Aller au contenu

Articles récents

17
juin
img

Crédit-bail immobilier – Levée d’option suivie d’une revente par une foncière – écritures comptables chez le crédit-preneur

 

Lorsque le crédit-preneur est un investisseur locatif, la levée d’option dans le cadre un contrat de crédit-bail immobilier donne lieu au traitement comptable suivant :

  •  Cession immédiate à un nouveau crédit-bailleur (refinancement) : la levée d’option ne fait pas perdre la qualité d’investisseur locatif et l’immeuble acquis doit être inscrit en immobilisation même si l’immeuble doit être immédiatement revendu ;
  • Cession immédiate à un tiers : dans l’hypothèse où l’immeuble a été exploité par le crédit-preneur dans le cadre d’une gestion locative « long terme » jusqu’à la levée d’option,  l’analyse devrait être la même. 

A noter que le fait que la levée d’option soit assortie d’un engagement de revendre ne devrait pas changer l’analyse. 

Ces commentaires permettent d’avoir la vision comptable de la situation récemment traitée par le Conseil d’Etat en matière de transfert d’universalité (257 bis du CGI). A cet égard, voir nos articles suivants :

http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/

http://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/   

Article rédigé en collaboration avec le département des sociétés foncières du cabinet EXPONENS

 

10
juin
img

TVA – Résiliation anticipée d’un bail – indemnité versée à un locataire – taxation à nouveau confirmée

 

La CAA de Paris vient de confirmer que l’indemnité versée pour obtenir la libération des locaux dans le cadre d’une résiliation anticipée d’un bail, est taxable à la TVA (CAA de paris,  1er Juin 2016 n°15PA01120).

Cette décision applique les principes dégagés dans la décision CATLEYA du Conseil d’Etat (CE, 27 Février 2015, n°368661, SCI CATLEYA).

A noter que le litige était né de la remise en cause chez le bailleur de la déduction de la TVA grevant l’indemnité versée au locataire au motif que la TVA avait été facturée à tort.

Il convient de rappeler que dans le cadre d’un rescrit, l’administration aurait conclu au caractère taxable de ce type d’indemnité dès lors que le bail était lui-même soumis à la TVA. La décision de la CAA de Paris ne fait pas mention de cette analyse au même titre que la décision CATLEYA.

Article rédigé avec la participation d’Antoine SERVAJEAN

3
juin
img

Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – engagement de revendre – rescrit DLF

 

Le CRIDON de Paris annonce avoir obtenu un rescrit individuel précisant que la taxe additionnelle n’est pas due lorsque l’acquisition d’un immeuble fait l’objet d’un engagement de revendre.

Pour mémoire, cette question a fait l’objet d’une question écrite à la suite des remarques que nous avions formulées dans notre article du 7 avril dernier (http://taximmo.fr/taxe-additionnelle-aux-dmto-sur-les-cession-de-locaux-a-usage-de-bureaux-en-ile-de-france-acheves-depuis-plus-de-5-ans-publication-du-bofip/).

Des réclamations pourront utilement être déposées par ceux qui ont versé à tort la taxe depuis le 1er janvier 2016.

 

 

 

31
mai
img2

Transfert d’universalité – TVA facturée à tort – application à l’hôtellerie

 

Une décision de la cour administrative d’appel de Nantes montre que l’administration fiscale peut effectuer des redressements chez l’acquéreur au titre d’une TVA facturée à tort (i.e. rejet de la TVA déductible) lorsqu’elle estime que la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis aurait dû être appliquée. 

Sur le fond, dans une affaire où la TVA a été facturée alors que l’administration considérait que la dispense devait être appliquée, le juge ne suit pas l’administration fiscale sur l’application de l’article 257 bis, ce qui est heureux pour le contribuable concerné, mais ce qui pose problème dans la mesure où la pratique aurait conduit à une telle application sur la base des solutions émises par la DLF. 

Au cas particulier, en simplifiant, il s’agissait d’une société d’exploitation hôtelière qui avait cédé les murs à une société A et le fonds  hôtelier à une société B à laquelle la société A donnait en location les murs.

 Dans cette hypothèse, toutes les autres conditions étant réputées remplies, les rescrits émis par la DLF laissent à penser que la cession des murs aurait bénéficié de la dispense dans la mesure où cette cession permettait au cessionnaire de poursuivre une activité économique proche de celle du cédant, à savoir une activité locative soumise à la TVA, l’activité hôtelière étant également considérée comme une activité locative au regard de la TVA (sous réserve de la problématique de l’occupation partielle au titre du restaurant qui a également fait l’objet de rescrits nominatifs confirmant l’application de la dispense). 

L’application de l’article 257 bis du CGI pouvait également être envisagée dans la mesure où l’activité hôtelière qui était exercée par l’entreprise cédante, était reprise « ensemble » via deux sociétés appartenant au même groupe acquéreur. 

La décision de la CAA de Nantes rappelle les difficultés de délimitation du périmètre d’application de la dispense de TVA s’agissant de la question de savoir ce que l’on entend par « partie d’entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome ». Ceci étant dit, dans la mesure où l’article 257 bis présente un caractère obligatoire lorsque les conditions sont remplies et que ce dispositif ne constitue pas un cadeau fait au contribuable,  l’administration fiscale pourrait utilement publier la grille de lecture qu’elle entend retenir de ce dispositif. Ceci renforcerait indéniablement la sécurité juridique des transactions.

CAA_Nantes_21_04_2016_14NT02617

31
mai
aci chapter page

Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – surface de stationnement – rescrit DLF

 

La DLF a confirmé dans une affaire particulière que les surfaces de stationnement n’étaient pas soumises à la taxe additionnelle prévue par l’article 1599 sexies du CGI.

