Aller au contenu

Articles récents

21
mar
news-TVA

Résidences Séniors (2ème génération) – hébergement – TVA – taux applicable

 

Selon le Conseil d’Etat, les maisons de retraite qui sont aujourd’hui visées à l’article 278-0 bis du CGI et qui bénéficient du taux réduit de 5,5%, s’entendent des établissements sociaux ou médicaux-sociaux destinés à l’hébergement des personnes âgées et mentionnés au 6° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.

Cette analyse stricte résulte de la technique d’interprétation retenue, à savoir une interprétation à la lumière des objectifs de la directive TVA. A cet égard, on rappelle que la directive TVA restreint la possibilité d’application d’un taux réduit aux services fournis par des organismes reconnus comme ayant un caractère social par les Etats membres et engagés dans des oeuvres d’aide et de sécurité sociales (annexe III de la directive du 28 novembre 2006).

En principe, les résidences services seniors ne sont pas des établissements relevant du 6° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et ne peuvent pas bénéficier du taux de 5,5%.

Décision du 18 mars 2019, n° 409652, 9e et 10e ch. réunies, Les Jardins d’Arcadie (mentionné aux tables du recueil Lebon)

Voir notre précédent article sur le sujet.

 

15
fév
Imagen 098

TVA – opérations de marchand de biens – timing de la récupération de la TVA d’acquisition (suite)

 

La CAA de Paris vient de préciser, dans deux décisions du 6 février 2019 (n° 18PA01278 et 18PA01279), SNC VEDF 1 et SNC VEDF 2, qu’un marchand de biens n’est pas en droit de récupérer la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans au moment de l’acquisition (la solution serait différente pour un immeuble achevé depuis moins de 5 ans). L’opérateur doit en effet attendre la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option.

Le fait que l’immeuble soit donné en location avec TVA dans l’attente de sa revente ne modifie pas l’analyse, y compris au bout d’une année, lorsque l’assimilation se produit.

Enfin, l’indication dans l’acte d’acquisition de l’intention d’opter lors de la revente est également sans conséquence.

Le marchand de biens est donc contraint de porter la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble pendant toute la durée de l’opération.

Nous avions déjà évoqué cette problématique dans un article du 17 février 2016.

22
jan
news-TVA

TVA – TAB – TVA sur marge – 1ère décision de CAA

 

La CAA de Lyon a rendu le 20 décembre 2018 une décision dans une affaire PROMIALP (N° 17LY03359) qui infirme la condition d’identité exigée par l’administration fiscale pour le bénéfice de la TVA sur marge.

Selon la CAA de Lyon, il résulte des dispositions du code général des impôts (article 268) et de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 (article 392) que l’application de la TVA sur marge aux livraisons de terrains à bâtir (TAB) serait conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition.

Aucune condition d’identité ne serait donc exigée. Ainsi, la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de TVA sur marge. Une telle analyse va donc à l’encontre de la réponse Vogel du 17 mai 2018.

Les faits de l’espèce sont intéressants pour deux raisons :
- Acquisition d’un immeuble bâti et vente de plusieurs TAB après démolition et division. Il s’agit d’une hypothèse maximaliste en termes de défaut d’identité qui permet de s’assurer que même une identité physique (l’absence de démolition) ne serait pas requise.
- Acquisition hors champ de la TVA auprès de vendeurs particuliers non assujettis à la TVA. Ici encore, le cas est intéressant dans la mesure où certains prétendent, par analogie avec le régime des biens d’occasion, que seule une acquisition grevée d’une TVA non récupérable permettrait de bénéficier du régime de TVA sur marge.

L’arrêt rendu par la CAA de Lyon présente une autre particularité qu’il nous semble nécessaire d’analyser.

S’agissant de cessions de TAB qui auraient pu bénéficier de la TVA sur marge, au regard de l’analyse rappelée ci-dessus, certains actes indiquaient une TVA sur le prix alors que le vendeur n’avait reversé à l’Etat qu’une TVA sur marge.

