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Articles récents

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Déduction erronée d’une TVA par un professionnel de l’immobilier – pénalité

 

La CAA de Nantes vient de confirmer l’application d’une pénalité de 40% pour manquement délibéré dans une hypothèse où un constructeur de maisons individuelles a bénéficié pendant plusieurs mois d’un montant de TVA déductible erroné représentant plus du quart de la TVA déductible de la société au titre d’un exercice.

Le juge a considéré qu’en raison de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société, une erreur d’un tel montant ne pouvait raisonnablement échapper à son attention.

Les éléments suivants n’ont pas été retenus en faveur de la société :
- la société a régularisé sa situation avant tout contrôle,
- l’absence de besoins en trésorerie de la société, attestée par l’importance de ses placements financiers,
- absence de redressements fiscaux depuis sa création.

Article rédigé en collaboration avec Xixi Zhang

4
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Récupération d’une TVA collectée à tort – importance des règles de procédure

 

Un récent arrêt du Conseil d’Etat rappelle, s’agissant d’une société effectuant des opérations immobilières, que la récupération d’une TVA collectée à tort par un assujetti, peut devoir être opérée via le report de cette TVA sur la prochaine déclaration de TVA, suivie, le cas échéant, du dépôt d’une demande de remboursement de crédit de TVA, et non pas via le dépôt d’une réclamation.

La procédure applicable dépend de la situation, débitrice ou créditrice, de la déclaration de TVA déposée au titre de la période au cours de laquelle la TVA a été collectée à tort.

Le report sur la prochaine déclaration de TVA prive l’assujetti d’éventuels intérêts moratoires.

Le coin des experts

Le considérant n°5 de l’arrêt ICADE PROMOTION LOGEMENT du 28 décembre 2016, n°385232 (CE_385232_ICADE), rappelle les règles applicables lorsque le contribuable est tantôt en situation créditrice et tantôt en situation débitrice :

« Lorsqu’un contribuable estime qu’au cours d’une période d’imposition à la taxe sur la valeur ajoutée donnée lors de laquelle il a été tantôt en situation créditrice et tantôt en situation débitrice, il a déclaré plus de taxe à acquitter qu’il n’aurait dû, il lui appartient de reporter sur les déclarations suivantes le crédit de taxe déductible résultant de cette correction pour en permettre l’imputation ultérieure sur la taxe due, puis, si le montant de ce crédit excède le montant de la taxe due, de présenter une demande de remboursement de cet excédent dans les conditions fixées par les articles 242-0 A et suivants de l’annexe II au code général des impôts. Il ne peut, à défaut, présenter, pour le même motif, une demande de restitution de la taxe par voie de réclamation, en application de l’article L. 190 du livre des procédures fiscales, qu’au titre des mois au cours desquels il est en situation débitrice et ce, dans la limite des sommes qu’il n’aurait pas, alors, reversées s’il avait reporté les excédents de crédit de taxe auxquels il prétend au titre des mois précédents »

6
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – engagement de revendre – réponse ministérielle

 

Une réponse ministérielle publiée ce jour à la suite d’une question écrite déposée par Monsieur le Député Daniel Fasquelle confirme que les assujettis ayant pris un engagement de revendre prévu par l’article 1115 du CGI ne sont pas redevables de la taxe additionnelle prévue à l’article 1599 sexies du même code.

En revanche, lorsqu’à l’échéance du délai de cinq ans l’engagement de revendre n’est pas respecté, l’acquéreur sera redevable de l’intégralité des droits dont il a été dispensé, y compris la taxe additionnelle prévue à l’article 1599 sexies du CGI, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition.

Pour mémoire, il s’agit de la confirmation officielle d’une analyse qui avait déjà été indiquée à l’occasion d’une affaire particulière.

Article rédigé avec la collaboration de Xixi Zhang

24
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PLFR 2016 – article 14 – TVA – demande de remboursement de crédit de TVA – procédure d’instruction sur place

L’article 14 du PLFR pour 2016 créé une procédure d’instruction sur place des demandes de remboursements de crédit de TVA, codifiée à l’article L. 198 A du Livre des procédures fiscales.

