PLF 2014 – instauration d’une TVA à 5,5% en faveur des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements – Art. 7 ter (nouveau)
Nota du 19/12/2013 : adopté ce jour en dernière lecture – devient l’article 9.
Nota du 13/12/2013 : Les députés ont adopté le 12/12/2013 un amendement n°408 afin d’étendre le taux de 5.5% aux travaux induits par les travaux de rénovation énergétique
Les députés ont adopté un article 7 ter (nouveau) issu de l’amendement N°-I-280 (Rect) qui prévoit de soumettre au taux réduit de la TVA les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans.
Le nouvel article 278-0 ter prévoit que le taux de TVA de 5,5% – et non pas le taux de 5% ainsi qu’il ressort de l’article Article 6 bis (nouveau) que les députés ont adopté jeudi de la semaine dernière et qui abroge le passage du taux de 5,5% au taux de 5% à compter du 1er janvier 2014 – bénéficie aux travaux qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
- porter sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans,
- porter sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements mentionnés au 1. de l’article 200 quater du CGI, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté du ministre chargé du budget,
- ne pas concourir, sur période de deux ans au plus, à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA,
- ne pas augmenter, sur cette même période, la surface de plancher des locaux existant de plus de 10%.
Les modalités d’application de ces dispositions sont inspirées du taux intermédiaire (10% à compter du 1er janvier 2014) qui est prévu par l’article 279-0 bis du CGI en faveur de certains travaux dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans.
Le taux de 5,5% s’appliquerait aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2014.
PLF 2014 – Abaissement du taux de TVA applicable à la construction et à la rénovation de logements sociaux – Art. 19
L’article 19, qui est particulièrement dense, a notamment pour objet d’abaisser de 10 % à 5 % à compter du 1er janvier 2014, le taux réduit de TVA applicable aux opérations de construction et de rénovation de logements sociaux, et d’accession à la propriété pour les ménages modestes.
Par ailleurs, le bénéfice du taux réduit de 5 % est étendu aux travaux de rénovation dans les logements sociaux dont l’objet est de concourir à la réalisation d’économie d’énergie, à l’amélioration de l’accessibilité aux personnes handicapées, à la mise aux normes des logements et des immeubles ainsi qu’à la protection des populations et des locataires.
Ces dispositions s’appliquent aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
PLF 2014 – dispositions concernant les zones ANRU – Art. 19
L’article 19 modifie le régime de TVA applicable aux zones ANRU.
1. Baisse du taux de la TVA à 5% pour les opérations éligibles dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
Pour mémoire, le fait générateur intervient à l’achèvement des travaux pour les contrats de VEFA et les « contrats uniques de construction de logements ». En revanche, celui-ci intervient en pratique lors de l’acte authentique pour la vente d’un immeuble achevé.
2. Restrictions des opérations éligibles via la réduction à 300 mètres de la « zone des 500 mètres » pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
Des mesures transitoires sont toutefois prévues pour les opérations en cours qui se seraient situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres des quartiers éligibles, afin de maintenir le taux de 7%.
Il s’agit de l’alinéa 41 de l’article 19 qui prévoit que : « Par dérogation, le taux de taxe sur la valeur ajoutée de 7 % reste applicable, pour les livraisons et travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, aux opérations pour lesquelles un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement est signé avant le 1er janvier 2014, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ; pour les livraisons à soi-même mentionnées au II de l’article 278 sexies précité, correspondant à ce même 11 et situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 précitée, aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant cette même date ».
3. Situation des particuliers qui réalisent la vente d’un immeuble dont l’acquisition a bénéficié du taux réduit de la TVA
Il s’agit d’un point délicat qui intéresse particulièrement les particuliers qui ont procédé au cours de l’année 2013 à la revente d’un immeuble non achevé ou achevé depuis moins de 5 ans et qui ont bénéficié du taux réduit de la TVA au titre de leur acquisition, dans le cadre du régime spécifique « zone ANRU ».
Nous avons déjà indiqué qu’en l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche le paiement d’un complément de taxe au titre de l’acquisition (i.e. la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont a bénéficié cette acquisition), sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues par l’administration fiscale. Pour plus de détails, nous renvoyons à l’article du 21 mai dernier (https://taximmo.fr/zone-anru-revente-de-limmeuble-remise-en-cause-de-la-tva-a-55/).
L’article 19 du PLF 2014 ne supprime pas ce reversement mais vient, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA » liée à la suppression de la TVA immobilière des particuliers.
Le nouveau régime s’articule de la manière suivante :
– Le complément de TVA est due lorsque les conditions cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent le fait générateur de l’opération (alinéa 35 de l’article 19). Actuellement, cette durée est de quinze années.
– Le complément de TVA dû est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année (alinéa 38).
– Ce nouveau régime s’applique aux ventes qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 (alinéa 45). A notre avis, l’article 19 ne modifie donc pas le principe du reversement intégral pour les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans, qui sont intervenues au cours de l’année 2013. (nota du 10 mars : voir sur ces questions, l‘article suivant)
PLF 2014 – Création d’un régime fiscal favorisant l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire – Art. 55
Nota du 19/12/2013 : adopté en dernière lecture ce jour – devient l’article 73.
Nota du 16/12/2013 : l’Assemblée nationale a adopté en seconde lecture l’article 55 le 13/12/2013 en y apportant des modifications. Le nouvel article 55 prévoit que l’opération de construction de logements intermédiaires susceptible de bénéficier du taux de TVA de 10 % devra avoir fait l’objet d’un agrément préalable à l’opération par le représentant de l’État dans le département. Le nouvel article précise également que la condition d’appréciation du seuil de 25 % de logements sociaux s’apprécie au niveau de l’ensemble immobilier.
Afin de susciter une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires dans les zones les plus tendues du territoire, l’article 55 du PLF 2014 propose d’introduire, au bénéfice des investisseurs institutionnels, un taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée de 10 % pour la construction de logements intermédiaires réalisés dans le cadre d’opérations de construction mixtes, comprenant la construction d’au moins 25 % de logements sociaux et d’exonérer temporairement ces logements de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Les nouvelles règles de TVA s’appliqueraient aux opérations pour lesquelles l’ouverture du chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2014.
L’exonération de taxe foncière s’appliquerait, quant à elle, à compter des impositions établies au titre de 2015 et des années suivantes.