La CAA de Lyon considère que la mention de la TVA sur le prix constitue une TVA facturée à tort qui oblige le vendeur à reverser, en tout état de cause, ce montant à l’Etat. La CAA de Lyon considère également que la rectification ultérieure de l’acte de vente en conservant le même montant TTC à la charge de l’acquéreur ne permet pas d’annuler la TVA sur le prix initialement facturée à tort.

Une telle analyse n’est cependant pas évidente.

Dans la mesure où la vente d’un TAB à un particulier n’est pas concernée par une obligation de facturation au regard de la réglementation TVA, il n’est pas logique de considérer que la TVA ait pu être facturée à tort.

Le verrou de sécurité de la TVA facturée à tort est également sans intérêt dans la mesure où la TVA ne devait plus, à l’époque des faits, pouvoir être récupérée par le particulier (la TVA immobilière des particuliers ayant à l’époque des faits disparu en cas d’achat d’un TAB).

L’impossibilité d’une TVA facturée à tort « bloquante », dans une telle hypothèse, a déjà été exprimée par l’administration fiscale dans une réponse ministérielle Collin Sén. 4 novembre 2010, n° 14362 ou confirmée par un TA de Montreuil du 1er décembre 2016 n° 1502570 qui repose sur la jurisprudence communautaire (voir en dernier lieu CJUE 11 avril 2013, C-138/12, Rusedespred OOD) reprise par le Conseil d’Etat (CE 16 mai 2011, n° 330153, Crédit coopératif).

Modifications du 23 janvier 2019

A lire les conclusions partiellement contraires du rapporteur public (à consulter sur le site https://alyoda.eu)

29
déc
IMG_1522

TVA – indemnité résiliation versée à un bailleur

 

Une décision de la cour de justice de l’union européenne (CJUE 22 novembre 2018, C-295/17, MEO) a récemment précisé que, dans certaines circonstances, l’indemnité de résiliation versée par un client à son prestataire devait être assujettie à la TVA. La décision de la cour concerne un contrat dans le domaine des télécommunications. Toutefois, les principes dégagés nous apparaissent transposables à certains baux commerciaux.

Ainsi, selon la cour, doit être soumis à la TVA le montant prévu au contrat initial qui est perçu par un opérateur économique en cas de résiliation anticipée par son client (à son choix), ou pour un motif imputable à ce dernier (non-respect de ses obligations), d’un contrat de prestation de services prévoyant une période minimale d’engagement, lequel montant correspond au montant que cet opérateur aurait perçu pendant le reste de ladite période en l’absence d’une telle résiliation. En effet, ce montant doit être considéré comme la rémunération d’une prestation de services effectuée à titre onéreux.

Pour l’anecdote, cette prestation de services est celle qui aurait été rendue jusqu’à la fin du contrat si le client n’y avait pas mis fin, en raison d’un choix ou du non-respect de ses obligations (il ne s’agit pas d’un complément de prix relatif aux prestations déjà rendues).

A noter que la cour a également précisé que, au cas particulier, n’est pas déterminant le fait que l’objectif de ce montant forfaitaire vise à dissuader les clients de ne pas respecter la période minimale d’engagement et à réparer le préjudice que l’opérateur subit en cas de non-respect de cette période.

Est également sans incidence le fait que ledit montant soit qualifié en droit national de clause pénale.

En effet, le point déterminant est que, selon la réalité économique, le montant vise à garantir au prestataire, en principe, les mêmes revenus que ceux qu’il aurait obtenus si le contrat n’avait pas été résilié avant la fin de la période minimale d’engagement pour un motif qui est imputable au client.

Nous profitons de ce dernier article de l’année pour présenter nos voeux de bonheur à tous nos lecteurs, à ceux du premier jour et à ceux qui nous découvrent aujourd’hui, à ceux qui sont devenus nos partenaires et nos amis.

