Zone ANRU – suppression de la TVA immobilière chez les particuliers – attention aux reversements
Un particulier qui acquiert un logement dans une zone ANRU, ou à proximité, bénéficie, sous certaines conditions, du taux réduit de la TVA de 5,5 % ou, depuis peu, du taux intermédiaire de 7 %. Pour mémoire, ces taux favorables sont prévus par l’article 278 sexies, I-11 du CGI.
Parmi les conditions à remplir, l’une d’elles concerne la « résidence principale ». Au cas particulier, cette condition ne va pas sans poser de difficulté puisqu’elle doit être remplie pendant les 15 années qui suivent l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble.
En effet, il ressort de l’article 284, II du CGI que lorsque cette condition cesse d’être remplie dans les 15 années qui suivent le fait générateur de l’opération (en cas de revente, d’usage à titre de résidence secondaire ou d’usage locatif, etc.), l’acquéreur du logement doit verser un complément de TVA qui représente la différence entre le taux réduit ou intermédiaire dont il a bénéficié, et le taux normal de TVA.
A noter toutefois que le montant de TVA à reverser est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.
Prenons l’exemple suivant :
Un ménage acquiert le 1er septembre 2009 un logement à usage de résidence principale situé dans une zone ANRU pour un montant de 100 000 € hors TVA. La vente est soumise au taux réduit de la TVA de 5,5% (montant de TVA collectée = 5 500 €). Si la condition d’usage de résidence principale n’est plus remplie suite à la revente du logement le 1er novembre 2013 (c’est-à-dire dans la cinquième année suivant l’acquisition), le ménage devra reverser l’intégralité de la différence entre le montant de TVA au taux réduit et le montant de TVA au taux normal, soit 14 100 € (19 600 € – 5 500 €).
Une règle pratique permettait toutefois d’atténuer la rigueur de ce dispositif et d’éviter tout reversement effectif. Cette règle pratique est aujourd’hui rappelée au § 420 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20120912.
« Dès lors qu’il s’agit d’une cession intervenant dans les cinq ans de l’achèvement, la revente sera soumise à la TVA, soit au taux normal, soit au taux réduit si les conditions d’octroi du régime de faveur sont remplies par le nouvel acquéreur (acquisition par des personnes physiques remplissant la condition de ressources d’un logement pour un prix plafonné à usage de résidence principale situé dans un quartier faisant toujours l’objet d’une convention pluriannuelle visée à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite d’un tel quartier). Le vendeur acquittera cette dernière calculée sur son prix de cession mais diminuée du montant de la TVA acquittée lors de son acquisition (soit, dans l’exemple 5 500 €) et du montant de la TVA à reverser (soit, dans l’exemple 14 100 €) ».
Au-delà de la rédaction anachronique de ces commentaires (qui ne prennent en considération ni la réforme de la TVA immobilière opérée le 11 mars 2010, e.g. revente d’un maison construite dans le cadre d’un CCMI, ni l’instauration d’un taux intermédiaire de la TVA de 7%), on doit relever que cette règle pratique ne pourra plus jamais s’appliquer si la TVA immobilière est totalement supprimée chez les particuliers.
Or, en l’absence de règle transitoire, les dispositions actuellement discutées devant le Parlement sont telles qu’il ne sera plus possible de soumettre une telle vente à la TVA à compter du 1er janvier 2013 et qu’un reversement intégral de l’économie de TVA sera à effectuer.
On suivra donc avec un intérêt particulier les futurs commentaires de l’administration fiscale sur ce point.
3ème PLFR 2012 – Suppression de la TVA immobilière des particuliers – Conséquences pratiques
L’Assemblée nationale vient d’adopter l’article 23 du projet de loi de finances rectificative pour 2012 qui prévoit en son I-F-1° l’abrogation de l’article 257, I-3-2°-a du CGI. En simplifiant à l’extrême, on pourrait indiquer que l’Assemblée nationale vient de supprimer la TVA immobilière des particuliers.
Ainsi, à compter de l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions, les particuliers ne pourront plus céder un bien immeuble en TVA mais relèveront uniquement des droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière au taux global de 5.09% (sauf engagement pris par un acquéreur assujetti à la TVA). Ces nouvelles règles s’appliqueront de manière identique à la cession d’un terrain ou d’un bâtiment. Afin de bien pouvoir se représenter ces nouvelles règles, nous avons modifié le tableau de synthèse de la TVA immobilière que vous trouverez en suivant ce lien.
- Les ventes effectuées par des non assujettis à la TVA ;
- Les ventes effectuées par des assujettis à la TVA qui, au titre de cette vente, n’agissent pas en tant que tels.
- Les opérations patrimoniales réalisées par les personnes physiques qui ne réalisent aucune activité économique. Sont ainsi exclues les opérations qui traduiraient, en réalité, une véritable activité professionnelle telle que celle d’un promoteur, d’un lotisseur ou d’un marchand de biens. De telles ventes seraient réalisées par des assujettis agissant en tant que tels.
- Les opérations patrimoniales réalisées par les sociétés qui n’ont aucune activité économique (une société civile immobilière qui mettrait gratuitement un immeuble à la disposition des associés, par exemple).
- Les opérations patrimoniales réalisées par les autres entités juridiques qui ne sont pas assujetties à la TVA (certaines associations ou fondations, par exemple).
