Aller au contenu

Articles récents

3
juil
img

TVA – TAB – deux nouvelles décisions du CE (Immoxine et RGMB)

 

CE 1er juillet 2020, 8e ch., n° 435463, Immoxine, « inédit au receuil Lebon » : Immoxine, qui exerce une activité de marchand de biens, a procédé, les 5 juin 2012 et 16 mai 2014, à la cession de trois terrains à bâtir issus de la division parcellaire de deux ensembles immobiliers constitués, chacun, d’une maison à usage d’habitation et de son terrain d’assiette, acquis les 28 février 2012 et 24 octobre 2013.

CE 1er juillet 2020, 8e ch., n° 431641, RGMB, « inédit au receuil Lebon » : RGMB, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 19 juillet 2012 un ensemble immobilier constitué d’un terrain sur lequel était implantée une maison d’habitation. Cet ensemble immobilier a fait l’objet, après son acquisition, d’une division en neuf parcelles, l’une constituée d’un terrain supportant la construction et les huit autres de terrains nus. Ces neuf parcelles ont été cédées en six lots entre le 18 novembre 2012 et le 30 juillet 2014.

Considérant de principe : « Il résulte de ces dernières dispositions [article 268 du CGI], lues à la lumière de celles de la directive [article 392 de la directive TVA] dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti. »

Immoxine : la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit […] en jugeant sans incidence sur sa mise en œuvre la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification du bien en cause aient été modifiées entre son acquisition et sa vente.

RGMB : la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit […] en jugeant que ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre de ce régime la circonstance que les biens cédés comme terrains à bâtir n’avaient pas été acquis comme tels.

Dispositif : annulation et renvoi

Remarque concernant RGMB : la solution rendue dans la décision RGMB nous pose problème car selon nous, ce n’est pas la parcelle qui fait la qualification TVA mais les critères de qualification du TAB ou du bâtiment. En effet, dans cette affaire, un bâtiment « contamine » huit TAB. Lorsque nous avons à l’esprit la définition très large du bâtiment au regard de la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20140929 point 30 : « construction incorporée au sol », […], ce qui inclut notamment les routes, voies ferrées, ponts, tunnels, digues, barrages, pylônes, lignes électriques, conduites d’eau ou de gaz, parcs de stationnement, murs de clôture, constructions industrielles diverses, etc. »), cela conduit à considérer, a contrario, comme immeuble bâti une parcelle comprenant un grand terrain qui supporterait une petite construction incorporée au sol, en état d’être utilisée (voir à cet égard nos commentaires sous l’arrêt J2D Invest).

1
juil
img

TVA sur marge – TAB – détachement de parcelles post acquisition – décision de CAA après PROMIALP

 

Interprétant l’article 268 du CGI à la lumière de l’article 392 de la directive TVA, à l’instar du Conseil d’Etat dans l’affaire PROMIALP, la CAA de Bordeaux vient de juger, dans une affaire SARL J2D Invest, que la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le terrain sur lequel le bâtiment qui y est édifié a fait l’objet d’une division en deux lots dont un terrain à bâtir.

Dans cette affaire, les terrains à bâtir vendus par la société J2D Invest provenaient d’un ensemble immobilier à usage d’habitation comprenant deux appartements avec dépendances bâties et non bâties qu’elle avait acquis, et dont la division parcellaire en deux lots, dont un terrain à bâtir qui lui-même avait été divisé en trois lots, a eu lieu postérieurement à cette acquisition.

Cette situation apparaît donc différente de celle de l’affaire PROMIALP dans laquelle le bâtiment qui était édifié sur le terrain à bâtir revendu avait fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur.

Si, comme nous le comprenons, le terrain objet du litige n’était pas construit lors de l’acquisition par la société J2D Invest, l’analyse retenue par la CAA de Bordeaux n’est pas évidente dans la mesure où elle repose sur le postulat que la qualification de terrain à bâtir au moment de l’acquisition dépend du timing de la division cadastrale. Une telle analyse qui n’est pas fondée sur les critères objectifs de qualification d’un terrain à bâtir au sens de la TVA, à savoir « de l’herbe dans une zone constructible du PLU » devra en effet être confirmée (voir sur ce point, nos précédents articles concernant l’affaire PROMIALP et l’état des lieux avant cette décision).