Cette procédure vise à permettre à l’administration de se rendre dans l’entreprise pour procéder à un contrôle des documents comptables et pièces justificatives afférents à cette demande.

L’objectif est la lutte contre la fraude.

L’administration disposerait d’un délai de 60 jours à compter de la première intervention sur place pour prendre sa décision. En tout état de cause, cette décision ne pourrait intervenir passé un délai de 4 mois suivant la notification de l’avis d’instruction.

La décision exprès de rejet total ou partiel prise par l’administration pourrait directement être contestée devant le tribunal administratif, comme cela est le cas dans le régime actuel (les demandes de remboursement de crédit de TVA étant assimilées à des « réclamations contentieuses »).

L’absence de décision dans les délais précités équivaudrait à une décision d’admission.

Cette procédure n’empêcherait pas l’administration de mener ultérieurement une vérification de comptabilité.

Dans le secteur immobilier, l’administration peut engager une vérification de comptabilité ponctuelle aux fins d’instruire les demandes de remboursement de crédit de TVA.

A l’heure actuelle, l’engagement d’une telle procédure permet aux entreprises, en cas de désaccord avec l’Administration, de bénéficier des garanties attachées à la procédure contradictoire, et notamment la possibilité d’engager des discussions avec l’administration (recours au supérieur hiérarchique, interlocuteur départemental).

Pour les demandes de remboursement de crédit de TVA déposées à compter du 1er janvier 2017, le recours à la procédure de contrôle sur place en lieu et place de la vérification de comptabilité conduirait à priver les entreprises de tout débat contradictoire, les obligeant à saisir directement le tribunal administratif en cas de désaccord avec l’administration.

Les discussions sur le PLFR 2016 débuteront à l’Assemblée nationale le 5 décembre.

A suivre.

MAJ du 3 janvier 2017 : publication de la Loi n°2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016 au JO du 30/12/2016

Pour clore notre publication du 24 novembre 2016 dernier, la procédure d’instruction sur place des demandes de remboursement de crédit de TVA (rétablissement de l’article L. 198 A du Livre des procédures fiscales) a été adoptée par le 4° du I de l’article 17 de la LFR pour 2016.

Parmi les modifications apportées au projet de loi initial, on notera les ajouts / modifications ci-après :
– L’instruction sur place est menée par les agents des impôts ayant au moins le grade de contrôleur ;
– Dans le cadre de l’intervention sur place, ces agents peuvent avoir accès, de 8 heures à 20 heures et durant les heures d’activité professionnelle de l’assujetti, aux locaux à usage professionnel, à l’exclusion des parties de ces locaux affectées au domicile privé, ainsi qu’aux terrains, aux entrepôts, aux moyens de transport à usage professionnel et à leur chargement ;
– Les agents des impôts peuvent recueillir sur place des renseignements et justifications.

Pour mémoire, la procédure d’instruction sur place s’applique aux demandes de remboursement de crédit de TVA déposées depuis le 1er janvier 2017.

 

Article rédigé par Xixi Zhang

Projet de loi

24
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PLFR 2016 – Article 13 – Le contrôle fiscal à l’ère du numérique

Dans le cadre du renforcement de la lutte contre la fraude, le gouvernement propose une nouvelle forme de contrôle fiscal : l’examen de comptabilité.

Avec ce nouveau mode de contrôle réalisé à distance, l’administration fiscale entend mettre l’analyse du fichier des écritures comptables (FEC) au centre de son contrôle. (Pour mémoire, le FEC contient l’intégralité de la comptabilité générale de l’exercice et doit être présenté lors de chaque vérification de comptabilité depuis 2014.)

En pratique, l’administration adressera un avis d’examen de comptabilité et le contribuable aura dix jours pour transmettre une copie des FEC de la période examinée.

Le vérificateur réalisera le contrôle à distance en procédant à des tris, classements et calculs sur le FEC afin notamment de s’assurer de sa cohérence avec la liasse déposée. En outre, il pourra également réaliser des traitements informatiques sur tout autre fichier transmis par la société. Ainsi par exemple, le vérificateur pourra s’assurer de la cohérence entre les informations présentes dans le registre des immobilisations et celles du FEC.