 

 

20
mai
img

Dispense de TVA – état des droits à déduction – acquisition de sociétés immobilières

Lorsque la vente d’un immeuble relève de la dispense de TVA, le transfert des droits à déduction entre le vendeur et l’acquéreur doit être formalisé et documenté.

Nous avons proposé un formulaire pour aider les professionnels, afin qu’une documentation TVA correcte puisse être annexée à l’acte d’acquisition (http://taximmo.fr/category/formulaire-257-bis/).

La bonne pratique consiste à également utiliser ce formulaire en cas d’acquisition d’une société immobilière (principalement lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA). L’acquéreur des parts aura ainsi une parfaite connaissance de la TVA à régulariser au titre de l’immeuble et sera en mesure, le cas échéant, de préparer la documentation nécessaire en cas de vente de l’immeuble soumise à l’article 257 bis du CGI.

 

17
mai
news-TVA

Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – demande de rescrit et dépôt d’une question écrite

 

Une demande de rescrit a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les surfaces de stationnement ne sont pas soumises à la taxe additionnelle de 0,6%.

Une question écrite a également été déposée par Monsieur le Député Daniel Fasquelle afin de préciser la position de l’administration fiscale lorsque l’acquisition d’un immeuble est assortie d’un engagement de revendre.  

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-95848QE.htm

Voir sur ce point notre précédent article : http://taximmo.fr/taxe-additionnelle-aux-dmto-sur-les-cession-de-locaux-a-usage-de-bureaux-en-ile-de-france-acheves-depuis-plus-de-5-ans-publication-du-bofip/

 

4
mai
img

Construction d’un immeuble – perte de la TVA récupérable en raison d’un report tardif sur la déclaration de TVA

Un arrêt récent de la CAA de Marseille rappelle que la déduction de la TVA (i.e. le report sur la déclaration de TVA) doit être effectuée avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’exigibilité chez le fournisseur (article 208 de l’annexe II au CGI). 

Une SCI qui a vendu un immeuble en VEFA s’est ainsi vue contestée la récupération de la TVA grevant l’acquisition du terrain d’emprise des constructions.  

La SCI invoquait le régime spécifique des redevables occasionnels afin de justifier du timing de son droit à déduction. Cet argument n’a toutefois pas été retenu par le juge. 

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechExpJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032446765&fastReqId=2005089275&fastPos=25

4
mai
img

Bail à construction – participation travaux versée dans un contexte particulier – régime de TVA

Une décision récente de la CAA de Nantes concerne une participation travaux versée dans un contexte particulier de bail à construction. Contrairement à l’administration fiscale, le juge considère que cette subvention ne devait pas être soumise à la TVA. 

Le contexte était le suivant. 

La commune d’Agen avait donné à bail à construction à la SARL Cap Cinéma Agen un terrain non bâti sur lequel celle-ci s’était engagée à édifier puis à exploiter un complexe cinématographique. Le bail à construction prévoyait que l’offre de la SARL Cap Cinéma Agen avait été formulée en tenant compte de ce que la commune d’Agen prenait à sa charge la construction d’un parc de stationnement public situé sous le complexe cinématographique ainsi que du futur plancher bas de ce complexe. Toutefois, compte tenu de la renonciation de la commune d’Agen à la réalisation de ce parc de stationnement, la SARL Cap Cinéma Agen devenait cependant tenue de réaliser elle-même les fondations et le plancher bas. Dans ces circonstances, la commune d’Agen s’était engagée à rembourser le montant des travaux relatifs aux fondations et au plancher bas ainsi que les frais d’ingénierie correspondants.

L’administration a estimé que ce remboursement devait être soumis à la TVA.  

Le juge relève toutefois que la somme litigieuse a été versée, à titre de subvention, pour couvrir les coûts supplémentaires et justifiés d’édification de fondations, ayant résulté, pour la SARL Cap Cinéma Agen, de la décision de la commune d’Agen de ne pas construire un parc de stationnement sous le complexe cinématographique.  

Le juge relève également que la SARL Cap Cinéma Agen a, jusqu’au terme du bail à construction, la qualité de propriétaire des constructions qu’elle a fait édifier conformément à ce bail. 

Le juge conclut que le versement de la somme litigieuse ne peut être regardé comme la contrepartie d’une prestation de services qui aurait porté sur la fourniture de fondations à la commune d’Agen. Cette somme ne peut d’avantage être regardée comme rémunérant la substitution de la société à la commune dans la réalisation des fondations ni comme rémunérant le service que la société aurait rendu à la commune en acceptant de contracter à de nouvelles conditions.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechExpJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032457994&fastReqId=2018814000&fastPos=16

 

4
mai
news-TVA

Cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété – droit à déduction de l’usufruitier

Selon une décision récente de la CAA de Bordeaux, l’usufruitier, qui exerce une activité récupératrice de TVA et qui immobilise l’usufruit, n’aurait pas le droit de déduire la TVA transmise par le nu-propriétaire dans l’hypothèse d’une cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété. 

Le juge relève que le transfert de la TVA par le nu-propriétaire à l’usufruitier n’est pas prévu par les textes et que seule l’instruction fiscale permet un tel transfert. Or, le juge considère que l’instruction fiscale, qui est d’interprétation stricte, ne vise pas l’hypothèse de la cession simultanée. 

Cette décision, et le redressement de TVA qui en est à l’origine, vont à l’encontre de l’objectif de la réforme qui était de ne pas laisser un coût de TVA lors d’un démembrement lorsque l’usufruitier affecte l’immeuble, de manière durable, à une activité récupératrice de TVA.  

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do;jsessionid=74AB6EB56A134614809BC21B812912D7.tpdila23v_1?oldAction=rechExpJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032278881&fastReqId=53034344&fastPos=401