On se souviendra également que la réponse aux questions préjudicielles qui viennent d’être renvoyées par le Conseil d’Etat dans l’affaire Icade Promotion Logement devra être également prise en considération si la présente affaire faisait l’objet d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat.

L’affaire tranchée par la CAA de Bordeaux est véritablement le point difficile de la condition d’identité et nous suivrons, le cas échéant, ses rebondissements avec intérêt.

Consulter l’arrêt CAA Bordeaux 16 juin 2020, N° 18BX02231, société J2D Invest

Pour mémoire, notre tableau de synthèse post PROMIALP (la présente affaire correspond à la ligne 13 du tableau)

29
juin
Imagen 098

TVA sur marge – questions préjudicielles renvoyées par le CE à la CJUE

 

Dans le cadre d’un contentieux intéressant l’ancien régime de TVA immobilière, le Conseil d’Etat renvoie deux questions préjudicielles à la Cour de justice de l’Union européenne, qui pourraient avoir des conséquences sur le régime actuellement applicable.

Ces deux questions sont sous-tendues par l’idée selon laquelle le régime de la TVA sur marge ne serait pas applicable lorsque l’acquisition du terrain objet de l’opération n’a pas été soumise à la TVA (exemple : achat auprès d’un particulier ou en exonération de TVA) ou lorsque le terrain a fait l’objet d’une division ou de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications).

Transposée dans le régime actuellement applicable, cette thèse conduirait à penser que le lotisseur qui achèterait, sans TVA, un terrain auprès d’un particulier, d’un ancien agriculteur ou d’une commune, pour le diviser et/ou effectuer les travaux susvisés, ne pourrait pas bénéficier de la TVA sur marge et serait donc en TVA sur le prix.

Cette thèse peut-elle prospérer ?

Dans un précédent article, nous avons rappelé l’état des travaux préparatoires des dispositions communautaires qui permettent aux Etats membres de prévoir un régime de TVA sur marge.

Au demeurant, ces questions sont posées à propos d’une législation contenant de nombreuses incompatibilités avec le droit communautaire (ancien régime applicable avant le 11 mars 2010).

Ces éléments ne nous mettent donc pas à l’abri d’une décision, en tout ou partie, surprenante ou négative de la CJUE pour le régime actuellement applicable.

Les deux questions posées sont les suivantes.

1°) L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme réservant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit d’opérer la déduction de cette taxe ? Ou permet-il d’appliquer ce régime à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition n’a pas été soumise à cette taxe, soit parce que cette acquisition ne relève pas du champ d’application de celle-ci, soit parce que, tout en relevant de son champ, elle s’en trouve exonérée ?
2°) L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :
- lorsque ces terrains, acquis non bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;
- lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications) ?
Consulter la décision Icade Promotion Logement, n° 416727, 25 juin 2020.

26
juin
IMG_5036

COVID-19 – Publication du BOFIP – Engagements de revendre et de construire

 

Le BOFIP apporte des précisions intéressantes s’agissant des engagements de revendre et de construire.

Ainsi au BOI-DJC-COVID19-10-20200624 § 80 & s, le BOFIP prévoit que l’engagement de revendre (article 1115 du CGI) et de construire (article 1594-0 G, A-I du CGI) sont concernés par l’article 8 de de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.

Les délais qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont donc, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la « période de gel », c’est à dire jusqu’au 23 juin 2020 inclus.

Par ailleurs, le point de départ des délais qui auraient dû commencer à courir pendant la « période de gel » est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci, c’est-à-dire à compter du 24 juin 2020.

L’administration prend l’exemple suivant au § 110.

Cet exemple soulève de sérieuses difficultés s’agissant de la date de fin de l’engagement de revendre. Pourquoi un engagement pris le 15 avril 2015 devrait être rempli au plus tard le 14 avril 2020 et non pas le 15 avril 2020 ?

Le calcul du délai de 33 jours laisse également perplexe.

« La difficulté a été remontée »

 

10
juin
img

Vente de terrains à bâtir (TAB) par un particulier – décision inquiétante du Conseil d’Etat

 

Le Conseil d’Etat vient de rendre une décision qui confirme in fine la taxation à la TVA de la vente de TAB par un particulier, à l’origine non assujetti à la TVA, qui les avait viabilisés mais qui n’avait pas mis en œuvre des moyens de commercialisation de type professionnel (CE, 9 juin 2020, n° 432596).

