
Le marchand de biens est donc contraint de porter la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble pendant toute la durée de l’opération.
Nous avons déjà évoqué cette problématique dans un article co-signé avec notre confrère Pierre Appremont.