27
déc
img

TVA – société civile d’attribution (SCA) – le nouveau régime est précisé par l’administration fiscale

 

L’administration fiscale vient de préciser le nouveau régime de TVA applicable aux sociétés civiles d’attribution (SCA) dans une réponse Kamowski publiée le 25 décembre au JO de l’Assemblée nationale.

Ces précisions officielles étaient fort attendues (voir notre précédent article du 11 janvier 2016)

En effet, depuis le 1er janvier 2016, à la suite de la suppression du mécanisme de transfert du droit à déduction alors prévu à l’article 210 de l’annexe II au CGI, les professionnels n’avaient pas eu connaissance, de manière officielle, des règles à appliquer à ces sociétés.

Selon l’administration fiscale, contrairement au régime antérieur, les SCA sont désormais considérées comme des assujettis TVA lorsqu’elles effectuent une activité de promotion immobilière financée par les apports de leurs associés.

Cees apports, comme les appels de fonds ultérieurs de leurs associés, qui constituent la contrepartie des droits acquis sur l’immeuble, doivent être soumis à la TVA en application du 3° du 1 du I de l’article 257 du CGI (dispositions qui assimilent à l’immeuble auquel ils se rapportent, les parts d’intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble).

Corrélativement, les SCA bénéficient également d’un droit à déduction de la taxe ayant grevé leurs dépenses.

Au niveau des associés, ceux-ci sont fondés à déduire la TVA ayant grevé les apports et appels de fonds versés à la SCA dans les conditions de droit commun (des particuliers qui construisent ensemble dans le cadre d’une SCA ne le pourront pas).

Cette réponse ministérielle est d’une grande importance pratique dans la mesure où les régles de TVA applicables aux SCA sont profondément modifiées.

Dans la mesure où le nouveau régime devrait concerner les immeubles édifiés ou acquis par les SCA pour lesquels un état descriptif de division a été établi à compter du 1er janvier 2016, il est urgent d’analyser les « opérations en cours » pour les remettre sur les rails. Des risques fiscaux significatifs peuvent en effet résulter de la prise en considération de ce nouveau régime. A l’occasion de cet exercice, il sera nécessaire d’obtenir la confirmation du régime fiscal applicable en matière de TPF afin de s’assurer que le régime de la transparence demeure inchangé. La présente réponse ne traite pas en effet du cas de la prise d’un engagement de construire par la SCA nouvelle formule.

7
déc
news-TVA

TVA – hôtel – location des locaux à l’exploitant

 

A l’occasion d’un litige entre un exploitant hôtelier et un bailleur s’agissant du taux de TVA à appliquer au titre de la location des murs de l’hôtel, le Conseil d’Etat rappelle que la location des locaux destinés à l’hébergement est soumise au taux réduit de la TVA prévu par l’article 279 du CGI (10%) (CE 28 novembre 2018, n° 413526, Nouvelles résidences de France)

Cette décision permet d’insister sur le caractère hybride des règles de TVA applicables à la location des murs d’un hôtel :
- Locaux destinés à l’hébergement : TVA de plein de droit au taux réduit de 10%
- Autres locaux (ex : restaurant) : TVA sur option au taux de 20%

23
oct
IMG

DMTO – engagement de construire – situation des aménageurs et des promoteurs

 

Une question écrite a été posée afin de savoir si l’engagement de construire pris par un aménageur peut être rempli, s’agissant des parcelles faisant l’objet d’une cession, par le dépôt de la DAACT correspondant au permis de construire du promoteur sous-acquéreur, indépendamment de toute reprise « fiscale » de l’engagement de construire de l’aménageur par le promoteur (confirmation de la possibilité de prévoir un transfert contractuel de l’engagement de construire, comme cela était prévu avant la réforme de la TVA immobilière).

Dans le prolongement de cette première question, la question porte sur le point de savoir si le délai imparti à l’aménageur au titre de son propre engagement de construire, peut faire l’objet de prorogations à son initiative jusqu’à l’expiration du délai imparti au promoteur sous-acquéreur.