Dans cette affaire, en 2011 et 2012, un particulier a cédé comme terrain à bâtir, pour la somme de 1 307 400 euros, 18 parcelles dont l’emprise globale avait été acquise entre 1977 et 1991 et qu’il avait fait aménager à compter de 2010 en procédant à des travaux de viabilisation d’un montant de 552 281,89 euros, représentant plus de 40 % du prix de vente et un montant unitaire de plus de 30 000 euros par parcelle.

Cette décision nous pose un sérieux problème dans la mesure où elle confirme, sous réserve de questions liées à la technique contentieuse, une taxation à la TVA dans une situation où il n’était pas du tout évident qu’une telle taxation puisse être confirmée en droit.

Au demeurant, compte tenu de l’application que l’administration fiscale faisait à l’origine du BOFIP, un tel redressement n’aurait pas dû prospérer jusqu’au Conseil d’Etat.

Si on met de côté le BOFIP, la décision du CE met en œuvre, sans pour autant le dire, les critères posés par un arrêt de la CJUE (il s’agit de l’arrêt du 15 septembre 2011, C-180/10, « Slaby », que nous connaissons bien en France puisqu’il est à l’origine de la suppression totale, au 31 décembre 2012, de la TVA immobilière des particuliers).

Or, nous pensons que cet arrêt ne pouvait vraisemblablement pas être appliqué, en tant que tel, en France et que face aux difficultés de compréhension de cet arrêt, le juge français aurait dû, à notre sens, poser une question préjudicielle à la CJUE.

L’arrêt Slaby donne en effet les critères de taxation de la vente d’un TAB, lorsque l’Etat membre a décidé de taxer les « assujettis occasionnels », c’est-à-dire les personnes non assujetties par ailleurs, qui effectuent, à titre occasionnel, une opération relevant d’une activité économique.

L’enseignement majeur de cet arrêt est que lorsqu’un Etat membre opte pour une telle taxation, « la livraison d’un terrain à bâtir doit être considérée comme soumise à la TVA […], indépendamment du caractère permanent de l’opération ou de la question de savoir si la personne ayant effectué la livraison exerce une activité de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, pour autant que cette opération ne constitue pas le simple exercice du droit de propriété par son titulaire » (point 35 de l’arrêt). « Tel n’est cependant pas le cas lorsque l’intéressé entreprend des démarches actives de commercialisation foncière en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services au sens de l’article 9, paragraphe 1, deuxième alinéa, de la directive TVA. De telles démarches actives peuvent consister, notamment, en la réalisation sur ces terrains des travaux de viabilisation, ainsi que la mise en œuvre des moyens de commercialisation avérés » (points 39 et 40 de l’arrêt).

En clair, si un Etat membre décide de taxer les assujettis occasionnels, il ne peut pas pour autant taxer toutes les ventes. Ces ventes ne doivent pas s’inscrire dans le simple exercice du droit de propriété du vendeur (opérations patrimoniales) mais dans une démarche de commercialisation foncière qui nécessite la mise en œuvre de moyens similaires à ceux déployés par un professionnel.

L’arrêt de la CJUE devient malheureusement beaucoup plus complexe lorsqu’il traite des Etats membres qui n’ont pas opté pour la taxation des « assujettis occasionnels », puisque plusieurs lectures de l’arrêt sont possibles et que l’une d’elles serait que l’analyse développée à l’égard des Etats membres qui auraient opté, serait également applicable lorsque l’Etat membre n’a pas mis en œuvre la taxation des assujettis occasionnels (point 46 de l’arrêt), ce qui n’est bien évidemment absolument pas logique.

En matière de TVA « classique », la France ne taxe plus les assujettis occasionnels depuis le 1er janvier 1993 (modification de l’article 256 A par l’article 3 de la loi n° 92-677 du 17 juillet 1992).

En matière de TVA « immobilière », s’agissant de la période couverte par l’arrêt (2011-2012), la France ne taxait « de manière occasionnelle » que certaines ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans jusqu’au 30 décembre 2012. En revanche, les ventes de TAB n’étaient plus concernées (voir en ce sens, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 10 à 30).

Dans ces conditions, une question préjudicielle aurait dû être posée pour savoir si des critères supplémentaires devaient être vérifiés et notamment, si le vendeur devait être préalablement assujetti à la TVA ou si l’activité en cause devait être exercée de manière permanente (voir le point 36 de l’arrêt, déjà cité, « […] indépendamment du caractère permanent de l’opération ou de la question de savoir si la personne ayant effectué la livraison exerce une activité de producteur, de commerçant ou de prestataire de services […] »).

