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Transfert d’universalité – art. 257 bis du CGI – état des droits à déduction – V2

 

Lorsqu’une vente d’immeuble bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, l’acquéreur est réputé continuer la personne du vendeur.

La vente qui bénéficie de la dispense requiert donc un transfert d’informations relatives à la TVA entre le vendeur et l’acquéreur d’un immeuble. Il en va de même d’une hypothèse de l’achat des parts ou actions d’une société qui détient un immeuble.

Pour mémoire, il n’existe pas de formulaire annuel permettant de faire le suivi des « vingtièmes ».

Il en va de même du transfert d’informations en cas de vente d’un immeuble.

Pour mémoire, l’administration fiscale exige simplement que le vendeur et l’acquéreur mentionnent le montant total hors taxe de la vente bénéficiant de la dispense sur la ligne 05 de la déclaration de TVA souscrite au titre de la période au cours de laquelle la vente est réalisée.

Afin de formaliser et de diffuser les bonnes pratiques que nous avions proposé un projet de formulaire destiné à la transmission des informations nécessaires au suivi TVA en 2014.

Nous vous proposons une deuxième version de ce formulaire, tenant compte de la réforme des livraisons à soi-même, et proposant une aide au calcul des « vingtièmes » à reverser pour remplir la DIA.

Télécharger le nouveau formulaire : V2_ETAT_DROIT_DEDUCTION_257BIS_TAXIMMO_V2

8
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail et marchands de biens – modification du BOFIP

 

L’administration fiscale vient d’apporter les précisions officielles suivantes concernant la dispense de TVA applicable au secteur immobilier.

1. Le régime de TVA applicable aux opérations effectuées par les « acheteurs-revendeurs » n’est pas modifié. Ainsi, selon l’administration fiscale, l’article 257 bis ne s’applique toujours pas à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA par un opérateur ayant inscrit l’immeuble en stock, i.e. marchands de biens ou promoteurs, à un opérateur qui va immobiliser l’immeuble et le donner en location avec TVA, e.g. foncières (voir l’actualité du 3 janvier 2018). Cette précision évitera, on l’espère, l’émission de nouveaux rescrits contraires par certains services fiscaux.

2. L’administration fiscale confirme l’application de la dispense de TVA à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux. Il s’agit de la confirmation des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015, n° 3750544 et n° 375055) (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) (voir sur le sujet http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/)

3. L’administration fiscale confirme également l’application de la dispense de TVA au refinancement via la mise en place d’un nouveau crédit-bail, d’un immeuble donné en location avec TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018).

4. L’application de la dispense de TVA est également confirmée lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018), y compris, nous comprenons, si cette continuation n’est effectuée qu’un instant de raison, l’administration précisant en effet que « Le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence » (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103). On regrettera cette rédaction trop complexe et l’absence d’exemples pratiques.

Cette modification officielle du BOFIP apparaît en ligne avec les rescrits non publiés qui avaient donné lieu à l’article du 7 juin 2017 (http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-par-un-investisseur-locatif-premiers-rescrits/).

Cette modification du BOFIP a également été accompagnée de l’envoi à certains opérateurs d’une lettre de l’administration fiscale leur indiquant que, compte tenu de la modification du BOFIP (crédit-bail) ou de son absence de modification (immeubles en stock), les demandes de rescrit envoyées ne feront pas l’objet d’une décision individuelle.

A noter que l’administration fiscale ne précise pas la situation des opérateurs qui auraient soumis à la TVA (de plein droit ou sur option ou encore via le transfert de « vingtièmes« ) des opérations qui, compte tenu des commentaires ci-dessus, auraient dû relever de la dispense de TVA.

28
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LFR 2017 (II) – article 22 (13 sexies) – DMTO – établissements publics – exonérations

 

L’article 22 de la LFR 2017 (II) sécurise l’exonération de DMTO en ce qui concerne les opérations effectuées par les établissements publics fonciers pour le compte de l’Etat dans la mesure où celle-ci était déjà prévue par le BOFIP (BOI-ENR-DMTOI-10-80-10-20140409 § 40 et BOI-ENR-DMTOI-20-30-20120912 § 320), et étend cette exonération aux opérations effectuées pour compte propre par ces établissements (modification de l’article 1040 du CGI).

