TVA sur marge – prise en compte du terrain d’assiette des parties communes d’un lotissement
Le calcul de la TVA sur marge qui peut être résumé comme : prix de vente – prix d’achat – droits payés lors de l’achat, prend en compte le prix d’achat et la surface des terrains d’assiette des parties communes du lotissement qui sont cédées gratuitement à la collectivité publique.
Ce principe a été récemment rappelé par la CAA de Bordeaux.
CAA Bordeaux 9 juillet 2020, n° 18BX02878, Soc Commerciale Industrielle Immobilière
Voir en sens contraire CAA Marseille 17 décembre 2020, n° 20MA00636, SARL SAUL
Nota du 7 mars 2022 : CAA de Marseille cassée par CE 18 février 2022, n° 449811, 8e ch., SARL SAUL, « Inédit au recueil Lebon »
« […] Ces dispositions ne s’opposent pas à ce que le contribuable impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière. »
LF 2021 – Art. 162 (45) – Création d’un régime de groupe de TVA – aspects immobiliers
Au 1er janvier 2023, les premiers groupes TVA français commenceront à fonctionner.
Il s’agit d’une nouveauté importante.
En effet, pour le dire simplement, un groupe TVA c’est la faculté, sous certaines conditions, de former un seul assujetti à partir de plusieurs entités juridiques.
Cette faculté aura de nombreuses conséquences pratiques et notamment l’instauration d’un régime de TVA spécifique s’agissant des ventes d’immeubles intra-groupe, ce qui nécessitera de se poser de nouvelles questions, de rédiger de nouvelles clauses ainsi que d’assurer de nouvelles transmissions d’informations TVA pour suivre le fameux « contrat de 20 ans » s’agissant de la TVA déductible au titre de l’immeuble. Nous y reviendrons lorsque ce régime sera précisé.
Le groupe TVA sera « à la carte » dans le sens où l’on pourra choisir parmi les entités juridiques qui rempliront les conditions pour en faire partie, celles qui y entreront effectivement. Dans la mesure où l’entrée dans le groupe pourra avoir des conséquences s’agissant des droits à déduction, il conviendra de réfléchir à l’opportunité de faire entrer ou non des structures immobilières dans un groupe TVA qui comportera des entités juridiques partiellement récupératrices.
Enfin, le groupe TVA pourra être un nouvel outil pour certaines structures immobilières tels que des fonds immobiliers afin, le cas échéant, de simplifier la gestion et la récupération de TVA au sein du fonds.
A suivre donc avec intérêt !
Consulter l’article 162
LF 2021 – Art. 50 (9 undecies) – TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires (LLI) – simplification
L’article 50 simplifie et renforce le ciblage du taux intermédiaire de 10% de la TVA applicable aux logements locatifs intermédiaires.
Dans cette optique, les modifications suivantes sont apportées :
– le bénéfice du taux intermédiaire de 10% est étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location (art. 279-0 bis A, I-2°) (voir à cet égard notre article concernant le démembrement en matière de LLI) ;
Nota : Nous attendrons la publication des commentaires de l’administration fiscale pour savoir si le taux de 10% est, dans ce cas, également applicable à la livraison faite au nu-propriétaire.
– le bénéfice du taux intermédiaire est également étendu, afin de limiter les impacts sur l’artificialisation des sols, à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, au-delà des seuls locaux à usage de bureaux lorsque cette transformation conduit à un immeuble neuf au regard de la TVA (voir notre article concernant les rénovations second œuvre avec planchers porteurs) (art. 279-0 bis A, I-5°);
– les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixité sont simplifiées, dans le sens d’un assouplissement, en recourant à une proportion évaluée en nombre de logements plutôt qu’en surface, de 25 % de l’ensemble immobilier (art. 279-0 bis A, II-B) ;
– la procédure administrative de l’agrément préalable, qui ne se justifie plus au regard de la simplification de la clause de mixité, est supprimée pour fluidifier les opérations.
Afin de permettre le suivi de la réalisation des logements intermédiaires, une transmission d’information à l’administration en continu est instaurée, par le biais d’une obligation déclarative introduite dans le code de la construction et de l’habitation (art. L 302-16-1 du CCH)
En outre, sur le plan matériel, l’ensemble des conditions de localisation, auparavant appréciées à la date de signature de l’agrément, le seront désormais à la date du dépôt de la demande du permis de construire (art. 279-0 bis A, I-3° et II-A).
Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements réalisées à compter du 1er janvier 2021 intervenant dans le cadre d’opérations de construction ou de transformation n’ayant pas fait l’objet d’un agrément conformément à l’article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2021.
Consulter l’amendement dont est issu cet article (Sénat)
Consulter le rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale en nouvelle lecture
Consulter l’article 50
LF 2021 – Art. 9 quinquies – non adopté – Application des taux réduits de TVA aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens
En première lecture, le Sénat a adopté, à l’initiative de Valérie Létard (Union centriste) et de Marie-Noëlle Lienemann (CRCE) deux amendements identiques visant à appliquer les taux réduits de TVA aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens aux mêmes conditions, et sous les mêmes garanties, que celles applicables aux constructions neuves.
Cet article additionnel a par la suite été supprimé par l’Assemblée nationale en nouvelle lecture.
L’objet de ces amendements était le suivant :
« L’article 278 sexies du code général des impôts définit les logements sociaux susceptibles de bénéficier d’un taux réduit de TVA (taux de 5,5% ou 10% en fonction du type de logement et du type de ménages auxquels il est destiné).
Historiquement, l’application de ces taux réduit était prévue uniquement pour les constructions neuves. Toutefois, compte tenu de la raréfaction du foncier dans les zones tendues où les besoins de logements sociaux sont élevés, de plus en plus d’opérations de logements sociaux sont issues de la transformation d’immeubles anciens déjà bâtis, que les bailleurs sociaux affectent, après travaux de rénovation, au logement social. Le législateur a pris en compte cette situation en admettant, dans certains cas, que les taux réduits de TVA puissent s’appliquer à des opérations réalisées à partir d’immeubles anciens.
Il est proposé d’aller plus loin en admettant, de manière générale, l’application des taux réduits aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens, ceci sous les mêmes conditions et garanties que celles applicables aux constructions neuves (conditions liées au financement, au conventionnement APL, à la durée d’affectation etc.).
Cette proposition permettra notamment de favoriser les montages dans lesquels une entreprise vend un immeuble ancien à usage de bureau à un bailleur social en vue de la transformation des locaux en logements sociaux. On rappelle que ce type de vente est en principe exonéré de TVA mais que les vendeurs peuvent opter pour la TVA -situation de plus en plus fréquente dès lors que l’option permet au vendeur d’éviter un reversement de la TVA précédemment déduite sur des travaux ou autres investissements réalisés précédemment dans l’immeuble. L’enjeu est donc de pouvoir appliquer le taux réduit en cas d’option. »
Ces amendements permettaient notamment de résoudre une problématique qui est apparue lors de la réforme de la TVA immobilière s’agissant de la qualification fiscale des travaux de rénovation.
En effet, en simplifiant, de 2006 à 2010, l’administration fiscale admettait que la remise à neuf (au-delà d’une certaine proportion) des éléments de second œuvre dans un immeuble qui ne comportait que des planchers dits porteurs, conduisait à un immeuble neuf et bénéficiait le cas échéant des taux réduits prévus en faveur des logements sociaux et assimilés (voir l’instruction « 8 A-1-06 » en matière de champ de la TVA immobilière qui, au passage, retenait une solution diamétralement opposée en matière de taux de TVA par l’instruction « 3 C-7-06« ).
En 2010, l’administration fiscale a fait évoluer ses commentaires, le texte du CGI demeurant sur ce point, quant à lui, identique, et a indiqué qu’une telle rénovation ne conduisait plus à un immeuble neuf (voir en dernier lieu BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 point 250).
Afin de garantir la pérennité des solutions, un commentaire a été introduit en matière de taxe de publicité foncière afin de continuer à pouvoir, sous certaines conditions, considérer qu’une telle rénovation conduisait à un immeuble neuf, non plus en matière de TVA, mais uniquement en matière de TPF s’agissant de l’engagement de construire et du taux réduit de TPF à la revente (0,71498%) (voir en dernier lieu BOI-ENR-DMTOI-10-40 points 120 et 230).
Rien n’a cependant été prévu en matière de taux de TVA dans le logement social et assimilé dans cette hypothèse.
Cette situation mériterait donc d’être améliorée.