Au final, en l’absence de question préjudicielle permettant de comprendre le sens de la décision Slaby, la décision du Conseil d’Etat revient à taxer un « assujetti occasionnel » alors que la France n’a pas fait usage de cette possibilité ouverte par la directive TVA.

En ce qui concerne le BOFIP, la décision du Conseil d’Etat ne permet pas de savoir si l’administration fiscale, dans sa défense, avait mis en avant les mêmes arguments que ceux contenus dans son Bofip. Comme la question de l’opposabilité de la doctrine administrative ne semble pas lui avoir été posée, le juge ne pouvait s’en emparer de lui-même.

Cependant, s’il faut bien reconnaître que la partie du BOFIP consacrée aux particuliers est d’une rédaction très complexe (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 60 et 70) ces passages étaient, jusqu’à présent, lus à la lumière de ce qui avait été prévu s’agissant des agriculteurs, à savoir absence de taxation sauf réunion de deux conditions cumulatives, (i) réalisation sur ces mêmes terrains des travaux significatifs, par exemple de viabilisation (représentant plus de 50 % du prix de vente) et (ii) mise en œuvre des moyens de commercialisation avérés (publicité, démarchage) (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 90).

Les observateurs avertis constateront qu’il s’agit d’un joyeux mélange. Les mêmes critères sont en effet appliqués pêle-mêle aux particuliers et aux assujettis (i.e. les agriculteurs) alors que pour ceux qui nous ont suivi jusqu’ici les deux devraient être traités différemment puisque la France ne taxe plus les « assujettis occasionnels ».

A titre de comparaison, un arrêt récent de la CAA de Bordeaux du 20 mai 2020, 18BX01002, retient à l’exact opposé que la vente par des particuliers de 49 parcelles viabilisées n’est pas soumise à la TVA dès lors que le second critère des moyens de commercialisation n’était pas rempli.

Pour conclure, espérons que l’administration fiscale remette de l’ordre dans le BOFIP pour préserver les réglages d’origine, et que le Conseil d’Etat, s’il devait à nouveau se prononcer dans une affaire similaire, pose une question préjudicielle à la CJUE.

8
juin
news-TVA

TVA sur marge – tableau de synthèse à l’usage des rédacteurs d’actes

 

Ce tableau de synthèse permet de faire le point à la suite de la modification du BOFIP, de la décision PROMIALP et des différentes réponses ministérielles.

Pour mémoire, lorsque la solution découle du BOFIP ou des réponses ministérielles, la clause fiscale de l’acte visera la référence utilisée.

Télécharger le tableau de synthèse (nouvelle version en date du 6 juillet 2020, incluant RGMB (v4))

14
mai
MOZAIC

TVA sur marge : condition d’identité – reprise de l’arrêt du Conseil d’Etat au BOFIP

 

L’administration fiscale vient de commenter la décision Promialp  (CE 27 mars 2020, n° 428234, Promialp) (voir notre article précédent).

Commentaire à minima.

Reprise du considérant de principe et renvoi au BOFIP qui traite de la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti.

Ce commentaire pose les difficultés suivantes :
- Il n’est pas fait référence aux réponses ministérielles qui ont traité du sujet. Ceci nous semble cependant indispensable pour indiquer si elles sont ou non rapportées et pour préciser comment, à présent, il convient de comprendre la condition d’identité dans sa composante juridique et dans sa composante physique.
- La condition d’identité serait-elle à présent définie par un simple renvoi aux critères TVA de distinction entre terrain à bâtir et immeubles bâtis. Un commentaire plus développé aurait permis de le confirmer et de comprendre pourquoi il n’est pas fait référence à la notion de terrain d’assiette qui est traitée dans une autre partie du BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40-2013010).
- La lecture « confinée » de ces nouveaux commentaires laisse à penser que le régime de TVA sur marge ne concerne dorénavant que les biens inscrits en stock en comptabilité alors que l’affaire Promialp ne portait pas sur ce point et que, jusqu’à présent, l’administration fiscale appliquait ce régime aux biens également inscrits en immobilisation.

