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25
juil
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Supreme Court restricts the application of the Quemener case law to achieve tax free step-up

 

The French Supreme Court (CE 6 juillet 2016 n°377904, 8e and 3 e s.-s, min c/ SARL Lupa immobilière France) has just issued a decision which, although ruled in a quite specific fact pattern, could be viewed as a revision of the practice established in France around the well-known “Quemener” Case Law.

Under the Quemener Case Law (CE 16 février 2000 n°133296, 8e et 3 e s.-s, SA Ets Quemener), capital gains and losses realised upon the sale of shares in a French tax transparent entity, such as an SCI, should be adjusted to take into account the previous tax gains or losses attributed by the SCI to its share-holder as a result of the transparency regime or the previous accounting gains or losses allocated to the shareholder. In other words, for purposes of computing the taxable result on the sale of a tax transparent entity’s shares, the acquisition cost, i.e. tax basis, of the shares must be:
• increased by tax profits allocated to the shareholder or accounting losses compensated and
• decreased by tax losses used by the shareholder (CE 15 décembre 2010 n°297513, 8e et 3 e s.-s., min c/ Ferreira d’Oliveira) or accounting profits attributed to him (i.e. dividends).

The application of the above Case Law had resulted in a French market practice according to which the purchaser of a tax transparent entity could achieve a tax-free step up of the underlying real estate assets base by winding-up the company shortly after acquisition. The tax neutral treatment of this step-up had been secured and confirmed by the French tax authorities in a public ruling (RES n°2007/54 du 11 décem-bre 2007 – Bofip au BOI-BIC-PVMV-40-30-20 n°90) and, as a result, it has become a well-established market practice in France for sellers of tax transparent real estate companies not to grant purchasers any discount for tax on underlying latent capital gains.

The recent above mentioned Supreme Court Case law may now seriously call this practice into question for the future. More importantly, the decision creates a significant level of uncertainty as to transactions taking place during financial year 2016.
Indeed, at this point in time, these transactions could still be covered by the French tax authorities’ above mentioned public ruling (RES n°2007/54 du 11 décembre 2007 – Bofip au BOI-BIC-PVMV-40-30-20 n°90) the comfort of which, until it is officially withdrawn, is enforceable against the tax authorities.

However, a public ruling can be withdrawn by the administration very quickly and the withdrawal is in prac-tice effective for the full financial year during which the ruling is withdrawn. This means that even if the withdrawal is notified and effective after the date of a given transaction, the transaction will no longer be protected (e.g. withdrawal in September 2016 for a transaction which completed in June 2016, during a financial year closing 31 December 2016).

The coming weeks and months will very likely provide some clarification as to the position that the FTA will want to adopt, i.e. considering the new Case law as fully effective and justifying a simple withdrawal of the administrative ruling, withdrawal with certain easing or grand-fathering measure, or (although unlikely) any other conclusion.
In the meanwhile however it is expected that negotiations around price reductions for tax discount corre-sponding to latent capital gains in real estate companies will again arise.

News by Sarvi Keyhani, Christophe Le Bon and Soufiane Jemmar, TAJ

25
juil
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Jurisprudence Quemener – limitation apportée par le Conseil d’Etat

 

Le Conseil d’Etat (CE 6 juillet 2016 n°377904, 8e and 3 e s.-s, min c/ SARL Lupa immobilière France) a récemment rendu un arrêt qui, bien que se rapportant à des faits bien particuliers, pourrait être considéré comme un revirement des pratiques adoptées sur le marché immobilier français autour de la célèbre jurisprudence “Quemener”.

Conformément à la jurisprudence Quemener (CE 16 février 2000 n°133296, 8e et 3 e s.-s, SA Ets Quemener), les plus et moins-values réalisées à l’occasion de la cession de titres d’une société translucide française, telle qu’une SCI, doivent être ajustées afin de prendre en compte les bénéfices ou déficits fiscaux attribués par la SCI à son associé du fait du régime de translucidité fiscale, et les précédents bénéfices comptables distribués et pertes comptables supportés. En d’autres termes, afin de calculer le résultat fiscal généré à l’occasion de la vente des titres d’une société translucide, le prix de revient des titres, c’est-à-dire la base fiscale, doit être:
• majoré des bénéfices fiscaux attribués à l’associé et des pertes comptables comblées par l’associé ; et
• minoré des déficits effectivement déduits par l’associé (CE 15 décembre 2010 n°297513, 8e et 3 e s.-s., min c/ Ferreira d’Oliveira) et des bénéfices effectivement distribués à l’associé (c’est-à-dire des dividendes).

S’appuyant sur la jurisprudence précitée, une pratique s’est développée sur le marché français selon laquelle l’acquéreur d’une société translucide peut réévaluer sans impact fiscal les actifs immobiliers sous-jacents en procédant à la dissolution sans liquidation de la société peu de temps après son acquisition. La neutralité fiscale de cette réévaluation a été confirmée par l’Administration fiscale dans un rescrit publiée dans la doctrine administrative (RES n°2007/54 du 11 décembre 2007 – Bofip au BOI-BIC-PVMV-40-30-20 n°90). La pratique était donc de ne pas accorder à l’acquéreur de sociétés translucides à prépondérance immobilière de réduction de prix correspondant à l’impôt sur les plus-values latentes.

