PLF 2014 – Abaissement du taux de TVA applicable à la construction et à la rénovation de logements sociaux – Art. 19
L’article 19, qui est particulièrement dense, a notamment pour objet d’abaisser de 10 % à 5 % à compter du 1er janvier 2014, le taux réduit de TVA applicable aux opérations de construction et de rénovation de logements sociaux, et d’accession à la propriété pour les ménages modestes.
Par ailleurs, le bénéfice du taux réduit de 5 % est étendu aux travaux de rénovation dans les logements sociaux dont l’objet est de concourir à la réalisation d’économie d’énergie, à l’amélioration de l’accessibilité aux personnes handicapées, à la mise aux normes des logements et des immeubles ainsi qu’à la protection des populations et des locataires.
Ces dispositions s’appliquent aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
PLF 2014 – dispositions concernant les zones ANRU – Art. 19
L’article 19 modifie le régime de TVA applicable aux zones ANRU.
1. Baisse du taux de la TVA à 5% pour les opérations éligibles dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
Pour mémoire, le fait générateur intervient à l’achèvement des travaux pour les contrats de VEFA et les « contrats uniques de construction de logements ». En revanche, celui-ci intervient en pratique lors de l’acte authentique pour la vente d’un immeuble achevé.
2. Restrictions des opérations éligibles via la réduction à 300 mètres de la « zone des 500 mètres » pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
Des mesures transitoires sont toutefois prévues pour les opérations en cours qui se seraient situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres des quartiers éligibles, afin de maintenir le taux de 7%.
Il s’agit de l’alinéa 41 de l’article 19 qui prévoit que : « Par dérogation, le taux de taxe sur la valeur ajoutée de 7 % reste applicable, pour les livraisons et travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, aux opérations pour lesquelles un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement est signé avant le 1er janvier 2014, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ; pour les livraisons à soi-même mentionnées au II de l’article 278 sexies précité, correspondant à ce même 11 et situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 précitée, aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant cette même date ».
3. Situation des particuliers qui réalisent la vente d’un immeuble dont l’acquisition a bénéficié du taux réduit de la TVA
Il s’agit d’un point délicat qui intéresse particulièrement les particuliers qui ont procédé au cours de l’année 2013 à la revente d’un immeuble non achevé ou achevé depuis moins de 5 ans et qui ont bénéficié du taux réduit de la TVA au titre de leur acquisition, dans le cadre du régime spécifique « zone ANRU ».
Nous avons déjà indiqué qu’en l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche le paiement d’un complément de taxe au titre de l’acquisition (i.e. la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont a bénéficié cette acquisition), sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues par l’administration fiscale. Pour plus de détails, nous renvoyons à l’article du 21 mai dernier (https://taximmo.fr/zone-anru-revente-de-limmeuble-remise-en-cause-de-la-tva-a-55/).
L’article 19 du PLF 2014 ne supprime pas ce reversement mais vient, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA » liée à la suppression de la TVA immobilière des particuliers.
Le nouveau régime s’articule de la manière suivante :
– Le complément de TVA est due lorsque les conditions cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent le fait générateur de l’opération (alinéa 35 de l’article 19). Actuellement, cette durée est de quinze années.
– Le complément de TVA dû est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année (alinéa 38).
– Ce nouveau régime s’applique aux ventes qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 (alinéa 45). A notre avis, l’article 19 ne modifie donc pas le principe du reversement intégral pour les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans, qui sont intervenues au cours de l’année 2013. (nota du 10 mars : voir sur ces questions, l‘article suivant)
PLF 2014 – Création d’un régime fiscal favorisant l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire – Art. 55
Nota du 19/12/2013 : adopté en dernière lecture ce jour – devient l’article 73.
Nota du 16/12/2013 : l’Assemblée nationale a adopté en seconde lecture l’article 55 le 13/12/2013 en y apportant des modifications. Le nouvel article 55 prévoit que l’opération de construction de logements intermédiaires susceptible de bénéficier du taux de TVA de 10 % devra avoir fait l’objet d’un agrément préalable à l’opération par le représentant de l’État dans le département. Le nouvel article précise également que la condition d’appréciation du seuil de 25 % de logements sociaux s’apprécie au niveau de l’ensemble immobilier.