Nous savons que le contentieux n’est pas terminé et que les juridictions auront encore l’occasion de préciser les contours des conditions d’application de la TVA sur marge. Dans ce contexte, on est désolé de constater que ce commentaire ne nous aide pas beaucoup :(

15
avr
news-TVA

COVID-19 – quelles conséquences en matière de TVA immobilière ?

 

Q : Quels sont les outils à notre disposition ?

R : Nous avons à notre disposition des textes et commentaires administratifs spécifiques :
- Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;
- Le site impots.gouv.fr « Coronavirus – covid 19 : le point sur la situation » ;
- Le projet de BOFiP relatif à l’ordonnance n° 2020-306 qui a fait l’objet d’une consultation publique du 3 avril au 13 avril inclus.

Q : L’engagement de revendre de l’article 1115 du CGI fait-il l’objet d’un report ou d’une suspension ?

R : Pour le moment, par prudence, nous considérons que l’engagement de revendre ne fait l’objet d’aucun report ni suspension.

Q : L’engagement de construire de l’article 1594-0 G, A-I du CGI fait-il l’objet d’un report ou d’une suspension ?

R : Réponse identique. A ce stade, c’est le mécanisme des demandes de prorogations annuelles que nous mettons en œuvre. Les demandes doivent être formulées au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai imparti pour construire (principalement, au cours des 30 jours qui suivent la fin du délai de 4 ans). Par prudence, nous respecterons ce délai d’un mois dans la mesure où il n’est pas certain que ce délai soit suspendu ou reporté. En principe, l’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation de la demande de prorogation. Cependant, ce délai d’acception tacite nous semble, quant à lui, suspendu ou reporté à la fin de la « période de gel » prévue à ce jour au 24 juin 2020 par l’article 1, I de l’ordonnance susvisée.

Q : Le délai de 5 ans courant à compter de l’achèvement de l’immeuble qui permet de bénéficier des droits réduits, est-il reporté ou suspendu ?

R : Pour le moment, ce délai ne semble pas concerné par l’ordonnance. Nous verrons ultérieurement si l’administration fiscale introduira une tolérance administrative permettant une suspension de délai afin de continuer à bénéficier des droits réduits au-delà du délai de 5 ans.

Q : L’option pour le paiement de la TVA sur les loyers peut-elle être effectuée au-delà du délai habituel ?

R : Nous recommandons d’envoyer l’option sans rien changer aux bonnes habitudes, e.g. avant l’acquisition de l’immeuble pour pouvoir joindre l’option en annexe de l’acte.

Q : Paiement et déclaration de la TVA : quelles mesures ?

R : Pour mémoire, nous renvoyons au site de l’administration fiscale « Coronavirus – covid 19 : le point sur la situation », qui rappelle l’obligation de payer la TVA aux échéances prévues et qui met en place une procédure simplifiée de déclarations, en plus de la mesure classique « congés payés », en faveur des seules entreprises qui ont connu une baisse de leur chiffre d’affaires liée à la crise de Covid-19. A noter également l’engagement de l’administration fiscale de rembourser les crédits de TVA plus rapidement qui s’est traduit par un relèvement du plafond de délégation de signature en matière de remboursement de crédit de TVA.

Nous avons eu l’occasion de rappeler lors de la consultation publique relative au projet de BOFiP COVID-19 l’importance de ces sujets à l’administration fiscale afin d’obtenir les précisions nécessaires.

[Portez-vous bien et prenez soin de vous ! l'équipe TAXIMMO :) ]

31
mar
BRIQUE

TVA sur marge : la condition d’identité est validée par le Conseil d’Etat

 

Le Conseil d’Etat vient de confirmer l’existence d’une condition d’identité pour l’application du régime de TVA sur marge prévu à l’article 268 du CGI (CE 27 mars 2020, n° 428234, Promialp).

En ce qui concerne l’assiette de la TVA, le principe est que la TVA est due sur le prix (et non pas sur la « valeur ajoutée » :-) , celle-ci étant déterminée par le jeu du droit à déduction sur les achats engagés au titre de l’opération).

Par exception, dans certains cas, il est prévu que l’assiette de la taxe soit la « marge ».

En simplifiant, la marge correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (les autres coûts tels que les travaux ne sont pas pris en compte).

Toujours en simplifiant, la TVA sur marge présente un intérêt lorsque l’achat principal n’est pas grevé de TVA et qu’il n’est donc pas possible de faire apparaître la « valeur ajoutée » par le jeu du droit à déduction.

