TVA – immeubles en stock – conditions d’application du régime de l’assimilation (réponse)
A la suite d’une question déposée par le député Grau, qui a été publiée le 5 novembre 2019 (voir notre article), l’administration fiscale vient de préciser que le régime d’assimilation a vocation à s’appliquer à l’assujetti qui affecte un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location et que l’utilisation à une telle activité est ainsi établie même en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l’assujetti est en mesure de démontrer qu’il procède à la recherche active de locataires (Rép. Grau JO AN 31/12/2019 page 11557, n° 24298).
Cette réponse est d’une grande importance pratique dans les dossiers de marchands de biens et de promoteurs.
Nous profitons de cet article pour présenter tous nos vœux à nos lecteurs 🙂
PLF 2020 – logement social – article 8 – adoption définitive
Le projet de loi de finances pour 2020 adopté définitivement par l’Assemblée Nationale le 19 décembre prévoit une baisse du taux de TVA applicable à certaines opérations dans le secteur du logement social de 10% à 5,5%.
Sous réserve d’une éventuelle censure par le Conseil Constitutionnel, sont concernés :
S’agissant des constructions neuves :
• les logements locatifs sociaux financés par un PLAI *;
• les logements locatifs sociaux financés par un PLUS * lorsqu’ils sont construits dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain.
S’agissant des opérations portant sur des logements anciens :
• les opérations d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux financées par un PLAI* ou un PLUS *.
• les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien portant sur des logements locatifs conventionnés à l’APL situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’une convention de renouvellement urbain, à l’exception des logements dont la construction a été financée par un PLS *.
Cette baisse de taux s’applique aux opérations achevées à compter du 1er décembre 2019.
Le projet prévoit également l’application d’un taux de 5,5% aux travaux de démolition de logements sociaux « dans le cadre d’une reconstitution de l’offre des logements locatifs sociaux prévue par une convention de renouvellement urbain ». Cette rédaction nécessitera d’être précisée pour être opérationnelle.
Le régime de TVA des autres opérations de logement social reste inchangé :
– Maintien du taux de 10% sur les constructions neuves de logements locatifs sociaux financés en PLS* ou financées en PLUS* hors du nouveau programme national de renouvellement urbain ;
– Maintien du taux de 5,5% pour certaines opérations d’accession sociale à la propriété (PSLA, logements situés dans quartier prioritaires de la politique de la ville ou à proximité, logements vendus dans le cadre du dispositif du bail réel solidaire…) ;
– Maintien du taux de 5,5% pour les constructions neuves de certains établissements médico-sociaux (structures d’hébergement temporaire ou d’urgence, établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées…). La loi prévoit toutefois un élargissement de cette catégorie qui viserait désormais expressément les « lits halte soins santé », les « lits d’accueil médicalisés », les appartements de coordination thérapeutique, centres d’hébergement d’urgence. En outre, la nouvelle rédaction adoptée permet expressément l’application de ce taux aux établissements appartenant à des structures autres que les établissements médico-sociaux eux-mêmes dès lors que les immeubles concernés sont « directement destinés ou mis à la disposition » de ces établissements. Elle permet également à ces structures de bénéficier de l’exonération de taxe foncière prévue par l’article 1384 A du CGI au profit des logements locatifs sociaux si les conditions sont remplies (jusqu’alors, la possibilité de cumul entre ces deux régimes n’était pas totalement « sécurisée »).
Cette réforme a aussi été l’occasion de réécrire totalement les articles du code général des impôts relatifs au régime de TVA du logement social (article 278 sexies et suivants), la nouvelle rédaction permettant de clarifier la définition des opérations visées et d’ajuster les règles applicables dans certaines situations particulières.
* Il existe plusieurs catégories de logements locatifs sociaux suivant les prêts règlementés accordés aux organismes lors de leur acquisition ou de leur construction et le niveau des ressources des personnes auxquels ils sont destinés : le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif social (PLS).
Nous profitons de cet article pour souhaiter un joyeux nöel à tous nos lecteurs 🙂
Maisons individuelles – dommages-ouvrage – régime de TVA (rescrit publié)
L’administration fiscale vient de publier un rescrit (BOI-RES-000057) qui rappelle que l’assurance dommages-ouvrage refacturée par le constructeur de maisons individuelles est exonérée de TVA dans le cas d’une refacturation sans marge.
Cette analyse pouvait déjà trouver un appui sur les commentaires généraux ajoutés au BOFIP le 1er mars 2017 (voir notre précédent article).
DMTO – Engagement de construire pris dans un acte complémentaire – Délai de réclamation contentieuse des droits initialement versés
Sous réserve du paiement d’un droit fixe de 125 €, l’engagement de construire (ou de procéder à des travaux de rénovation conduisant à un immeuble neuf au regard de la TVA / DMTO) permet à un acquéreur assujetti à la TVA d’exonérer l’acquisition d’un immeuble des DMTO (également appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière).
En principe, en application de l’article 1594-0 G, A-I du CGI, cet engagement doit figurer dans l’acte d’acquisition.
L’administration fiscale admet cependant que cet engagement puisse être pris dans un acte complémentaire postérieur « présenté au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble en charge de l’enregistrement ». L’administration fiscale précise qu’en pareil cas, l’acquéreur peut demander la restitution des droits de mutation initialement versés à condition d’en formuler la demande « dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R 196-1 du Livre des Procédures Fiscales ». (BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601 § 270)
Cet article dispose que : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts, doivent être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas :
[…]
b) Du versement de l’impôt contesté lorsque cet impôt n’a pas donné lieu à l’établissement d’un rôle ou à la notification d’un avis de mise en recouvrement ;
c) De la réalisation de l’événement qui motive la réclamation. Ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l’article L. 190. »
La cour d’appel de Paris vient de juger dans un arrêt du 18 novembre 2019, n° 18/09394, SAS DAUMALIS que le point de départ du délai de réclamation était la date de dépôt de l’acte complémentaire comportant l’engagement de construire, et non la date de versement des droits correspondant à l’acte initial d’acquisition.
Les faits étaient les suivant :
– 22 décembre 2010 : acte d’acquisition
– 11 février 2011 : publication de l’acte d’acquisition
– 26 juin 2014 : dépôt de l’acte complémentaire contenant engagement de construire
– 4 juillet 2014 : réclamation
L’administration soutenait que la réclamation aurait dû être présentée avant le 31 décembre 2013 (point de départ : 11 février 2011).
Selon la cour d’appel de Paris, le délai expirait le 31 décembre 2016 (point de départ 26 juin 2014) et la réclamation était recevable.
De manière immédiate, cet arrêt intéressera les acquéreurs, assujettis à la TVA, qui ont découvert après l’acquisition de l’immeuble que les travaux de restructuration / construction conduisent finalement à un immeuble neuf et qui sont encore dans les 4 ans de l’acquisition, afin de passer avant la fin de ce délai un acte complémentaire contenant un engagement de construire.
Cet arrêt est encore susceptible d’un recours devant la cour de cassation.
Nota : arrêt cassé par Cass.com. 9 février 2022, n° 113-FD – extrait ci-dessous
« En se déterminant ainsi, sans caractériser en quoi l’acte complémentaire du 26 juin 2014 contenant l’engagement unilatéral de la société Daumalis d’effectuer, dans un délai de quatre ans de l’acquisition initiale, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf constituait un événement au sens de l’article R.* 196-1, alinéa 1, du livre des procédures fiscales, qui ne peut résulter de la seule volonté du contribuable requérant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ».