- A noter également sur ce point que l’administration fiscale admet, à titre de tolérance, qu’un bailleur, personne physique ou société civile (les sociétés commerciales sont donc exclues), puisse être considéré comme un non assujetti à la TVA dès lors que la location est exonérée de la TVA. Peuvent donc également relever de la catégorie des « non assujettis à la TVA », les bailleurs de locaux nus à usage d’habitation même s’ils bénéficient d’une réduction d’impôt au titre d’un investissement locatif, dès lors qu’il s’agit d’une personne physique ou d’une société civile. En pratique, on aura donc une attention particulière lors de la vérification du statut TVA de ces personnes. Ces commentaires ne concernent pas les personnes physiques ou morales qui soumettent à la TVA les loyers qu’elles perçoivent. Ces personnes sont en effet, sans hésitation, des assujettis à la TVA.
Au titre des ventes effectuées par des assujettis n’agissant pas en tant que tels, sont visées les ventes réalisées par des assujettis en dehors de l’activité économique leur conférant cette qualité. Autrement dit, il s’agit d’une opération patrimoniale effectuée par un assujetti. L’exemple classique est celui du boulanger personne physique, qui est assujetti à la TVA au titre de son activité de boulanger et qui cède l’immeuble qu’il occupe au titre de résidence secondaire.
Ces commentaires montrent que le nouveau régime est simplifié sous réserve, bien entendu, de mener une analyse rigoureuse s’agissant du statut TVA du vendeur.
S’agissant de l’entrée en vigueur, nous rappelons nos précédents commentaires. Ainsi, le texte, dans sa version actuelle, ne contient aucune mesure transitoire. S’il devait demeurer en l’état, le changement impacterait donc les actes authentiques signés dès le lendemain de la publication de la loi au journal officiel (i.e. aux alentours du 30 décembre 2012), même si ces actes ont été précédés d’une promesse.
3ème PLFR 2012 – réaménagement des taux de TVA – conséquences pour l’immobilier – actions immédiates à mettre en oeuvre
L’Assemblée nationale vient d’adopter l’amendement gouvernemental n° 5 qui modifie la structure des taux de TVA.
L’article 24 quater nouveau prévoit que :
– le taux réduit de 5,5 % sera ramené à 5%,
– le taux intermédiaire de 7 % sera porté à 10 %,
– le taux normal de 19,6 % sera porté à 20 %.
Le secteur immobilier est concerné par ces trois changements. Le taux de 5% s’appliquera aux EHPAD (fourniture de logement et de nourriture, prestations liées à l’état de dépendance ou encore, sous réserve d’une confirmation définitive de la part de l’administration fiscale, la prise en location des locaux par l’exploitant). Le taux de 10 % s’appliquera, quant à lui, à la politique sociale (HLM), le secteur de l’hôtellerie et les secteurs assimilés (résidences de tourisme ou encore certaines résidences étudiantes, par exemple), certains travaux portant sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Enfin, le taux de 20 % s’appliquera aux ventes d’immeubles neufs et de terrains à bâtir par les professionnels et aux contrats de construction de maisons individuelles. Sur ce dernier point, on notera que le secteur immobilier constitue une exception notable à la présentation traditionnelle des taux de TVA. Il est en effet régulièrement indiqué que les taux réduit et intermédiaire concernent les biens et services produits en France alors que le taux normal vise, quant à lui, les biens importés. Or, à ce jour, l’immobilier neuf à usage d’habitation est soumis au taux normal.
Cette réforme des taux n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2014.
Plus précisément, la baisse du taux réduit à 5% s’appliquera aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2014. En revanche, les augmentations de taux s’appliqueront aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014. Toutefois, elles ne s’appliqueront pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date.
Prenons l’exemple d’une VEFA. Si la livraison intervient après le 1er janvier 2014, la vente de l’immeuble devrait, en principe, être soumise au taux de 20 % (fait générateur postérieur au 1er janvier 2014). Toutefois, les appels de fonds encaissés par le promoteur avant le 1er janvier 2014 bénéficieront du taux à 19,6 % (exigibilité antérieure au 1er janvier 2014).
A noter, toutefois, que de nombreuses mesures transitoires sont prévues afin de fixer le taux applicable lors du début de l’opération même si, d’un point de vue technique, le fait générateur interviendra après le 1er janvier 2014. À ce stade, sont principalement concernés le secteur social, les VEFA et les contrats de construction de maisons individuelles. Pour ces deux derniers contrats, l’article 24 quater nouveaux exige cependant que le contrat préliminaire ou le contrat définitif soit enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la date de promulgation de la loi de finances rectificative pour 2012. Le bénéfice de cette tolérance requiert donc une attention immédiate.
Enfin, on relèvera qu’à ce jour, aucune mesure transitoire spécifique ne vise les travaux effectués dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans.
TVA – acquisition d’un bâtiment en vue de sa démolition et de la création d’un lotissement
Pour mémoire, nous signalons la parution d’un arrêt GVM du 29 novembre 2012 dans lequel la cour de justice de l’union européenne rappelle qu’une société qui a acquis un terrain et des bâtiments construits sur ce dernier, en vue de la démolition de ceux-ci et de la réalisation d’un lotissement sur ce terrain, a le droit de déduire la TVA relative à l’acquisition des biens. Cette démolition n’entraîne pas non plus l’obligation de reverser la TVA initialement déduite sur l’acquisition des bâtiments.