La TVA sur marge serait donc une sorte de « valeur ajoutée » en « lecture directe » (mais ceci n’est pas totalement exact dans la mesure où celui qui relève de la TVA sur marge peut déduire la TVA grevant les autres dépenses encourues au titre de l’opération, telle que la TVA grevant les travaux et les études).

La TVA applicable aux immeubles connaît un cas de TVA sur marge. Celui-ci est prévu par l’article 268 du CGI s’agissant des terrains à bâtir et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans (qui sont, bien évidemment, vendus par un assujetti à la TVA, agissant en tant que tel).

Un contentieux est né s’agissant des conditions d’application de la TVA sur marge dans la mesure où certains prétendaient qu’il suffisait que l’acquisition du terrain ou de l’immeuble bâti n’ait pas été soumise à la TVA (sur la base d’une lecture littérale de l’article 268 du CGI qui ne contient aucune autre condition) alors que d’autres (l’administration fiscale) considéraient qu’une condition supplémentaire devait être remplie tenant à une identité des caractéristiques du bien acquis avec le bien revendu.

Le Conseil d’Etat vient de valider cette seconde thèse en procédant à la lecture de l’article 268 du CGI « à la lumière » de l’article de la directive TVA qu’il transpose, à savoir l’article 392 de la directive, et qui, selon le Conseil d’Etat, contient une condition d’identité :

« Il résulte de ces dernières dispositions, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur. »

L’application du régime de la TVA sur marge requiert donc deux conditions cumulatives :
- Une acquisition qui n’a pas ouvert droit à déduction (i.e. une acquisition qui n’a pas été soumise à la TVA)
- Une condition d’identité tenant, selon le Conseil d’Etat, à l’absence de modification des caractéristiques physiques et de la qualification du bien en cause entre son acquisition et sa vente.

A présent que nous savons qu’une condition d’identité doit être remplie, il est nécessaire de définir ce qui doit être comparé entre l’acquisition et la revente. A notre sens, cet exercice ne peut être mené qu’à l’aune des seuls concepts de TVA et non pas la qualification juridique du bien (c’est-à-dire au regard de règles autres que la TVA) ou encore la mise en place d’une copropriété (voir sur ce point, notre précédent article). Afin d’avancer sur la définition de la condition d’identité, le commentaire de l’administration fiscale serait le bienvenu. Ce commentaire pourrait également idéalement confirmer la possibilité pour les assujettis de renoncer, lorsqu’ils le souhaitent, à ce régime pour appliquer le régime de la TVA sur prix, les travaux préparatoires de la directive TVA indiquant une telle possibilité (voir sur ce point, notre précédent article). Dans l’attente, la réponse Vogel du 17 mai 2018 demeure le meilleur mode d’emploi de la TVA sur marge même si celui-ci évoluera nécessairement.

15
jan
IMG_5031

Baux taxables sur option à la TVA – option par local ou par immeuble ?

 

Selon la CAA de Nancy (CAA NANCY 27 décembre 2019, N°18NC02185, SCI EMO), l’option prévue à l’article 260, 2° pourrait être exercée par local et non pas par immeuble ou ensemble immobilier, sous réserve que la lettre d’option vise précisément le bail et les locaux concernés par l’option.

On rappelle que la location de locaux nus qui ne sont pas destinés à l’habitation (e.g. bureau, commerce, entrepôt) est en principe exonérée de la TVA (article 261 D, 2° du CGI) mais que le bailleur peut opter pour le paiement de la taxe (article 260, 2° du CGI).

En ce qui concerne la portée de l’option, l’administration fiscale indique, quant à elle, que l’option « couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné » ou même dans « ensemble immobilier » donné (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404 § 110 et 120, qui comprend également la notion d’ensemble immobilier).

Si cet arrêt devait être confirmé, ce serait une véritable « révolution » qui permettrait d’opter lorsque le preneur récupère la TVA et de ne pas opter lorsqu’il ne récupère pas, ce qui déclencherait une récupération partielle de TVA au niveau de l’immeuble par le bailleur (à hauteur des baux soumis à TVA), ce que nous rencontrons déjà pour certains immeubles, tels que les immeubles mixtes, « habitation, bureaux, commerce ».

A suivre avec intérêt !

Nota du 16 juin 2020 : cet arrêt a fait l’objet d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat.