BOFIP : qualification fiscale des travaux
Nous venons de vérifier le contenu de la base BOFIP s’agissant de la qualification fiscale des travaux.
La qualification fiscale des travaux est un élément clef des dossiers de rénovation ou de transformation d’immeubles. En effet, selon que les travaux conduisent ou non à un immeuble neuf, les règles applicables sont totalement différentes.
En pratique, cet exercice de qualification doit être mené :
- Lors de l’acquisition d’un immeuble par un assujetti afin de déterminer si un engagement de construire peut ou non être rempli ;
- Lors de la vente par un assujetti d’un immeuble qui vient d’être rénové pour déterminer : du côté vendeur, si la TVA est ou non applicable de plein droit (en dehors des cas de dispense) et, du côté acheteur, si le taux de taxe de publicité foncière est de 0,715% ou de 5,09%.
Cette qualification a également une importance pour déterminer si les travaux de rénovation peuvent ou non bénéficier du taux réduit de la TVA lorsqu’ils portent sur un immeuble d’habitation achevé depuis plus de 2 ans.
A noter enfin, pour être complet, que les critères fiscaux de qualification des travaux sont également utilisés par les juristes afin de distinguer la VEFA de la VIR.
On aura donc compris qu’il s’agit d’une notion centrale et les commentaires de l’administration fiscale sont donc d’une importance particulière.
L’analyse de la base BOFIP met en lumière les éléments suivants :
1. La définition des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ne change pas fondamentalement. Sont ainsi confirmées les modifications opérées par les instructions 3 A-3-10 et 3 A-9-10. Rappelons que depuis cette évolution majeure, les travaux qui remettent à neuf les postes de second œuvre ne peuvent pas, en tant que tels, conduire à un immeuble neuf dès lors qu’il n’existe pas de plancher non porteur avant et après les travaux. Toutefois, par tolérance, lorsque les travaux en cause ne bénéficient pas du taux réduit de la TVA sur l’habitation, il demeure néanmoins possible de prendre un engagement de construire lors de l’acquisition et, sous certaines conditions, de vendre l’immeuble rénové en bénéficiant du taux réduit de TPF de 0.715% lorsque chacun des cinq autres postes de second œuvre est remis à neuf pour plus de 2/3.
2. La base BOFIP contient de nombreux commentaires inappropriés. L’instruction 3 A-9-10 a procédé à un renvoi « général » à l’instruction 3 C-7-06 commentant le taux réduit de la TVA dans l’habitation. Or, la mise en œuvre de ce renvoi général dans BOFIP a conduit à de nombreux « copier-coller » ou « couper-coller » n’ayant aucun sens et pouvant même porter atteinte à la sécurité juridique. Il apparaît dès lors indispensable que l’administration fiscale procède à une nouvelle rédaction de ces commentaires.
3. Point positif : l’administration confirme les règles applicables lorsque des travaux de rénovation sont conduits par plusieurs propriétaires successifs : l’instruction 3 A-9-10 avait procédé à un renvoi général en citant les paragraphes 156 à 177 de l’instruction 3 C-7-06. Une telle référence n’incluait pas les commentaires concernant l’hypothèse dans laquelle le vendeur puis l’acquéreur procèdent à des travaux sur l’immeuble, qui, pour une raison de présentation apparaissaient au paragraphe 184 de l’instruction 3 C-7-06. La reprise du rescrit 2007/36 corrige cet oubli.
Vous trouverez ci-dessous le fichier de travail indiquant les modifications et les erreurs relevées.
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