Baux soumis à la TVA sur option – effet de la lettre d’option au premier jour du mois de l’envoi
Contrairement à une idée répandue, les baux à usage professionnel ne sont pas, par principe, soumis à la TVA de plein droit (article 261 D, 2° du CGI). En fait, sauf cas particuliers, il est nécessaire de formuler une lettre d’option auprès de l’administration fiscale (article 260, 2° du CGI). En cas d’oubli, la location demeure exonérée de la TVA et la TVA facturée au locataire n’a aucune valeur (« TVA facturée à tort »), ce qui prive le bailleur du droit de récupérer la TVA sur les dépenses grevant l’immeuble et le locataire de la déduction de la TVA grevant le loyer.
Depuis le décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010, la date d’effet de la lettre d’option a été reportée au 1er jour du mois suivant celui au cours duquel l’option est formulée (effet au 1er janvier 2014 d’une lettre d’option envoyée au cours du mois de décembre 2013) alors qu’auparavant l’administration fiscale admettait que l’option produise son effet au 1er jour du mois au cours duquel elle était formulée (voir Documentation de Base 3 A 513 n°1) (effet au 1er janvier N d’une lettre d’option envoyée au cours du mois de janvier N)
Le décret n° 2014-44 du 20 janvier 2014 publié au JO du 22 permet de revenir au régime antérieur dès lors qu’il prévoit que l’option produit à nouveau effet à compter du 1e jour du mois au cours duquel elle est formulée.
En raison des modalités d’entrée en vigueur de ce décret, le nouveau régime s’applique aux options formulées à compter de demain, jeudi 23 janvier. En revanche, toutes les options formulées depuis le 1er janvier jusqu’à aujourd’hui continuent à produire effet au 1er février (alors qu’une option formulée demain produira effet au 1er janvier :-).
Ce retour au régime antérieur est une simplification évidente.
Le régime mis en place par le décret du 10 septembre 2010 a toutefois eu des effets positifs pratiques qu’il serait dommage d’oublier :
- L’envoi d’une lettre d’option avant l’achat de l’immeuble permet de joindre la lettre en annexe de l’acte : cette option ne se perd donc pas et la dispense de TVA de l’article 257 bis, lorsqu’elle est applicable, est sécurisée. Il apparaît donc opportun de continuer à opter, notamment pour cette raison, avant la signature de l’acte authentique.
- L’instruction 3 A-8-10 qui a commenté ce régime a officialisé la possibilité de transférer la lettre d’option à l’occasion d’une vente soumise à la dispense de TVA de l’article 257 bis. Dans certains dossiers, cette possibilité présente encore un avantage certain.
Loyers soumis à la TVA sur option – date limite du 30 novembre pour les acquisitions de décembre
En principe, la location de locaux nus est exonérée de la TVA (art. 261 D, 2° du CGI).
Ce n’est que par l’effet d’une lettre option qu’il est possible de soumettre à la taxe les locations de locaux à usage professionnel (art. 260, 2° du CGI).
La date d’envoi de la lettre d’option est un point pratique important. En effet, depuis le 13 septembre 2010, il est prévu que « L’option […] prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts » (art. 194 de l’annexe II au CGI).
S’agissant des acquisitions d’immeubles affectés à une activité locative soumise à la TVA sur option, pour lesquelles la signature de l’acte authentique est prévue pour le mois de décembre (i.e. les plus risquées au vu de cette problématique d’option), il est impératif que l’option soit formulée avant le 30 novembre 2013.
En cas d’oubli, seul l’acquéreur qui réalise une acquisition sous le régime de la dispense de TVA (257 bis) peut encore trouver une solution de repli en bénéficiant de la lettre d’option formulée par le vendeur, après, bien évidemment, s’être assuré que cette lettre comportait toutes les mentions obligatoires et notamment la désignation de l’immeuble concerné. Une telle transmission est, en effet, admise par l’administration fiscale (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20120912 § 240). En pratique, la clause fiscale de l’acte comportera l’indication de cette transmission et le renvoi au BOFIP.
BOFIP – dispense de TVA (art. 257 bis du CGI) et biens en stock – FIN
L’administration vient de réparer les erreurs que nous avions relevées dans nos précédents billets des 14 et 20 septembre 2012 concernant la dispense de TVA en matière immobilière.
La version initiale du rescrit 2006/58 a donc été rétablie sous réserve d’un changement de terminologie (le marchand de biens est devenu un assujetti ayant une activité d’achat-revente d’immeubles).
Nous nous félicitons de cette mise à jour importante qui vient clore le débat.
Dispense de TVA (art. 257 bis du CGI) et biens en stock
Un marchand de biens ou un promoteur qui vend un immeuble donné en location ne peut pas appliquer la dispense de TVA (ou de régularisation de TVA) de l’article 257 bis du CGI sauf lorsque cette vente s’inscrit dans le cadre de la cession de son stock d’immeubles (i.e. La cession de son fonds).
Cette solution qui vient d’être rappelée par l’administration fiscale dans une décision particulière, reprend les principes dégagés dans le rescrit publié N° 2006/58.
Pour autant, plusieurs éléments faisaient douter de la pérennité de ce rescrit publié.
Par ailleurs, la suppression de la seconde partie de ce rescrit à l’occasion de la mise en ligne de BOFIP pouvait également être analysée comme un élément supplémentaire (voir cependant nos doutes dans le billet Taximmo du 14 septembre 2012).
Toutefois, comme indiqué ci-dessus, l’administration fiscale vient de confirmer, dans une décision particulière postérieure à la mise en ligne de BOFIP, le maintien des principes retenus en 2006.
Espérons enfin que cette décision particulière soit également le signe d’une prochaine clarification générale officielle du régime de dispense de TVA en matière immobilière.
Sur ce point, on se souvient que la réforme de la TVA immobilière a eu des conséquences importantes qui n’ont pas encore fait l’objet de commentaires officiels (voir l’article paru à la semaine juridique édition notariale du 9 mars 2012).
L’une de ces questions est la compatibilité d’un engagement de revendre avec l’inscription du bien immeuble en immobilisation et, par conséquent, la compatibilité d’un engagement de revendre pris dans ces conditions, avec le régime de dispense de TVA.