Question Grau n°13463

Une seconde question a été posée afin de confirmer que la reprise « fiscale » d’un engagement de construire peut être effectuée dans un acte complémentaire lorsque l’acte initiale ne la prévoit pas.

Question Grau n°13521

27
sept
photo(3)

TVA – vente d’immeubles restructurés dans le cadre d’une opération « patrimoniale »

 

Une affaire de responsabilité récemment jugée par la cour d’appel de Douai (Décision du 20 septembre 2018 SCI BBAK) rappelle que les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (les immeubles « neufs ») ne sont soumises à la TVA que si elles sont effectuées dans un « cadre professionnel », c’est-à-dire par des assujettis agissant en tant que tels.

Dans le cas contraire (vente effectuée dans un « cadre patrimonial »), la TVA n’est pas applicable et seuls les droits d’enregistrement sont dus, en principe, par l’acquéreur.

Si le principe paraît simple, sa mise en oeuvre l’est beaucoup moins.

Au cas particulier, le juge civil a considéré que, contrairement à ce que soutenait l’administration fiscale, qu’un bailleur d’immeuble à usage d’habitation (donc exonéré de la TVA), non identifié à la TVA et qui a déclaré ne pas agir en tant qu’assujetti lors de l’acquisition de l’immeuble à restructurer, n’avait pas à soumettre à la TVA la revente de l’immeuble après restructuration, sans finalement l’avoir donné en location, et tout ceci dans le cadre d’une opération unique ayant mobilisé des moyens de commercialisation limités.

La présente décision est donc une belle illustration qu’une opération unique de promotion peut être effectuée dans un cadre patrimonial, non assujetti à la TVA (il existe une tolérance au BOFIP qui permet d’assujettir à la TVA une telle opération, au choix de l’opérateur).

La pratique montre que la question du statut TVA du vendeur est souvent ignorée par les services vérificateurs qui peuvent ainsi réclamer de la TVA à des vendeurs, en réalité « non assujettis » à la taxe, dès lors que les immeubles vendus ont l’apparence d’immeubles neufs, l’analyse qualitative des travaux n’ayant pas non plus été véritablement opérée.

Cette affaire démontre également l’importance de contester avec ténacité ces redressements, la voie de la responsabilité étant fermée.

3
août
Projet de maison à la campagne

TVA – territorialité – prestations de services relatives à un immeuble – nouveau BOFIP

 

Un notaire facture une prestation de services à un client étranger.

Une société étrangère facture un service à une autre société étrangère. Le service est en relation avec un immeuble localisé en France.

Facture HT ou avec TVA française ?

La réponse à ces questions se trouve dans les règles de territorialité de la TVA.

L’administration vient de mettre à jour les commentaires inclus au BOFIP suite à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2017 des articles 13 ter, 31 bis et 31 ter du règlement d’exécution (UE) n° 1042/2013 du Conseil du 7 octobre 2013 modifiant le règlement d’exécution (UE) n° 282/2011 en ce qui concerne le lieu de prestation des services en matière de TVA.

Ce règlement est directement applicable en France sans qu’une transposition dans le code général des impôts ne soit nécessaire, ce qui montre au passage que toutes les dispositions relatives à la TVA ne sont pas dans le code général des impôts.

Les principales précisions apportées concernent :
- la notion de bien immeuble ;
- la nature des prestations de services se rattachant à un bien immeuble pour l’application des règles en matière de TVA.

ceux qui se posent des questions de territorialité pourront lire avec intérêt les nouveaux commentaires suivants : TVA-CHAMP-10-10-40-30 et TVA-CHAMP-20-50-30 (en mode comparaison pour bien voir les nouveautés)

Article rédigé avec la participation de Marie Manuelli et Klaus Lenoble

[message personnel à tous nos lecteurs : ^_^ bonnes vacances ^_^]

 

 

1
août
news-TVA

Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation

 

Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.

Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.

Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.

Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.

Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.