CBI – Acquisition d’un contrat de crédit-bail par le crédit-preneur – assimilation à l’immeuble – acquisition antérieure au 11 mars 2010
Depuis le 11 mars 2010, la composante promesse de la position de crédit-preneur est assimilée à l’immeuble (article 257, I-1-2° du CGI).
Depuis cette date, le régime de TVA applicable à l’acquisition d’une position de crédit-preneur suit le régime de TVA de l’immeuble objet du contrat de CBI et la TVA ayant grevé l’acquisition du contrat peut donner lieu, le cas échéant, à des reversements de TVA, dans les conditions de droit commun.
Avant l’entrée en vigueur du nouveau régime de TVA applicable aux opérations immobilières, la TVA était systématique (peu importe l’immeuble objet du contrat de CBI) et le Conseil d’Etat avait indiqué dans une décision du 8 novembre 2010, n° 307520, SAUR que (à défaut d’une disposition d’assimilation) la TVA ayant grevé l’acquisition d’un tel contrat ne pouvait être regardée comme une TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble.
Dans la droite ligne de cette décision, le service juridique de la fiscalité vient de confirmer dans une décision individuelle du 20 novembre 2019, prise après avis de la direction de la législation fiscale, que la cession exonérée de TVA d’un immeuble qui intervient après le 11 mars 2010 ne déclenche pas le reversement d’une TVA ayant grevé l’acquisition d’une position de crédit-preneur relative à cet immeuble, intervenue avant cette date (i.e. avant l’introduction du mécanisme d’assimilation).
TVA – immeubles en stock – conditions d’application du régime de l’assimilation (question)
Le régime de TVA applicable aux biens immobilisés est différent de celui applicable aux biens inscrits en stock.
Ainsi, les biens en stock ne connaissent pas la mécanique des régularisations de TVA par « vingtièmes » alors qu’il s’agit d’un point central pour les biens immobilisés.
Dans certains cas cependant (lorsque le bien en stock est « utilisé » pendant un certaine durée avant sa revente), les biens en stock deviennent assimilés à des biens immobilisés. Il s’agit d’un régime obligatoire, qui est prévu par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI et qui est commenté aux paragraphes 300 et s. du BOI-TVA-IMM-10-30-20160302.
L’assimilation ne modifie pas l’« ADN » de l’opération. Ainsi, le promoteur ou le marchand de biens ne deviendra pas un bailleur au regard de la TVA si le bien en stock est utilisé pour une activité de location (voir la solution s’agissant de la dispense de TVA). En revanche, le bien inscrit en stock se verra appliquer les règles de régularisations prévues en faveur des immobilisations.
Selon les hypothèses, les effets peuvent être positifs ou négatifs.
Un effet positif peut être la possibilité pour un promoteur de récupérer les « vingtièmes » de TVA transférés par un « vendeur immobilisé », une fois que l’assimilation s’est produite, lorsque le bien, achevé depuis plus de 5 ans, a été donné en location pendant plus de un an à compter de son acquisition par le promoteur.
C’est dans ce contexte que s’inscrit la question écrite par le député Romain Grau et qui sera publiée le 5 novembre 2019.
Cette question vise en effet à confirmer si la recherche de locataires pour un bien en tout ou partie vacant produit les mêmes effets que la location de ce bien.
La réponse permettra de mieux cerner le régime applicable s’agissant d’un bien en stock en partie vacant pour lequel le promoteur ou le marchand de biens est capable de démontrer une recherche de locataires.
Nota : consulter la réponse du 31 décembre 2019
TVA – taux de 10% – démembrement de Logements Locatifs Intermédiaires (LLI)
Les bailleurs sociaux peuvent réaliser des opérations locatives sociales dans le cadre d’un démembrement de propriété : ils acquièrent l’usufruit temporaire de logements neufs et gèrent les logements pendant cette période. Le nu-propriétaire, un investisseur, récupère la pleine propriété au terme de la période de démembrement.
L’acquisition des droits démembrés bénéficie expressément du taux de TVA réduit de 10 % propre aux logements locatifs sociaux (CGI art. 278 sexies, I-10°). Les conditions d’application de ce taux (conventionnement APL et bénéfice d’un prêt locatif aidé) s’apprécient au niveau de l’usufruitier (le bailleur social).
Depuis 2014, le taux de 10 % s’applique à l’acquisition ou à la livraison à soi-même (en pleine propriété) de logements locatifs intermédiaires (LLI), tels que définis par le CGI (art. 279, 0-bis A). Le code général des impôts ne prévoit pas expressément la possibilité, dans le cas où l’opération serait démembrée, d’appliquer le taux de 10 % et la doctrine administrative est muette sur la question.
Au cours du débat parlementaire pour l’examen du projet de loi de finances pour 2014, le ministre du Budget avait toutefois indiqué que le dispositif fiscal du LLI pouvait s’appliquer en cas de démembrement de propriété.
Il est également vrai que depuis 2010, les droits réels immobiliers suivent le même régime que l’immeuble auquel ils se rapportent.
Ce principe méritait toutefois d’être confirmé, ainsi que les modalités d’appréciation des critères d’application du taux de 10 % prévues par le texte (e.g. destinataire de l’agrément, respect des plafonds).
C’est l’objet d’une question parlementaire du 17 septembre 2019 (Question N° 22951 de Mme Isabelle Florennes).
Une réponse formelle, qui confirmerait le principe d’éligibilité au taux réduit et qui préciserait les modalités d’application, serait la bienvenue, notamment dans le contexte de la loi Elan, qui étend aux logements intermédiaires le dispositif de l’Usufruit Locatif Social (CCH art. L253-8).
Article rédigé par Guillaume Marot, avocat
PLF 2020 – TVA – gestion de certains fonds immobiliers
Depuis une décision du 9 décembre 2015, la jurisprudence communautaire nous indique que la gestion de certains fonds immobiliers est exonérée de la TVA (voir notre article du 10 décembre 2015 sur le sujet).
Cette décision soulève de nombreuses questions concernant les fonds immobiliers concernés, les prestations devant être exonérées ainsi que les prestations de services pouvant être achetées en exonération de TVA (par « contagion » selon la décision GfBk, C 275/11).
Dans la mesure où la France connaît un système d’option à la TVA pour les opérations bancaires et financières, les opérateurs qui exercent l’option peuvent également renoncer à l’exonération posée par la jurisprudence communautaire.
L’article 9 du PLF 2020 a notamment pour objectif de mettre en conformité l’article 261 C, 1°-f du code général des impôts avec la décision du 9 décembre 2015.
Il est encore trop tôt pour connaître le contenu précis de cette « réforme » dans la mesure où les questions rappelées ci-dessus demeurent, pour le moment, sans réponse.
Dans l’attente, les opérateurs peuvent utilement procéder au « mapping » de leur flux entrants et sortants afin de simuler les différents scénarios d’exonération et de décider de l’utilité d’une option si celle-ci n’a pas déjà été exercée à la suite de la décision de 2015.
A consulter le rapport de la Commission des finances de l’Assemblée nationale (pages 446 & s.).
Article rédigé avec la participation de Robin Maubert, avocat
