LF 2021 – Art. 9 quinquies – non adopté – Application des taux réduits de TVA aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens
En première lecture, le Sénat a adopté, à l’initiative de Valérie Létard (Union centriste) et de Marie-Noëlle Lienemann (CRCE) deux amendements identiques visant à appliquer les taux réduits de TVA aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens aux mêmes conditions, et sous les mêmes garanties, que celles applicables aux constructions neuves.
Cet article additionnel a par la suite été supprimé par l’Assemblée nationale en nouvelle lecture.
L’objet de ces amendements était le suivant :
« L’article 278 sexies du code général des impôts définit les logements sociaux susceptibles de bénéficier d’un taux réduit de TVA (taux de 5,5% ou 10% en fonction du type de logement et du type de ménages auxquels il est destiné).
Historiquement, l’application de ces taux réduit était prévue uniquement pour les constructions neuves. Toutefois, compte tenu de la raréfaction du foncier dans les zones tendues où les besoins de logements sociaux sont élevés, de plus en plus d’opérations de logements sociaux sont issues de la transformation d’immeubles anciens déjà bâtis, que les bailleurs sociaux affectent, après travaux de rénovation, au logement social. Le législateur a pris en compte cette situation en admettant, dans certains cas, que les taux réduits de TVA puissent s’appliquer à des opérations réalisées à partir d’immeubles anciens.
Il est proposé d’aller plus loin en admettant, de manière générale, l’application des taux réduits aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens, ceci sous les mêmes conditions et garanties que celles applicables aux constructions neuves (conditions liées au financement, au conventionnement APL, à la durée d’affectation etc.).
Cette proposition permettra notamment de favoriser les montages dans lesquels une entreprise vend un immeuble ancien à usage de bureau à un bailleur social en vue de la transformation des locaux en logements sociaux. On rappelle que ce type de vente est en principe exonéré de TVA mais que les vendeurs peuvent opter pour la TVA -situation de plus en plus fréquente dès lors que l’option permet au vendeur d’éviter un reversement de la TVA précédemment déduite sur des travaux ou autres investissements réalisés précédemment dans l’immeuble. L’enjeu est donc de pouvoir appliquer le taux réduit en cas d’option. »
Ces amendements permettaient notamment de résoudre une problématique qui est apparue lors de la réforme de la TVA immobilière s’agissant de la qualification fiscale des travaux de rénovation.
En effet, en simplifiant, de 2006 à 2010, l’administration fiscale admettait que la remise à neuf (au-delà d’une certaine proportion) des éléments de second œuvre dans un immeuble qui ne comportait que des planchers dits porteurs, conduisait à un immeuble neuf et bénéficiait le cas échéant des taux réduits prévus en faveur des logements sociaux et assimilés (voir l’instruction « 8 A-1-06 » en matière de champ de la TVA immobilière qui, au passage, retenait une solution diamétralement opposée en matière de taux de TVA par l’instruction « 3 C-7-06« ).
En 2010, l’administration fiscale a fait évoluer ses commentaires, le texte du CGI demeurant sur ce point, quant à lui, identique, et a indiqué qu’une telle rénovation ne conduisait plus à un immeuble neuf (voir en dernier lieu BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 point 250).
Afin de garantir la pérennité des solutions, un commentaire a été introduit en matière de taxe de publicité foncière afin de continuer à pouvoir, sous certaines conditions, considérer qu’une telle rénovation conduisait à un immeuble neuf, non plus en matière de TVA, mais uniquement en matière de TPF s’agissant de l’engagement de construire et du taux réduit de TPF à la revente (0,71498%) (voir en dernier lieu BOI-ENR-DMTOI-10-40 points 120 et 230).
Rien n’a cependant été prévu en matière de taux de TVA dans le logement social et assimilé dans cette hypothèse.
Cette situation mériterait donc d’être améliorée.
PLF 2021 – Art. 47 (9 bis) – Allongement de 3 à 6 mois du délai de paiement de la TVA due par les bailleurs sociaux à l’occasion de la construction de certains logements
L’article 270 du CGI précise dans son II que la TVA exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles neufs peut être liquidée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble.
Pour les livraisons à soi-même d’immeubles neufs (contrairement aux livraisons à soi-même de travaux), il existe, de manière exceptionnelle, un décalage important entre la date d’exigibilité de la TVA et la date à laquelle l’opération doit être déclarée.
L’article 12 de la loi de finances pour 2018 a réduit à trois mois ce délai pour certaines livraisons à soi-même d’immeubles neufs :
– les logements locatifs sociaux,
– les logements à usage locatif autres que sociaux destinés à être occupés par des ménages modestes et situés dans un quartier en renouvellement urbain.
L’article 9 bis prévoit de modifier l’article 270 afin de porter de trois à six mois le délai de liquidation de la TVA pour les livraisons à soi-même des logements sociaux et assimilés rappelés ci-dessus.
PLF 2020 – logement social – article 8 – adoption définitive
Le projet de loi de finances pour 2020 adopté définitivement par l’Assemblée Nationale le 19 décembre prévoit une baisse du taux de TVA applicable à certaines opérations dans le secteur du logement social de 10% à 5,5%.