La décision récente du Conseil d’Etat précitée pourrait désormais remettre sérieusement en cause cette pratique pour l’avenir. Plus important encore, cette décision jette un voile d’incertitude sur les opérations intervenues ou devant intervenir au cours de l’exercice 2016.
En effet, à l’heure actuelle, la doctrine administrative précitée (RES n°2007/54 du 11 décembre 2007 – Bofip au BOI-BIC-PVMV-40-30-20 n°90) s’applique toujours à ces opérations et peut être invoquée à l’encontre de l’administration fiscale jusqu’à son retrait officiel.
Cependant, un rescrit peut être très rapidement rapporté par l’administration et son retrait est en pratique effectif pour l’intégralité de l’exercice au cours duquel il intervient. Ceci signifie que même si le retrait est publié et effectif après la date de réalisation d’une opération donnée, cette dernière ne sera plus couverte si le retrait intervient au cours du même exercice que l’opération en cause (par exemple, un retrait en septembre 2016 pour une transaction réalisée en juin 2016, au cours de l’exercice fiscal clos au 31 décembre 2016).

Les semaines et les mois à venir nous apporteront sans doute des éclaircissements sur la position que l’administration fiscale entend adopter, c’est-à-dire soit donner à cette nouvelle jurisprudence une application de principe large et justifiant une annulation pure et simple du rescrit, soit un retrait du rescrit mais sans application aux opérations déjà conclues, ou encore (quoique peu probable) toute autre position.

En tout état de cause, il est fort probable que les négociations portant sur les réductions de prix pour charge d’impôt sur les plus-values latentes des sociétés à prépondérance immobilières réapparaissent dans le cadre des nouvelles transactions immobilières concernant des sociétés translucides.

Article rédigé par Sarvi Keyhani, Christophe Le Bon et Soufiane Jemmar, avocats TAJ

17
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Crédit-bail immobilier – Levée d’option suivie d’une revente par une foncière – écritures comptables chez le crédit-preneur

 

Lorsque le crédit-preneur est un investisseur locatif, la levée d’option dans le cadre un contrat de crédit-bail immobilier donne lieu au traitement comptable suivant :

  •  Cession immédiate à un nouveau crédit-bailleur (refinancement) : la levée d’option ne fait pas perdre la qualité d’investisseur locatif et l’immeuble acquis doit être inscrit en immobilisation même si l’immeuble doit être immédiatement revendu ;
  • Cession immédiate à un tiers : dans l’hypothèse où l’immeuble a été exploité par le crédit-preneur dans le cadre d’une gestion locative « long terme » jusqu’à la levée d’option,  l’analyse devrait être la même. 

A noter que le fait que la levée d’option soit assortie d’un engagement de revendre ne devrait pas changer l’analyse. 

Ces commentaires permettent d’avoir la vision comptable de la situation récemment traitée par le Conseil d’Etat en matière de transfert d’universalité (257 bis du CGI). A cet égard, voir nos articles suivants :

http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/

http://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/   

Article rédigé en collaboration avec le département des sociétés foncières du cabinet EXPONENS

 

10
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TVA – Résiliation anticipée d’un bail – indemnité versée à un locataire – taxation à nouveau confirmée

 

La CAA de Paris vient de confirmer que l’indemnité versée pour obtenir la libération des locaux dans le cadre d’une résiliation anticipée d’un bail, est taxable à la TVA (CAA de paris,  1er Juin 2016 n°15PA01120).

Cette décision applique les principes dégagés dans la décision CATLEYA du Conseil d’Etat (CE, 27 Février 2015, n°368661, SCI CATLEYA).

A noter que le litige était né de la remise en cause chez le bailleur de la déduction de la TVA grevant l’indemnité versée au locataire au motif que la TVA avait été facturée à tort.

Il convient de rappeler que dans le cadre d’un rescrit, l’administration aurait conclu au caractère taxable de ce type d’indemnité dès lors que le bail était lui-même soumis à la TVA. La décision de la CAA de Paris ne fait pas mention de cette analyse au même titre que la décision CATLEYA.

Article rédigé avec la participation d’Antoine SERVAJEAN

3
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – engagement de revendre – rescrit DLF

 

Le CRIDON de Paris annonce avoir obtenu un rescrit individuel précisant que la taxe additionnelle n’est pas due lorsque l’acquisition d’un immeuble fait l’objet d’un engagement de revendre.

Pour mémoire, cette question a fait l’objet d’une question écrite à la suite des remarques que nous avions formulées dans notre article du 7 avril dernier (http://taximmo.fr/taxe-additionnelle-aux-dmto-sur-les-cession-de-locaux-a-usage-de-bureaux-en-ile-de-france-acheves-depuis-plus-de-5-ans-publication-du-bofip/).