Afin de susciter une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires dans les zones les plus tendues du territoire, l’article 55 du PLF 2014 propose d’introduire, au bénéfice des investisseurs institutionnels, un taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée de 10 % pour la construction de logements intermédiaires réalisés dans le cadre d’opérations de construction mixtes, comprenant la construction d’au moins 25 % de logements sociaux et d’exonérer temporairement ces logements de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Les nouvelles règles de TVA s’appliqueraient aux opérations pour lesquelles l’ouverture du chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2014.
L’exonération de taxe foncière s’appliquerait, quant à elle, à compter des impositions établies au titre de 2015 et des années suivantes.
Zone ANRU – revente de l’immeuble – remise en cause de la TVA à 5,5%
Les données du problème sont les suivantes.
Les particuliers qui acquièrent un logement neuf dans une zone ANRU, ou à proximité, bénéficient, sous certaines conditions, du taux réduit de la TVA (5,5% ou 7% selon la date de signature des contrats ou avant-contrats).
Ce taux favorable est prévu par l’article 278 sexies, I-11 du CGI.
Parmi les différentes conditions à remplir, figure notamment une condition relative à la « résidence principale ».
Sur ce dernier point, depuis une loi 2009-323 du 25 mars 2009, l’article 284, II du CGI prévoit que lorsque cette condition vient à ne pas être remplie pendant une période de quinze années suivant l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble, le taux réduit est remis en cause et le particulier doit alors reverser à l’administration fiscale un complément de TVA, correspondant à la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont il a bénéficié lors de l’acquisition.
A noter que selon l’administration fiscale, cette période de quinze années serait également applicable aux contrats d’acquisition conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 alors même que cette modification a été perçue comme ajoutant une condition supplémentaire aux règles antérieures (voir en ce sens, la réponse ministérielle AN Lefrand du 5 juillet 2011).
Selon les cas, le reversement est intégral, partiel ou nul.
Ainsi, le reversement est intégral lorsque la condition de la résidence principale n’est plus respectée au cours des six premières années suivant l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble.
Le reversement n’est que partiel lorsque la condition n’est plus respectée au cours de la période allant du début de la septième année à la fin de la quinzième année.
Enfin, par tolérance, l’administration fiscale a prévu une série d’exceptions pour lesquelles le reversement n’a pas lieu.
Ces exceptions, qui sont aujourd’hui reprises au BOFIP sous le paragraphe 430 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20120912, sont les suivantes : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L 5312-1 du Code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L 241-3 du Code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.
Par ailleurs, pour des raisons tenant à la mécanique de la TVA, le reversement intégral n’avait pas non plus lieu lorsque la revente de l’immeuble était soumise à la TVA, c’est-à-dire lorsque l’immeuble acquis en VEFA par un particulier était revendu dans les cinq ans de son achèvement. Toutefois, sous réserve de certaines mesures transitoires, les particuliers ne peuvent plus revendre un immeuble en TVA depuis une réforme entrée en vigueur le 31 décembre 2012, ce qui implique un reversement intégral systématique.
Cette conséquence indirecte ne semble cependant pas avoir été voulue par le législateur et nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la bonne application de ces règles.
Or, dans l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche effectivement un reversement intégral sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues pas l’administration fiscale.
Une réponse ministérielle Appéré du 4 avril 2013 concernant la problématique similaire du Pass foncier indiquerait – la rédaction est en effet particulièrement obscure – que le reversement ne serait pas exigé dans cette hypothèse.
Cette réponse nous apparaît cependant inutilisable, y compris en matière de Pass foncier, dès lors qu’elle n’a pas été préparée par l’administration fiscale mais par le ministère du logement. Or, il est de jurisprudence constante que seules peuvent être « opposées » les tolérances qui émanent de l’administration fiscale.
Toutefois, selon nos informations, l’administration fiscale réfléchirait actuellement à un assouplissement de ces règles qui serait inclus dans l’une des lois de finances de la fin de l’année. Si une telle décision devait être prise – ce qui n’est pas le cas à ce jour – elle pourrait également concerner des reventes intervenues en 2013.
Dans un tel contexte, la prudence pourrait conduire à tenir compte d’un reversement intégral sauf à bénéficier de l’une des tolérances aujourd’hui prévues par l’administration fiscale, quitte ensuite à en demander la restitution au cours d’une procédure ultérieure.