Sous réserve d’une éventuelle censure par le Conseil Constitutionnel, sont concernés :
S’agissant des constructions neuves :
• les logements locatifs sociaux financés par un PLAI *;
• les logements locatifs sociaux financés par un PLUS * lorsqu’ils sont construits dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain.
S’agissant des opérations portant sur des logements anciens :
• les opérations d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux financées par un PLAI* ou un PLUS *.
• les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien portant sur des logements locatifs conventionnés à l’APL situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’une convention de renouvellement urbain, à l’exception des logements dont la construction a été financée par un PLS *.
Cette baisse de taux s’applique aux opérations achevées à compter du 1er décembre 2019.
Le projet prévoit également l’application d’un taux de 5,5% aux travaux de démolition de logements sociaux « dans le cadre d’une reconstitution de l’offre des logements locatifs sociaux prévue par une convention de renouvellement urbain ». Cette rédaction nécessitera d’être précisée pour être opérationnelle.
Le régime de TVA des autres opérations de logement social reste inchangé :
– Maintien du taux de 10% sur les constructions neuves de logements locatifs sociaux financés en PLS* ou financées en PLUS* hors du nouveau programme national de renouvellement urbain ;
– Maintien du taux de 5,5% pour certaines opérations d’accession sociale à la propriété (PSLA, logements situés dans quartier prioritaires de la politique de la ville ou à proximité, logements vendus dans le cadre du dispositif du bail réel solidaire…) ;
– Maintien du taux de 5,5% pour les constructions neuves de certains établissements médico-sociaux (structures d’hébergement temporaire ou d’urgence, établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées…). La loi prévoit toutefois un élargissement de cette catégorie qui viserait désormais expressément les « lits halte soins santé », les « lits d’accueil médicalisés », les appartements de coordination thérapeutique, centres d’hébergement d’urgence. En outre, la nouvelle rédaction adoptée permet expressément l’application de ce taux aux établissements appartenant à des structures autres que les établissements médico-sociaux eux-mêmes dès lors que les immeubles concernés sont « directement destinés ou mis à la disposition » de ces établissements. Elle permet également à ces structures de bénéficier de l’exonération de taxe foncière prévue par l’article 1384 A du CGI au profit des logements locatifs sociaux si les conditions sont remplies (jusqu’alors, la possibilité de cumul entre ces deux régimes n’était pas totalement « sécurisée »).
Cette réforme a aussi été l’occasion de réécrire totalement les articles du code général des impôts relatifs au régime de TVA du logement social (article 278 sexies et suivants), la nouvelle rédaction permettant de clarifier la définition des opérations visées et d’ajuster les règles applicables dans certaines situations particulières.
* Il existe plusieurs catégories de logements locatifs sociaux suivant les prêts règlementés accordés aux organismes lors de leur acquisition ou de leur construction et le niveau des ressources des personnes auxquels ils sont destinés : le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif social (PLS).
Nous profitons de cet article pour souhaiter un joyeux nöel à tous nos lecteurs 🙂
TVA – taux de 10% – démembrement de Logements Locatifs Intermédiaires (LLI)
Les bailleurs sociaux peuvent réaliser des opérations locatives sociales dans le cadre d’un démembrement de propriété : ils acquièrent l’usufruit temporaire de logements neufs et gèrent les logements pendant cette période. Le nu-propriétaire, un investisseur, récupère la pleine propriété au terme de la période de démembrement.
L’acquisition des droits démembrés bénéficie expressément du taux de TVA réduit de 10 % propre aux logements locatifs sociaux (CGI art. 278 sexies, I-10°). Les conditions d’application de ce taux (conventionnement APL et bénéfice d’un prêt locatif aidé) s’apprécient au niveau de l’usufruitier (le bailleur social).
Depuis 2014, le taux de 10 % s’applique à l’acquisition ou à la livraison à soi-même (en pleine propriété) de logements locatifs intermédiaires (LLI), tels que définis par le CGI (art. 279, 0-bis A). Le code général des impôts ne prévoit pas expressément la possibilité, dans le cas où l’opération serait démembrée, d’appliquer le taux de 10 % et la doctrine administrative est muette sur la question.
Au cours du débat parlementaire pour l’examen du projet de loi de finances pour 2014, le ministre du Budget avait toutefois indiqué que le dispositif fiscal du LLI pouvait s’appliquer en cas de démembrement de propriété.
Il est également vrai que depuis 2010, les droits réels immobiliers suivent le même régime que l’immeuble auquel ils se rapportent.
Ce principe méritait toutefois d’être confirmé, ainsi que les modalités d’appréciation des critères d’application du taux de 10 % prévues par le texte (e.g. destinataire de l’agrément, respect des plafonds).
C’est l’objet d’une question parlementaire du 17 septembre 2019 (Question N° 22951 de Mme Isabelle Florennes).
Une réponse formelle, qui confirmerait le principe d’éligibilité au taux réduit et qui préciserait les modalités d’application, serait la bienvenue, notamment dans le contexte de la loi Elan, qui étend aux logements intermédiaires le dispositif de l’Usufruit Locatif Social (CCH art. L253-8).
Article rédigé par Guillaume Marot, avocat
