Cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété – droit à déduction de l’usufruitier
A la suite d’une décision de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite (voir notre précédent article), une hésitation est apparue quant à la possibilité pour le nu-propriétaire de transférer à l’usufruitier, la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété lorsque le démembrement est réalisé par le promoteur qui vend l’immeuble et ceci alors même la doctrine fiscale prévoit une procédure de transfert de TVA (BOI-TVA-IMM-10-30-20160302 n° 200),
Une réponse AN Pauget, n° 17425, du 2 avril 2019 vient confirmer que la procédure de transfert est effectivement ouverte dans cette hypothèse, c’est-à-dire en cas de démembrement de propriété intervenant ab initio, sous réserve que les conditions suivantes soient réunies :
– le nouveau nu-propriétaire doit avoir lui-même la qualité d’assujetti à la TVA,
– le droit réel que constitue la nue-propriété doit être immobilisé chez son propriétaire,
– l’usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l’usufruit de l’immeuble, doit utiliser ce dernier pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction.
La première condition soulève des difficultés de compréhension. Dans la mesure où l’administration fiscale considère, dans la doctrine fiscale précitée, que la nue-propriété ne doit pas être regardée comme étant affectée à une activité économique imposable, la question est de savoir s’il faut exercer une activité économique au titre d’un autre bien, ce qui serait pour le moins étonnant au regard de la mécanique TVA ? Ou s’agit-il plus simplement, de l’immatriculation à la TVA du nu-propriétaire au titre de la volonté d’affecter l’immeuble à une activité économique future, lorsque le démembrement aura pris fin ? S’agit-il enfin d’une immatriculation à la TVA sur une base volontaire pour des raisons purement administratives liées à l’émission de l’attestation de transfert ? Ceci méritera d’être précisé.
Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble
La CAA de Paris vient de confirmer que la TVA grevant les frais de cession d’immeuble est récupérable au titre des frais généraux lorsque la cession bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI (donc récupération intégrale si tous les loyers de l’immeuble étaient taxés à la TVA).
La Cour prend le soin d’indiquer que l’incorporation ou non au prix de cession est sans incidence.
Solution évidente régulièrement rappelée par les cours administratives d’appel (voir notamment notre précédent article).
Redressement néanmoins confirmé en première instance par le tribunal administratif de Paris.
CAA Paris 21 mars 2019, n°18PA02009, Aberdeen Asset Management Deutschland AG
Dans le même sens, voir CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation
Résidences Séniors (2ème génération) – hébergement – TVA – taux applicable
Selon le Conseil d’Etat, les maisons de retraite qui sont aujourd’hui visées à l’article 278-0 bis du CGI et qui bénéficient du taux réduit de 5,5%, s’entendent des établissements sociaux ou médicaux-sociaux destinés à l’hébergement des personnes âgées et mentionnés au 6° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.
Cette analyse stricte résulte de la technique d’interprétation retenue, à savoir une interprétation à la lumière des objectifs de la directive TVA. A cet égard, on rappelle que la directive TVA restreint la possibilité d’application d’un taux réduit aux services fournis par des organismes reconnus comme ayant un caractère social par les Etats membres et engagés dans des oeuvres d’aide et de sécurité sociales (annexe III de la directive du 28 novembre 2006).
En principe, les résidences services seniors ne sont pas des établissements relevant du 6° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et ne peuvent pas bénéficier du taux de 5,5%.
Décision du 18 mars 2019, n° 409652, 9e et 10e ch. réunies, Les Jardins d’Arcadie (mentionné aux tables du recueil Lebon)
Voir notre précédent article sur le sujet.
TVA – opérations de marchand de biens – timing de la récupération de la TVA d’acquisition (suite)
La CAA de Paris vient de préciser, dans deux décisions du 6 février 2019 (n° 18PA01278 et 18PA01279), SNC VEDF 1 et SNC VEDF 2, qu’un marchand de biens n’est pas en droit de récupérer la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans au moment de l’acquisition (la solution serait différente pour un immeuble achevé depuis moins de 5 ans). L’opérateur doit en effet attendre la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option.
Le fait que l’immeuble soit donné en location avec TVA dans l’attente de sa revente ne modifie pas l’analyse, y compris au bout d’une année, lorsque l’assimilation se produit.
Enfin, l’indication dans l’acte d’acquisition de l’intention d’opter lors de la revente est également sans conséquence.
Le marchand de biens est donc contraint de porter la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble pendant toute la durée de l’opération.
Nous avions déjà évoqué cette problématique dans un article du 17 février 2016.
