Immobilier professionnel des professions médicales – point particulier de la chirurgie esthétique
Si on voulait simplifier à l’excès, le postulat de départ serait le suivant : les professions médicales sont, en principe, exonérées de la TVA et la TVA grevant leurs dépenses n’est donc pas récupérable.Partant, s’agissant des dépenses ayant trait à l’immobilier, la TVA grevant les loyers n’est donc pas récupérable et il en va de même de la TVA grevant l’acquisition ou la construction de l’immeuble lorsque celui-ci est détenu en pleine propriété.
L’administration fiscale vient cependant d’apporter une précision ayant des conséquences directes et immédiates sur ce constat.
En effet, à compter du 1er octobre 2012, les actes de médecine et de chirurgie à visée esthétique, qui ne sont pas remboursés par la sécurité sociale, sont taxés à la TVA (RES n° 2012/25 (TCA) sous BOI-TVA-CHAMP-30-10-20-10-20120927).
La TVA grevant les dépenses encourues par les professionnels qui réalisent des actes taxables à la TVA peut donc dorénavant donner lieu, selon les situations, à une déduction intégrale ou partielle. Un tel changement peut évidemment donner de nouvelles idées quant à la stratégie immobilière de ces professionnels.
BOFIP – dispense de TVA (art. 257 bis du CGI) et biens en stock – FIN
L’administration vient de réparer les erreurs que nous avions relevées dans nos précédents billets des 14 et 20 septembre 2012 concernant la dispense de TVA en matière immobilière.
La version initiale du rescrit 2006/58 a donc été rétablie sous réserve d’un changement de terminologie (le marchand de biens est devenu un assujetti ayant une activité d’achat-revente d’immeubles).
Nous nous félicitons de cette mise à jour importante qui vient clore le débat.
BOFIP : qualification fiscale des travaux
Nous venons de vérifier le contenu de la base BOFIP s’agissant de la qualification fiscale des travaux.
La qualification fiscale des travaux est un élément clef des dossiers de rénovation ou de transformation d’immeubles. En effet, selon que les travaux conduisent ou non à un immeuble neuf, les règles applicables sont totalement différentes.
En pratique, cet exercice de qualification doit être mené :
- Lors de l’acquisition d’un immeuble par un assujetti afin de déterminer si un engagement de construire peut ou non être rempli ;
- Lors de la vente par un assujetti d’un immeuble qui vient d’être rénové pour déterminer : du côté vendeur, si la TVA est ou non applicable de plein droit (en dehors des cas de dispense) et, du côté acheteur, si le taux de taxe de publicité foncière est de 0,715% ou de 5,09%.
Cette qualification a également une importance pour déterminer si les travaux de rénovation peuvent ou non bénéficier du taux réduit de la TVA lorsqu’ils portent sur un immeuble d’habitation achevé depuis plus de 2 ans.
A noter enfin, pour être complet, que les critères fiscaux de qualification des travaux sont également utilisés par les juristes afin de distinguer la VEFA de la VIR.
On aura donc compris qu’il s’agit d’une notion centrale et les commentaires de l’administration fiscale sont donc d’une importance particulière.
L’analyse de la base BOFIP met en lumière les éléments suivants :
1. La définition des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ne change pas fondamentalement. Sont ainsi confirmées les modifications opérées par les instructions 3 A-3-10 et 3 A-9-10. Rappelons que depuis cette évolution majeure, les travaux qui remettent à neuf les postes de second œuvre ne peuvent pas, en tant que tels, conduire à un immeuble neuf dès lors qu’il n’existe pas de plancher non porteur avant et après les travaux. Toutefois, par tolérance, lorsque les travaux en cause ne bénéficient pas du taux réduit de la TVA sur l’habitation, il demeure néanmoins possible de prendre un engagement de construire lors de l’acquisition et, sous certaines conditions, de vendre l’immeuble rénové en bénéficiant du taux réduit de TPF de 0.715% lorsque chacun des cinq autres postes de second œuvre est remis à neuf pour plus de 2/3.
2. La base BOFIP contient de nombreux commentaires inappropriés. L’instruction 3 A-9-10 a procédé à un renvoi « général » à l’instruction 3 C-7-06 commentant le taux réduit de la TVA dans l’habitation. Or, la mise en œuvre de ce renvoi général dans BOFIP a conduit à de nombreux « copier-coller » ou « couper-coller » n’ayant aucun sens et pouvant même porter atteinte à la sécurité juridique. Il apparaît dès lors indispensable que l’administration fiscale procède à une nouvelle rédaction de ces commentaires.
3. Point positif : l’administration confirme les règles applicables lorsque des travaux de rénovation sont conduits par plusieurs propriétaires successifs : l’instruction 3 A-9-10 avait procédé à un renvoi général en citant les paragraphes 156 à 177 de l’instruction 3 C-7-06. Une telle référence n’incluait pas les commentaires concernant l’hypothèse dans laquelle le vendeur puis l’acquéreur procèdent à des travaux sur l’immeuble, qui, pour une raison de présentation apparaissaient au paragraphe 184 de l’instruction 3 C-7-06. La reprise du rescrit 2007/36 corrige cet oubli.
Vous trouverez ci-dessous le fichier de travail indiquant les modifications et les erreurs relevées.
Dispense de TVA (art. 257 bis du CGI) et biens en stock
Un marchand de biens ou un promoteur qui vend un immeuble donné en location ne peut pas appliquer la dispense de TVA (ou de régularisation de TVA) de l’article 257 bis du CGI sauf lorsque cette vente s’inscrit dans le cadre de la cession de son stock d’immeubles (i.e. La cession de son fonds).
Cette solution qui vient d’être rappelée par l’administration fiscale dans une décision particulière, reprend les principes dégagés dans le rescrit publié N° 2006/58.
Pour autant, plusieurs éléments faisaient douter de la pérennité de ce rescrit publié.
Par ailleurs, la suppression de la seconde partie de ce rescrit à l’occasion de la mise en ligne de BOFIP pouvait également être analysée comme un élément supplémentaire (voir cependant nos doutes dans le billet Taximmo du 14 septembre 2012).
Toutefois, comme indiqué ci-dessus, l’administration fiscale vient de confirmer, dans une décision particulière postérieure à la mise en ligne de BOFIP, le maintien des principes retenus en 2006.
Espérons enfin que cette décision particulière soit également le signe d’une prochaine clarification générale officielle du régime de dispense de TVA en matière immobilière.
Sur ce point, on se souvient que la réforme de la TVA immobilière a eu des conséquences importantes qui n’ont pas encore fait l’objet de commentaires officiels (voir l’article paru à la semaine juridique édition notariale du 9 mars 2012).
L’une de ces questions est la compatibilité d’un engagement de revendre avec l’inscription du bien immeuble en immobilisation et, par conséquent, la compatibilité d’un engagement de revendre pris dans ces conditions, avec le régime de dispense de TVA.
