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Résultats de la recherche pour 'lubbock'

12
Mai

TVA – baux – indemnités de résiliation anticipée et de remise en état – mise à jour du BOFIP

Dans le cadre d’une consultation publique, l’administration fiscale vient de préciser le régime de TVA applicable aux indemnités suivantes :
– Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur ou au preneur (§ 260),
– Indemnité de remise en état (§ 260),
– Indemnité fixée par le juge au titre d’une occupation illégale (§ 310).

Indemnités de résiliation anticipée

L’administration fiscale reprend à son compte, de manière officielle, la décision CATLEYA du Conseil d’Etat et l’arrêt LUBBOCK de la CJUE et confirme les régimes suivants.

Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur (rémunération de la renonciation à percevoir le loyer) : taxation si le loyer est taxable à la TVA. Exonération dans le cas contraire.

Indemnité de résiliation anticipée versée au preneur (rémunération de la renonciation au droit d’occuper le bien) : taxation si le loyer est taxable à la TVA et si le preneur est assujetti à la TVA. Exonération de TVA si le loyer est exonéré de la TVA. Indemnité non soumise à la TVA si le preneur est non assujetti à la TVA (même si le loyer est taxable à la TVA).

Ces précisions doctrinales sont les bienvenues.

Nota : attention à l’émission d’une facture si la TVA est due, afin de permettre la récupération de la TVA sans problème par la partie versante.

Indemnité de remise en état

L’administration fiscale conclut au caractère taxable de cette indemnité et considère que cette indemnité rémunère une prestation de services rendue par le bailleur qui consiste à se substituer au preneur pour la réalisation des travaux de remise en état.

Dans la version en consultation, cette indemnité apparaît taxable dans tous les cas, i.e. bail soumis ou non à la TVA et peu importe si les travaux sont ou non réalisés.

Indemnité fixée par le juge judiciaire et versée au titre d’une occupation illégale

Reprise de la décision Armor Immo du Conseil d’Etat. Sommes non soumises à la TVA à défaut de prestation de services fournie par le bailleur au preneur.

1
Mar

TVA – indemnité de résiliation versée à un locataire – premier rescrit DLF

 

Selon nos informations, l’administration fiscale aurait, dans une affaire particulière, émis un rescrit concernant une indemnité de résiliation versée à un locataire. Ce premier rescrit était attendu dans la mesure où il faisait suite à l’arrêt CATLEYA que nous avions commenté en mars 2015. Dans ce rescrit, l’administration fiscale aurait conclu au caractère taxable de l’indemnité et précisé, ce que ne fait pas la décision du Conseil d’Etat, que le régime de TVA de l’indemnité devait être celui du bail. L’administration fiscale applique ainsi la jurisprudence communautaire (CJCE, 15 décembre 1993, aff. C-63 /92, Lubbock Fine) et atténue les conséquences négatives de l’analyse du Conseil d’Etat lorsque le bailleur ne soumet pas les loyers à la TVA. Dans ces conditions, une modification du BOFIP serait souhaitable pour éviter le dépôt de demandes de rescrit dans des situations similaires.

18
Mar

TVA – indemnité de résiliation versée à un locataire

 

Déterminer le régime de TVA applicable à une indemnité peut relever du casse-tête.

En principe, une indemnité n’est la contrepartie ni d’une livraison de biens ni d’une prestation de services mais vient réparer un préjudice. Une indemnité ne devrait donc pas être soumise à la TVA.

Cela étant, en pratique, dans certains cas, il est possible de considérer que le bénéficiaire d’une indemnité procure un avantage à la partie versante. Toute la question est alors de savoir si cet avantage constitue ou non une opération au regard de la TVA. Dans l’affirmative, l’indemnité devient alors le prix de cette opération et le bénéficiaire de l’indemnité peut devoir la TVA.

En cas de doute sur le régime de TVA applicable à une indemnité, les parties doivent souvent se résoudre à gérer les conséquences d’un éventuel redressement. Il n’existe en effet pas de solution miracle du type « dans le doute, il faut soumettre à la TVA ». Ne pas collecter la TVA chez le bénéficiaire de l’indemnité peut l’exposer à un redressement pour défaut de collecte si l’indemnité devait être soumise à la taxe. A l’opposé, facturer de la TVA à la partie versante alors qu’elle n’est pas due, peut l’exposer à un redressement au titre d’une TVA facturée à tort. Cette TVA est en effet non récupérable, y compris lorsque la bonne foi peut être prouvée. A cet égard, l’étude des propositions de rectification et de la jurisprudence montre qu’un redressement de TVA facturée à tort n’est pas un cas d’école.

Un arrêt récent du conseil d’État met, à nouveau, en lumière ces difficultés (CE 27 février 2015, n° 368661, SCI CATLEYA).

Dans cette affaire, la TVA avait été facturée par le locataire au bailleur au titre d’une indemnité de résiliation anticipée versée par le bailleur. A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait contesté la récupération de cette TVA chez le bailleur, prétextant que la TVA avait été facturée à tort.

Le Conseil d’Etat valide la facturation de la TVA par le locataire. Selon le juge, l’indemnité perçue par le locataire à l’occasion de la résiliation anticipée de son bail devait être soumise à la TVA, le locataire effectuant au bénéfice du bailleur une prestation de services de libération des locaux consécutive à la résiliation du bail permettant au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses.

Les faits ayant donné lieu au paiement de cette indemnité étaient particuliers (i.e. grande différence entre le loyer payé par le locataire en place et le loyer de marché, accord de principe quant au paiement de l’indemnité avant l’achat de l’immeuble par le futur bailleur).

A ce stade, il est difficile de savoir si cette solution doit être appliquée à toutes les indemnités de résiliation versées à des locataires. Un commentaire de l’administration fiscale apporterait donc un confort non négligeable en attendant que la jurisprudence se stabilise.

Dans l’attente, nous rappelons que pour que la prestation soit taxable à la TVA, encore faut-il que le locataire soit assujetti à la taxe (qu’il soit effectivement taxé ou exonéré). La même indemnité perçue par un particulier, non assujetti à la TVA, échappe à la TVA dans la mesure où pour que la prestation de services soit soumise à la TVA, celle-ci doit être effectuée par un assujetti agissant en tant que tel.

À noter enfin que le conseil d’État semble déconnecter la « prestation de libération des locaux » du régime de TVA applicable au bail. Ainsi, cette prestation pourrait être taxable à la TVA même si le bail est exonéré de la taxe, auquel cas la TVA constituerait un coût pour les parties. Sur ce point, un arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne avait retenu une solution assez différente qui permettait d’appliquer le régime de TVA du bail à l’indemnité de résiliation versée au locataire (CJCE, 15 décembre 1993, aff. C-63 /92, Lubbock Fine).