L’article 22 clarifie également le régime spécifique applicable aux établissements publics à caractère scientifique, culturel et professionnel. En plus de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 1040 du CGI, ces derniers bénéficient d’une exonération de la contribution de sécurité immobilière (article 879 du CGI) s’agissant des transferts à titre gratuit effectués dans les conditions prévues à l’article 719-14 du code de l’éducation (modification de l’article 1040 bis du CGI).

Travaux parlementaires (sélection)

Assemblée nationale – première lecture

Assemblée nationale – première lecture – texte adopté – article 13 sexies

Sénat – première lecture – commission des finances – rapport n°158 – article 13 sexies

Sénat – première lecture – amendement n°217

Sénat – première lecture – débats – article 13 sexies

Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport n°501 – article 13 sexies

Assemblée nationale – nouvelle lecture – débats – article 13 sexies

JORF n°0303 du 29 décembre 2017 LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017

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LF 2018 – article 69 (39 bis B) – TVA – taux réduit de 10% – logement locatif intermédiaire – abaissement du seuil de logements sociaux de 50% à 35% à compter du 1er janvier 2019

 

L’article 279-0 bis A du CGI fait bénéficier du taux réduit de TVA de 10% les livraisons de logements locatifs intermédiaires sous réserve du respect d’une série de conditions cumulatives.

A cet égard, les logements locatifs intermédiaires doivent notamment être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25% de surface de logements locatifs sociaux, sauf dans les communes comptant déjà plus de 50% de logements locatifs sociaux et dans les quartiers faisant l’objet d’une convention dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

L’article 69 abaisse de 50% à 35% le seuil d’exemption de cette condition à compter du 1er janvier 2019, i.e. opérations pour lesquelles la demande d’agrément prévue à l’article 279-0 bis A du CGI est déposée à compter du 1er janvier 2019.

Article 279-0 bis A du CGI avant modification

Assemblée nationale – première lecture – amendement CF427

Assemblée nationale – première lecture – commission des finances – rapport n°235 – article additionnel après l’article 6

Sénat – première lecture – commission des finances – rapport général n°108 – article 6 ter

Sénat – première lecture – débats – 24 novembre 2017 – article 6 ter

Sénat – première lecture – amendement du gouvernement n°II-713

Sénat – première lecture – débats – 8 décembre 2017

Sénat – première lecture – article 39 bis B adopté

Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport n°496

Assemblée nationale – nouvelle lecture – débats – 15 décembre 2017

Assemblée nationale – nouvelle lecture – article 39 bis B adopté

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LF 2018 – article 12 (6 ter A) – TVA – opérations immobilières dans le secteur du logement social – relèvement de 5,5% à 10% du taux de TVA à compter du 1er janvier 2018

 

L’article 12 de la loi de finances pour 2018 opère les changements suivants :
- Relèvement de 5,5% à 10% du taux de TVA applicable à certaines opérations dans le secteur social du logement (modification de l’article 278 sexies du CGI et insertion d’un article 278 sexies-0 A) ;

- Pour les opérations concernées par la hausse de taux : réduction du délai imparti à la déclaration des livraisons à soi-même (LASM) d’immeubles neufs à environ 3 mois au lieu de plus de 2 ans actuellement (modification de l’article 270 du CGI) ;

- Suppression des cas de taxation des livraisons à soi-même (LASM) de travaux bénéficiant du taux de 5,5% (modification de l’article 278 sexies, III-2 et IV du CGI) ;

- Maintien d’un cas de taxation de livraison à soi-même (LASM) de travaux à 10% pour les travaux qui ne bénéficient pas directement du taux de 5,5% (performance énergétique) ou du taux de10% (habitation) (modification de l’article 278 sexies A du CGI)

- Harmonisation des textes du CGI : article 257 du CGI (suppression des livraisons à soi-même (LASM) de travaux à 5,5%) et article 284 du CGI (conséquences du non-respect des conditions permettant le bénéfice du taux réduit de TVA)
Ces changements concernent les opérations « dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2018. Toutefois, il[s] ne s’applique[nt] pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date » (article 12, II- A).