Des réclamations pourront utilement être déposées par ceux qui ont versé à tort la taxe depuis le 1er janvier 2016.

 

 

 

31
mai
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Transfert d’universalité – TVA facturée à tort – application à l’hôtellerie

 

Une décision de la cour administrative d’appel de Nantes montre que l’administration fiscale peut effectuer des redressements chez l’acquéreur au titre d’une TVA facturée à tort (i.e. rejet de la TVA déductible) lorsqu’elle estime que la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis aurait dû être appliquée. 

Sur le fond, dans une affaire où la TVA a été facturée alors que l’administration considérait que la dispense devait être appliquée, le juge ne suit pas l’administration fiscale sur l’application de l’article 257 bis, ce qui est heureux pour le contribuable concerné, mais ce qui pose problème dans la mesure où la pratique aurait conduit à une telle application sur la base des solutions émises par la DLF. 

Au cas particulier, en simplifiant, il s’agissait d’une société d’exploitation hôtelière qui avait cédé les murs à une société A et le fonds  hôtelier à une société B à laquelle la société A donnait en location les murs.

 Dans cette hypothèse, toutes les autres conditions étant réputées remplies, les rescrits émis par la DLF laissent à penser que la cession des murs aurait bénéficié de la dispense dans la mesure où cette cession permettait au cessionnaire de poursuivre une activité économique proche de celle du cédant, à savoir une activité locative soumise à la TVA, l’activité hôtelière étant également considérée comme une activité locative au regard de la TVA (sous réserve de la problématique de l’occupation partielle au titre du restaurant qui a également fait l’objet de rescrits nominatifs confirmant l’application de la dispense). 

L’application de l’article 257 bis du CGI pouvait également être envisagée dans la mesure où l’activité hôtelière qui était exercée par l’entreprise cédante, était reprise « ensemble » via deux sociétés appartenant au même groupe acquéreur. 

La décision de la CAA de Nantes rappelle les difficultés de délimitation du périmètre d’application de la dispense de TVA s’agissant de la question de savoir ce que l’on entend par « partie d’entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome ». Ceci étant dit, dans la mesure où l’article 257 bis présente un caractère obligatoire lorsque les conditions sont remplies et que ce dispositif ne constitue pas un cadeau fait au contribuable,  l’administration fiscale pourrait utilement publier la grille de lecture qu’elle entend retenir de ce dispositif. Ceci renforcerait indéniablement la sécurité juridique des transactions.

CAA_Nantes_21_04_2016_14NT02617

31
mai
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – surface de stationnement – rescrit DLF

 

La DLF a confirmé dans une affaire particulière que les surfaces de stationnement n’étaient pas soumises à la taxe additionnelle prévue par l’article 1599 sexies du CGI.

 

 

20
mai
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Dispense de TVA – état des droits à déduction – acquisition de sociétés immobilières

Lorsque la vente d’un immeuble relève de la dispense de TVA, le transfert des droits à déduction entre le vendeur et l’acquéreur doit être formalisé et documenté.

Nous avons proposé un formulaire pour aider les professionnels, afin qu’une documentation TVA correcte puisse être annexée à l’acte d’acquisition (http://taximmo.fr/category/formulaire-257-bis/).

La bonne pratique consiste à également utiliser ce formulaire en cas d’acquisition d’une société immobilière (principalement lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA). L’acquéreur des parts aura ainsi une parfaite connaissance de la TVA à régulariser au titre de l’immeuble et sera en mesure, le cas échéant, de préparer la documentation nécessaire en cas de vente de l’immeuble soumise à l’article 257 bis du CGI.

 

17
mai
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – demande de rescrit et dépôt d’une question écrite

 

Une demande de rescrit a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les surfaces de stationnement ne sont pas soumises à la taxe additionnelle de 0,6%.

Une question écrite a également été déposée par Monsieur le Député Daniel Fasquelle afin de préciser la position de l’administration fiscale lorsque l’acquisition d’un immeuble est assortie d’un engagement de revendre.  

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-95848QE.htm

Voir sur ce point notre précédent article : http://taximmo.fr/taxe-additionnelle-aux-dmto-sur-les-cession-de-locaux-a-usage-de-bureaux-en-ile-de-france-acheves-depuis-plus-de-5-ans-publication-du-bofip/

 

4
mai
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Construction d’un immeuble – perte de la TVA récupérable en raison d’un report tardif sur la déclaration de TVA

Un arrêt récent de la CAA de Marseille rappelle que la déduction de la TVA (i.e. le report sur la déclaration de TVA) doit être effectuée avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’exigibilité chez le fournisseur (article 208 de l’annexe II au CGI). 

Une SCI qui a vendu un immeuble en VEFA s’est ainsi vue contestée la récupération de la TVA grevant l’acquisition du terrain d’emprise des constructions.  

La SCI invoquait le régime spécifique des redevables occasionnels afin de justifier du timing de son droit à déduction. Cet argument n’a toutefois pas été retenu par le juge. 

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechExpJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032446765&fastReqId=2005089275&fastPos=25