En cas de non remise ou de remise de fichier non conforme, l’administration aura la possibilité d’engager une vérification de comptabilité sur place pour la même période. En outre, une amende de 5000 EUR serait également appliquée.

Cette nouvelle procédure renforce la nécessité de mettre en place l’extraction et l’analyse du FEC :
- à chaque clôture
- en cas d’achat de société
- en cas de changement d’ERP ou de logiciel comptable

Il s’agit pour l’administration de moderniser ses pratiques de contrôle fiscal en intégrant toujours davantage dans sa démarche les données informatisées et les technologies numériques.

Les sociétés ne doivent pas manquer de prendre ce nouveau « train » et s’assurer de leur capacité à répondre aux nouvelles exigences réglementaires.

Article rédigé par Pascal Seguin et Magali Besnard, Taj
https://taxanalytics.taj.fr/#/home

24
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LF 2017 – Article 12 ter – Taux réduit de 5,5 % – Opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) – « fameuse bande des 300 ou 500 mètres » – article 30 définitif

L’Assemblée nationale a adopté un amendement déposé par le Gouvernement qui rend éligible au taux réduit de TVA de 5,5%, les opérations d’accession sociale à la propriété dans les QPPV en ce qui concerne les livraisons d’immeubles faisant partie d’un ensemble immobilier situé à moins de 500 mètres de la limite des QPPV faisant l’objet d’une convention au titre du nouveau programme national de renouvellement urbain, dès lors que cet ensemble immobilier est au moins partiellement situé à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ce quartier.

Cet élargissement entrera en vigueur pour les opérations dont la demande de permis de construire sera déposée à partir du 1er janvier 2017.

Assemblée nationale – amendement 809

Assemblée nationale – débats

Assemblée nationale – texte adopté en première lecture

Sénat – rapport commission des finances

Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances

Assemblée nationale – nouvelle lecture – discussions

Assemblée nationale – nouvelle lecture – texte adopté

24
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LF 2017 – Article 51 ter – déclaration des achats – article 105 définitif – invalidé

Ces dispositions ont été invalidées par le Conseil constitutionnel.

L’Assemblée nationale a adopté un amendement parlementaire qui propose que, pour tous les achats de biens ou services au titre desquels le fournisseur est redevable de la TVA et dont la somme représente un montant supérieur à 863 000 euros (soit ponctuellement soit sur une période de trois mois auprès d’un même fournisseur), l’entreprise ayant réalisé l’achat le signale immédiatement en ligne à l’administration fiscale. Celle-ci connaîtrait ainsi les montants de TVA dus, fournisseur par fournisseur.

Cette déclaration des achats entrerait en vigueur au 1er janvier 2018.

Sous réserve de certaines modulations, une amende de 2% du montant de l’achat serait prévue en cas de non déclaration.

Dans sa rédaction actuelle, ce dispositif, qui vise à combattre la fraude TVA, devrait concerner le secteur immobilier, y compris pour les assujettis non récupérateurs de TVA.

Le coin des experts

Le texte adopté ne vise pas les acquisitions d’immeubles grevées d’une TVA sur marge. Si le dispositif a effectivement vocation à s’appliquer au secteur immobilier, ceci devrait être corrigé.

Assemblée nationale – amendement 255

Assemblée nationale – rapport commission des finances

Assemblée nationale – amendement 779

Assemblée nationale – débats

Assemblée nationale – texte adopté en première lecture

Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances

Assemblée nationale – nouvelle lecture – discussion

Assemblée nationale – lecture définitive – texte adopté - l’article 51 ter devient l’article 105

Invalidation par le Conseil constitutionnel – décision n° 2016-744 DC

15
nov
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DMTO – travaux effectués par le locataire

Selon leur importance, les travaux effectués sur un immeuble ancien peuvent conduire à un immeuble neuf au regard de la TVA et des DMTO. La qualification fiscale des travaux présente notamment un enjeu lors de l’achat de l’immeuble ancien à restructurer (125 € de DMTO au lieu de 5,80% / 6,40% si un engagement de construire peut être rempli) et lors de la revente de l’immeuble après travaux (0,715% au lieu de 5,80% / 6,40% si la revente est faite par un assujetti agissant en tant que tel).