Le fait générateur intervient, en principe, à la date suivante :
- Vente de terrain : date de l’acte authentique
- Vente d’un immeuble achevé : date de l’acte authentique
- VEFA : date de livraison de l’immeuble
- Livraison à soi-même (LASM) d’un immeuble neuf : date de dépôt de la DAACT

L’exigibilité intervient au même moment que le fait générateur sauf pour les VEFA pour lesquelles il convient de se référer à l’encaissement des appels de fonds.

Exemples :
- Vente en 2017 d’un terrain avec une partie du prix payable en 2018 : 5,5% pour la totalité du prix
- Vente en 2017 d’un immeuble achevé avec une partie du prix payable en 2018 : 5,5% pour la totalité du prix
- VEFA signée en 2017, achèvement de l’immeuble en 2018 : 10% sauf pour les appels de fonds encaissés avant le 1er janvier 2018 pour lesquels le taux de 5,5% demeure applicable
- Livraison à soi-même (LASM) d’un immeuble neuf – dépôt de la DAACT avant le 1er janvier 2018 : 5,5% et délai de plus de 2 ans pour liquider la taxe
- Livraison à soi-même (LASM) d’un immeuble neuf – dépôt de la DAACT après le 1er janvier 2018 : 10% et délai de 3 mois pour liquider la taxe

Résumé :

– Livraisons de terrains à bâtir consenties aux organismes d’HLM ou aux opérateurs bénéficiaires d’un prêt de l’État pour la construction de logements sociaux à usage locatif (article 278 sexies, I-1 du CGI) : TVA à 10%
– Livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif lorsque l’acquisition est financée au moyen d’un prêt de l’État ou d’une subvention de l’ANRU (article 278 sexies, I-2 du CGI) : TVA à 10% – délai de 3 mois pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– Premier apport de logements sociaux à usage locatif, dont la construction a fait l’objet d’une LASM au taux réduit, réalisée dans les cinq ans de l’achèvement de la construction, au profit d’un organisme HLM (article 278 sexies, I-3 du CGI) : TVA à 10%
– Livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession qui font l’objet d’une convention et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’État dans le département (article 278 sexies, I-4 du CGI) : TVA à 5,5%
– Livraisons de logements aux structures d’hébergement temporaire ou d’urgence destinées à toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence (article 278 sexies, I-5 du CGI) : TVA à 5,5% – délai de plus de 2 ans pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– Livraisons de logements sociaux à usage locatif à l’AFL dont l’objet est de réaliser des programmes de logements, locatifs ou en accession à la propriété, contribuant à la mixité sociale des villes et des quartiers, mais aussi de contribuer par transfert d’actifs au financement des régimes de retraite complémentaire obligatoires des salariés du secteur privé (article 278 sexies, I-6 du CGI) : TVA à 10% – délai de 3 mois pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– Livraisons de logements à usage locatif à l’AFL ou à des sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts lorsque ces logements sont destinés à être occupés par des ménages respectant des conditions de ressources et sont situés soit dans des quartiers faisant l’objet d’une convention dans le cadre du NPNRU, soit entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers (article 278 sexies, I-7 du CGI) : TVA à 10% – délai de 3 mois pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– Livraisons de logements à usage locatif aux organismes réalisant des opérations dans le cadre du PNRU, dont la réalisation était initialement prévue par l’AFL, lorsque ces logements sont destinés à être occupés par des ménages respectant des conditions de ressources (article 278 sexies, I-7bis du CGI) : TVA à 10% – délai de 3 mois pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– Livraisons de locaux aux établissements qui accueillent des personnes handicapées ou des personnes atteintes de pathologies chroniques, ainsi qu’aux locaux des établissements dédiés à l’hébergement des mineurs ou jeunes adultes handicapés ou présentant des difficultés d’adaptation (article 278 sexies, I-8 du CGI) : TVA à 5,5% – délai de plus de 2 ans pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– Cessions de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif lorsque l’usufruitier bénéficie d’un prêt de l’État pour l’acquisition de logements sociaux à usage locatif (article 278 sexies, I-10 du CGI) : TVA à 10%
– Livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, lorsque ces logements sont destinés à être occupés par des ménages respectant des conditions de ressources et sont situés, soit dans des quartiers faisant l’objet d’une convention dans le cadre du PNRU, soit entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers (article 278 sexies, I-11 du CGI) : TVA à 5,5% – délai de plus de 2 ans pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, lorsque ces logements sont destinés à être occupés par des ménages respectant des conditions de ressources et sont situés, soit dans les QPV ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers, soit dans des quartiers faisant l’objet d’une convention dans le cadre du NPNRU ou intégrés à un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite (article 278 sexies, I-11bis du CGI) : TVA à 5,5% – délai de plus de 2 ans pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf
– les apports des immeubles sociaux neufs faits par des organismes d’HLM aux sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété (article 278 sexies, I-12 du CGI) : TVA à 5,5%
– les livraisons de terrains à bâtir à un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d’un BRS, les livraisons de logements neufs à un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d’un BRS ainsi que les cessions des droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités dans le cadre d’un tel bail et destinés à la résidence principale des acquéreurs (article 278 sexies, I-13 du CGI) : TVA à 5,5% – délai de plus de 2 ans pour liquider la taxe due au titre de la LASM d’immeuble neuf

Travaux parlementaires (sélection) :
Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport n°496 – article 6 ter A
Assemblée nationale – nouvelle lecture – amendement n°490
Assemblée nationale – nouvelle lecture – débats – 15 décembre 2017

Textes consolidés du CGI :

Article 257 (extrait)

3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée :
1° Les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnés au 2 du III et au IV de l’article 278 sexies et à l’article 278 sexies A réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A ;
2° Les livraisons à soi-même d’immeubles mentionnés au II de l’article 278 sexies réalisées hors d’une activité économique, au sens de l’article 256 A, par toute personne dès lors assujettie à ce titre.

Article 270

I. La taxe sur la valeur ajoutée est liquidée au vu des déclarations souscrites par les assujettis dans les conditions prévues à l’article 287.
Elle frappe les sommes imposables et l’ensemble des éléments servant à la liquidation de la taxe arrondis à l’euro le plus proche ; la fraction d’euro égale à 0,50 étant comptée pour 1.
II.- La liquidation de la taxe exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles neufs taxées en application du 2° du 1 du II de l’article 257 peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble. Elle est déclarée sur la déclaration mentionnée à l’article 287 dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat. Toutefois, la taxe exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles neufs mentionnées au II de l’article 278 sexies, à l’exception de celles relatives aux locaux mentionnés aux 4, 5, 8, 11 et 11 bis du I du même article 278 sexies, est liquidée au plus tard le dernier jour du troisième mois qui suit celui au cours duquel est intervenu l’achèvement de l’immeuble, sans qu’aucune prorogation puisse être accordée par l’autorité administrative.

 

 Article 278 sexies

La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :
Les taux réduits de taxe sur la valeur ajoutée sont ceux mentionnés à l’article 278 sexies-0 A pour les opérations suivantes, réalisées dans le cadre de la politique sociale du logement :
I. – Les opérations suivantes réalisées dans le cadre de la politique sociale :
1. Les livraisons de terrains à bâtir consenties aux organismes d’habitations à loyer modéré visés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ou aux personnes bénéficiaires, au moment de la livraison, d’un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du même code pour la construction de logements visés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 dudit code ;
2. Les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du même code et qui bénéficient de la décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du même code à compter du 1er octobre 1996, et dont l’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette date, lorsque l’acquéreur bénéficie pour cette acquisition d’un prêt prévu à l’article R. 331-1 du même code ou d’une subvention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et a conclu avec l’Etat une convention en application des 3° ou 5° de l’article L. 351-2 du même code ;
3. Le premier apport de logements sociaux à usage locatif dont la construction a fait l’objet d’une livraison à soi-même mentionnée au II, réalisé dans les cinq ans de l’achèvement de la construction au profit d’un organisme d’habitations à loyer modéré visé à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à la condition que l’acte d’apport prévoie le transfert de la société cédante à la société bénéficiaire de l’apport, du prêt prévu à l’article R. 331-1 du même code et de la convention mentionnée aux 3° ou 5° de l’article L. 351-2 du même code ;
4. Les livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l’objet, dans des conditions fixées par décret, d’une convention et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département ;
5. Les livraisons de logements aux structures d’hébergement temporaire ou d’urgence faisant l’objet d’une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l’Etat dans le département et destinées aux personnes visées au II de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation ;
6. Les livraisons de logements sociaux à usage locatif à l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du même code, lorsqu’elle a conclu avec l’Etat une convention en application du 4° de l’article L. 351-2 dudit code ;
7. Les livraisons de logements à usage locatif à l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du même code ou à des sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts lorsque ces logements sont destinés à être occupés par des ménages dont le total des ressources n’excède pas le montant mentionné à l’article R. 391-8 du même code et sont situés soit dans des quartiers faisant l’objet de la convention pluriannuelle prévue aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, soit entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
7 bis. Les livraisons de logements à usage locatif aux organismes réalisant les opérations prévues par une convention mentionnée à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et situées sur des terrains octroyés au titre des contreparties mentionnées au onzième alinéa de l’article L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation et dont la réalisation était initialement prévue par l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du même code. Ces logements sont destinés à être occupés par des ménages dont le total des ressources n’excède pas le montant mentionné à l’article R. 391-8 dudit code ;
8. Les livraisons de locaux aux établissements mentionnés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, agissant sans but lucratif et dont la gestion est désintéressée, de même pour la seule partie des locaux dédiée à l’hébergement s’agissant des établissements mentionnés au 2° du I du même article, lorsqu’ils hébergent à titre permanent ou temporaire des personnes handicapées, ou des personnes âgées remplissant les critères d’éligibilité au prêt prévu à l’article R. 331-1 du code de la construction et de l’habitation, et que ces locaux font l’objet d’une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l’Etat dans le département ;
9. (Périmé) ;
10. Les cessions de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’usufruitier bénéficie d’un prêt prévu à l’article R. 331-1 du même code et a conclu avec l’Etat une convention en application des 3° ou 5° de l’article L. 351-2 du même code ;
11. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
11 bis. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville définis à l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine qui font l’objet d’un contrat de ville prévu à l’article 6 de la même loi ou entièrement situés, à la même date, à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ou, à la condition que ces quartiers fassent l’objet d’une convention prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée, intégrés à un ensemble immobilier entièrement situé, à la même date, à moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite.
Le prix de vente ou de construction des logements ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 4 du présent I ;
12. Les apports des immeubles sociaux neufs aux sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété effectués dans les conditions prévues aux articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;
13. Les livraisons de terrains à bâtir à un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d’un bail réel solidaire, les livraisons de logements neufs à un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d’un bail réel solidaire conclu dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article L. 255-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi que les cessions, prévues à l’article L. 255-3 du même code, des droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités dans le cadre d’un tel bail et destinés à la résidence principale des acquéreurs.
II. – Les livraisons à soi-même d’immeubles dont l’acquisition aurait bénéficié du taux réduit de 5,5 % en application du I ;
III. – 1. Les livraisons à soi-même de travaux portant sur les locaux mentionnés aux 2,5,6 et 8 du I, lorsque ces travaux consistent en une extension ou rendent l’immeuble à l’état neuf, au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, sous réserve de la prise en compte de ces opérations d’extension ou de remise à neuf dans les conventions mentionnées aux 2,5,6 et 8 du I du présent article ;
2. Les livraisons à soi-même de travaux de rénovation, d’amélioration, de transformation ou d’aménagement réalisés dans le cadre de l’une des opérations suivantes, lorsque l’acquéreur bénéficie pour cette opération d’un prêt accordé pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration de logements locatifs aidés ou d’une subvention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et a conclu avec l’Etat une convention en application des 3° à 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation :
a) Acquisition de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, suivie de travaux d’amélioration ;
b) Acquisition de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation, suivie de leur transformation ou aménagement en logements ;
c) Travaux d’amélioration exécutés sur des immeubles ou des logements cédés à bail emphytéotique par l’Etat, des collectivités territoriales ou leurs groupements ;
IV. – 1. – Les livraisons à soi-même de travaux de rénovation portant sur les locaux mentionnés aux 2 à 8 du I et ayant pour objet de concourir directement à :
1° La réalisation d’économies d’énergie et de fluides, concernant :
a) Les éléments constitutifs de l’enveloppe du bâtiment ;
b) Les systèmes de chauffage ;
c) Les systèmes de production d’eau chaude sanitaire ;
d) Les systèmes de refroidissement dans les départements d’outre-mer ;
e) Les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ;
f) Les systèmes de ventilation ;
g) Les systèmes d’éclairage des locaux ;
h) Les systèmes de répartition des frais d’eau et de chauffage ;
2° L’accessibilité de l’immeuble et du logement et l’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées, concernant les cheminements extérieurs, le stationnement, l’accès au bâtiment, les parties communes de l’immeuble et les logements ;
3° La mise en conformité des locaux avec les normes mentionnées à l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière ;
4° La protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante ou au plomb ;
5° La protection des locataires en matière de prévention et de lutte contre les incendies, de sécurité des ascenseurs, de sécurité des installations de gaz et d’électricité, de prévention des risques naturels, miniers et technologiques ou d’installation de dispositifs de retenue des personnes.
2. – Les livraisons à soi-même de travaux induits et indissociablement liés aux travaux prévus au 1.
Art. 278 sexies-0 A

Les taux réduits prévus à l’article 278 sexies sont égaux à :
1° 5,5 % pour les livraisons mentionnées aux 4, 5, 8, 11, 11 bis, 12 et 13 du I du même article 278 sexies et les livraisons à soi-même d’immeubles dont l’acquisition aurait bénéficié de ce taux ;
2° 10 % pour les livraisons mentionnées aux 1, 2, 3, 6, 7, 7 bis et 10 du I dudit article 278 sexies et les livraisons à soi-même d’immeubles dont l’acquisition aurait bénéficié de ce taux.

Article 278 sexies A

La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % en ce qui concerne les livraisons à soi-même de travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien, autres que l’entretien des espaces verts et les travaux de nettoyage, lorsqu’ils ne bénéficient pas du taux réduit de 5,5 % en application des III ou IV de l’article 278 sexies et dans la mesure où ces travaux portent sur les locaux mentionnés aux 2 à 8 du I du même article de l’article 278-0 bis A ou de 10 % en application de l’article 279-0 bis et dans la mesure où ces travaux portent sur les locaux mentionnés aux 2 à 8 du I de l’article 278 sexies.

Article 284

I. – Toute personne qui a été autorisée à recevoir des biens ou services en franchise, en suspension de taxe en vertu de l’article 277 A ou sous le bénéfice d’un taux réduit est tenue au payement de l’impôt ou du complément d’impôt, lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de cette franchise, de cette suspension ou de ce taux ne sont pas remplies.
II. – Toute personne qui s’est livré à elle-même, a acquis ou s’est fait apporter des terrains à bâtir, des logements, le droit au bail à construction, ou des droits immobiliers démembrés de logements au taux prévu aux 2 à 12 du I ainsi qu’au II et au 1 du III de l’article 278 sexies aux taux prévus aux 2 à 12 du I ainsi qu’aux II et III de l’article 278 sexies est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de ce taux cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération. Ce délai est ramené à dix ans lorsque l’immeuble fait l’objet d’une cession, d’une transformation d’usage ou d’une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation. Il est également ramené à dix ans lorsque le logement a été acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4, 11 et 11 bis du I de l’article 278 sexies. Toutefois, le complément d’impôt n’est pas dû lorsque les conditions cessent d’être remplies à la suite de la vente à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, de logements mentionnés au 4 du I de l’article 278 sexies ou de terrains à bâtir.
Pour les livraisons des logements visés aux 4 et 12 du I de l’article 278 sexies, le complément d’impôt dû est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année. Toutefois, lorsque le logement a été acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4, 11 et 11 bis du même I, il est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année.
Les organismes de foncier solidaire qui ont acquis un terrain à bâtir ou un logement au taux prévu au 13 du I de l’article 278 sexies sont tenus au paiement du complément d’impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de ce taux ne sont pas remplies dans les cinq ans qui suivent le fait générateur de l’opération ou cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération.
II bis. – Toute personne qui a acquis des logements au taux prévu à l’article 279-0 bis A est tenue au paiement du complément d’impôt lorsqu’elle cesse de louer tout ou partie des logements dans les conditions prévues au c du même article dans les vingt ans qui suivent le fait générateur de l’opération de construction, sauf si cette cessation résulte, à compter de la onzième année, de cessions de logements.
Jusqu’à la seizième année qui suit le fait générateur de l’opération de construction, les cessions ne peuvent porter sur plus de 50 % des logements.
III. – Toute personne qui s’est livré à elle-même des travaux aux taux prévus au 2 du III et au IV de l’article 278 sexies ou mentionnés à l’article 278 sexies A est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de ces taux cessent d’être remplies dans les trois ans qui suivent le fait générateur de l’opération.

