CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Immeubles anciens immobilisés « vingtièmes »
La compréhension des nouvelles règles relatives à la déduction de la TVA et aux régularisations prend du temps. L’éclatement des textes dans le CIBS ne rend pas non plus les choses simples.
En première lecture, la mécanique du transfert de « vingtièmes » ressemble à celui prévu à l’article 207, III-3 de l’annexe II au CGI.
En réalité, ce n’est pas le cas.
L’attestation de transfert disparaît.
Une mécanique plus élaborée apparaît, prévue aux articles L. 213-299, 3°, L. 213-300 et L. 214-27, 3° du CIBS.
Le vendeur reverse les « vingtièmes » de TVA (i.e. la taxe résiduelle).
L’acquéreur lui rembourse contractuellement (charge augmentative de prix pour la taxe de publicité foncière).
Mais l’acquéreur ne déduit pas. Vue de loin, c’est comme si, mais vu de près, c’est différent. L’acquéreur est, en effet, réputé supporter la taxe résiduelle avec une remise à zéro de la période de déduction qui le conduit à faire un complément de déduction s’il affecte le bien qu’il immobilise à des opérations taxables.
En pratique, cela va surtout changer l’attestation qui est remise. Nous imaginons plutôt quelque chose qui ressemble à un état des déductions 257 bis avec indication des montants de taxe résiduelle transférés et remise des factures correspondantes dans la mesure où il n’y a plus d’attestation…
On peut également relever le caractère automatique de ce transfert par rapport au caractère optionnel de l’attestation actuelle.
Le problème de la nouvelle version des textes est qu’elle ne permet plus de gérer le transfert avec un acquéreur qui place le bien en stock et qui assimilera une année plus tard (art. L. 213-302 CIBS).
Sauf nouvelle rédaction du texte, ce sera via la doctrine administrative actuelle (réponse ministérielle Louwagie JO AN 27 juin 2023, N° 5633) qui demeure opposable grâce au rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 que nous pourrons, un temps, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, continuer à réaliser un transfert dans cette situation.
A noter enfin qu’une attestation de transfert actuelle devrait pouvoir continuer à être remise tant que la partie réglementaire du CIBS n’entrera pas en vigueur (BOI-RES-TVA-000253) et , en tout état de cause, jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – PUV, contrats de réservation et PSV
Dans sa rédaction actuelle, le CIBS (art. L. 221-3 et L. 221-4 CIBS), conduit à soumettre à la TVA la conclusion d’une PUV par un promettant assujetti à la TVA lorsque la PUV porte sur un immeuble neuf ou ou un terrain à bâtir (idem pour les contrats de réservation).
La TVA serait due sur le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Le régime des livraisons de biens serait applicable.
La TVA serait donc due dès la conclusion de la PUV, peu importe si l’indemnité d’immobilisation est ou non versée ou séquestrée par le promettant.
La substitution par un bénéficiaire assujetti serait dans ce cas soumise à la TVA sur le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.
Des principes identiques pourraient être applicables aux PSV.
Dans le cadre de la consultation publique, nous avons alerté l’administration fiscale sur les dangers et inconvénients d’un tel régime et avons demandé son retrait.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les VEFA
Pour le moment, la VEFA n’est pas traitée en tant que telle dans le CIBS.
Il faut déjà avoir un bon niveau de TVA pour retrouver les règles applicables :
– Articles L. 221-14 & s. CIBS relatifs à l’opération unique
– Articles L. 212-2 et L. 214-2 CIBS pour le fait générateur et l’exigibilité
Le mode d’emploi a été fourni par une réponse ministérielle Louwagie JO AN 13 septembre 2022, N° 96.
La VEFA est une opération unique dont le fait générateur se produit à l’achèvement des travaux (article R. 261-1 du CCH).
La TVA est donc exigible à l’encaissement des appels de fonds jusqu’à l’achèvement (art. L. 214-2, 1° CIBS). La TVA restante est due à l’achèvement (art. L. 214-2, 2° CIBS). Les échéances postérieures sont donc HT.
Nous avons demandé dans le cadre de la consultation publique à retenir l’achèvement contractuel pour les VEFA du secteur libre.
Les VIR soumises à la TVA devraient suivre le même régime.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les immeubles neufs
Les immeubles neufs demeurent les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans.
Le point de départ sera l’achèvement des travaux les plus récents qui conduisent à un immeuble neuf (art. L. 221-9 CIBS).
Exit le dépôt de la DAACT au moment où elle aurait dû être déposée, prévu par le BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-20-20 § 50 &s.).
Ceci étant dit, en pratique, la date de dépôt de la DAACT était d’ores et déjà comparée avec d’autres indices.
Cette pratique ne devrait donc pas changer.
Au quotidien, les dossiers les plus délicats seront notamment les constructions de coques vides dans lesquelles les travaux d’aménagement seront menés par les locataires dans le cadre d’autorisation de travaux en leur nom, lorsque les travaux d’aménagement initiaux de la coque repousseront le point de départ du délai de 5 ans.
Les informations qui nous ont été communiquées laissent à penser que les critères de rénovation demeureront identiques (art. L. 221-12 CIBS). En tout cas, pour le moment, l’article 257, I-2-2° du CGI et l’article 245 A de l’annexe II au CGI qui fixent les critères et proportions actuelles, demeurent applicables jusqu’à l’entrée en vigueur de la partie réglementaire du CIBS.
En tout état de cause, le rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026, permettra de continuer d’appliquer le BOFIP actuel (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).