Une question écrite vient d’être publiée afin d’obtenir la confirmation que les travaux effectués par le locataire doivent être pris en considération pour l’analyse.

Une réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451, apportait une réponse positive. Toutefois, cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP.

Nous suivrons avec attention à la réponse qui sera apportée à cette question dans la mesure où elle présente une grande importance pratique pour les locaux commerciaux et les locaux de bureaux.

11
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TVA – notion d’opération patrimoniale – cession d’un terrain à bâtir par un bailleur

La cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, c’est-à-dire par une personne qui exerce de manière habituelle une activité économique et qui cède le terrain dans le cadre de cette activité économique. Ainsi, l’assujetti qui cède un terrain à bâtir en dehors de cette activité économique, autrement dit, à titre privé ou patrimonial, n’agit pas en tant que tel et la cession du terrain à bâtir n’est pas soumise à la TVA.

La Cour d’appel de Lyon vient de juger dans une décision du 25 octobre 2016, n° 15LY00831, société LMG, qu’agit en tant qu’assujetti un bailleur qui cède un terrain à bâtir dans les circonstances suivantes :  acquisition d’un terrain, obtention du remboursement de la TVA grevant l’acquisition de ce terrain, construction d’un immeuble donné en location avec TVA sur une partie de ce terrain et cession de la partie restante, dépourvue de construction, du terrain à bâtir.

Le juge considère que la cession de ce terrain est donc soumise à la TVA de plein droit dès lors qu’elle est effectuée par un assujetti agissant en tant que tel. La cession de la parcelle litigieuse se rattache en effet directement à l’activité économique de bailleur du cédant.

Le coin des experts

Cette décision est dans la droite ligne d’une décision de principe du Conseil d’Etat « Société SUDFER » du 29 décembre 1995, n° 118754. La Cour d’appel reprend d’ailleurs le considérant de l’arrêt SUDFER, en omettant toutefois de tirer les conséquences de la modification de la notion d’assujetti opérée par l’article 3 de la loi n° 92-677 du 17 juillet 1992 qui a précisé que seul l’exercice d’une activité économique, de manière habituelle, conférait la qualité d’assujetti, l’exercice ponctuel n’étant, en principe, plus retenu.

L’immobilier a connu un régime d’exception jusqu’au 31 décembre 2012, s’agissant de certains immeubles neufs mais pas de terrains à bâtir, régime plus connu sous le nom de  »TVA immobilière des particuliers » (voir en ce sens notre article http://taximmo.fr/3eme-lfr-2012-suppression-de-la-tva-immobiliere-des-particuliers-mesures-transitoires/)

8
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DMTO – engagement de revendre – respect partiel – tolérance administrative – application aux achats antérieurs au 11 mars 2010

Une tolérance administrative introduite par l’instruction 7 C-2-11 du 18 avril 2011 (§14) permet, en cas de respect partiel de l’engagement de revendre, de limiter l’assiette des droits supplémentaires (5,09% ou 5,80% – 0,715%) à hauteur de la différence entre le prix d’achat du bien et le prix des parties revendues. Cette tolérance est reprise au BOFIP BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429 § 110.

Exemples : un marchand de biens achète un immeuble 500 000 EUR. Un engagement de revendre est pris afin de limiter le montant des droits à 0,715% au lieu de 5,80%. Par hypothèse, le délai pour revendre est de 5 ans. A l’expiration du délai imparti pour revendre, une partie de l’immeuble reste invendue.

Le prix des parties revendues atteint 510 000 EUR. Grâce à la tolérance, le marchand de biens ne doit aucun droit supplémentaire au titre de l’acquisition de l’immeuble.

Dans l’hypothèse où le prix des parties revendues atteint 480 000 EUR, les droits complémentaires sont dus sur une base de 20 000 EUR alors même que la valeur des parties non revendues serait de 100 000 EUR.

La Cour d’appel de Chambéry vient de juger que cette tolérance administrative s’applique également aux acquisitions intervenues avant le 11 mars 2010, c’est-à-dire avant la parution de l’instruction qui introduit cette tolérance.

CA Chambéry, 25-10-2016, n° 15 00202