 

 

12
déc
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LFR 2017 (II) – article 55 (24) – diminution du taux des intérêts de retard et des intérêts moratoires – intérêts courant à compter du 1er janvier 2018

 

L’Assemblée Nationale vient d’adopter, en première lecture, le second projet de loi de finances rectificative pour 2017.

Ce projet contient un article 24 qui, s’il venait à être définitivement adopté, modifierait l’article 1727 du code général des impôts et ramènerait le taux de l’intérêt de retard de 0,40% par mois à 0,20% par mois pour les intérêts courant à compter du 1er janvier 2018 (et ceci jusqu’au 31 décembre 2020, date avant laquelle le taux devrait à nouveau être revu par le législateur).

Cette modification qui concernerait l’ensemble des rappels de droits et taxes, présenterait un intérêt particulier en matière d’engagement de revendre et d’engagement de construire.

À noter que cette modification viserait également les intérêts moratoires dont les contribuables peuvent bénéficier à l’occasion de certaines restitutions de droits et taxes par l’administration fiscale.

Pour finir, ces dispositions doivent être lues en gardant en mémoire le projet de loi pour un État au service d’une société de confiance (loi sur « le droit à l’erreur ») qui prévoirait une diminution supplémentaire du taux de l’intérêt de retard (50% ou 30%) dans certaines procédures de régularisation.

Nota du 28 décembre 2017 : l’article 24 a été définitivement adopté par le Parlement. Il est devenu l’article 55.

Travaux parlementaires (sélection)

Projet de loi de finances rectificative

Assemblée nationale – première lecture – commission des finances – rapport n°384 – article 24

Assemblée nationale – première lecture – débats – article 24

Sénat – première lecture – commission des finances – rapport n°158 – article 24

Sénat – première lecture – débats – article 24

Sénat – première lecture – texte adopté

Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport n°499 – article 24

Assemblée nationale – nouvelle lecture – débats – article 24

Assemblée nationale – lecture définitive – texte définitif

JORF n°0303 du 29 décembre 2017 LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017

19
oct
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Demande de remboursement d’un crédit de TVA cédé à un établissement de crédit au moyen d’un bordereau « Dailly » : le Conseil d’Etat confirme la recevabilité de l’action du cessionnaire, titulaire de la créance sur le Trésor

 

Dans une décision du 20 septembre 2017, n°393271, « SA Monte Paschi Banque », le Conseil d’Etat vient de confirmer les conditions dans lesquelles un établissement de crédit, cessionnaire d’une créance résultant d’un crédit de TVA, peut en demander la restitution devant le juge de l’impôt.

En l’espèce, une société avait présenté auprès de l’Administration fiscale deux demandes de remboursement de crédits de TVA.

Préalablement à ces demandes, la société avait cédé ses crédits de TVA à un établissement de crédit dans les conditions prévues aux articles L. 313-23 à L. 313-34 du code monétaire et financier (cession « Dailly »).

L’Administration fiscale ayant rejeté les deux demandes de remboursement de crédit de TVA, l’établissement de crédit cessionnaire en a alors demandé la restitution devant le juge de l’impôt.

En appel, l’établissement de crédit avait été débouté de sa demande au motif, notamment, que le juge de l’impôt ne pouvait être saisi d’une contestation relative à l’existence ou au montant d’un crédit de TVA que par l’assujetti bénéficiaire du droit à déduction.

Le Conseil d’Etat infirme que cette position : lorsque la cession de créance professionnelle intervient avant l’introduction d’une demande tendant au remboursement de cette créance devant un tribunal, l’établissement de crédit cessionnaire, comme le cédant, a qualité pour agir devant le juge de l’impôt afin d’obtenir le paiement de cette créance, indépendamment des procédures de notification de la cession de créance ou d’acceptation de cette cession par le débiteur.

En outre, la circonstance que le bien-fondé du crédit de TVA soit contesté par l’Administration fiscale n’a, en elle-même, aucune incidence sur l’existence dudit crédit ni sur la qualité pour agir de l’établissement de crédit cessionnaire.

Article rédigé par Xixi Zhang, avocate

18
oct
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Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble

 

La CAA de Versailles vient de juger qu’est déductible la TVA grevant des dépenses d’intermédiation engagées par un vendeur au titre de la cession d’un immeuble immobilisé donné en location avec TVA lorsque cette cession est soumise au régime de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI.

Le juge de Versailles prend soin de préciser qu’il est sans incidence, à cet égard, que le produit de la cession de l’immeuble ait été immédiatement distribué.

Un service de contrôle de l’administration fiscale tentait de soutenir que cette TVA n’était pas récupérable dans la mesure où la cession n’était pas soumise à la TVA, en raison de l’application de la dispense de TVA, et qu’au demeurant, cette récupération était bloquée dans la mesure où la cession présentait un caractère patrimoniale en raison de la distribution du produit de cession.

Ce service tentait ainsi de transposer le régime de TVA applicable aux cessions de titres par les sociétés holdings (décision du Conseil d’Etat dans l’affaire PFIZER HOLDING FRANCE), aux cessions d’immeubles soumises à la dispense de TVA.

La solution – évidente – rappelée avec clarté par la CAA de Versailles permettra, nous l’espérons, de mettre fin à ce type de redressement que nous pouvons parfois rencontrer.

CAA Versailles 10 octobre 2017, n° 16VE00567, SCI ASSURECUREUIL PIERRE 4

 

 

14
juin
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TAB – TVA – redressement d’une commune

Un jugement récent du TA d’Amiens (2 février 2017, n° 1403846) traite du redressement de TVA d’une commune qui avait cédé un terrain à un aménageur et qui avait conclu avec celui-ci une convention d’aménagement.

Le juge censure l’administration fiscale et considère que la cession ne devait pas être soumise à la TVA.

La solution retenue doit être approuvée. En revanche, l’analyse nous apparaît complexe. Il aurait en effet été préférable de considérer que la commune ne réalisait pas d’activité économique au titre de la cession de ce terrain, y compris dans le contexte particulier de l’affaire, dans la mesure où elle n’avait ni acquis le terrain en vue de le revendre ni procédé à des travaux en vue de sa vente. Le recours au régime spécifique des personnes morales de droit public n’était alors pas nécessaire.

7
juin
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257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide par un investisseur locatif – premiers rescrits

 

L’administration fiscale vient d’envoyer les premiers rescrits dans des affaires particulières confirmant l’application de l’article 257 bis en cas de revente rapide post levée d’option, par un investisseur locatif qui soumet les loyers à la TVA à autre investisseur locatif « en TVA » ou à un crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement.

Dans deux décisions du 23 novembre 2015, le Conseil d’Etat a confirmé l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, à la revente par un investisseur locatif à un autre investisseur locatif (tous deux soumettant leur loyer à la TVA) lorsque cette revente intervient à la suite de la levée d’option exercée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier (voir notre article du 30 novembre 2015).

Le Conseil d’Etat a ainsi logiquement confirmé l’application de la dispense à un transfert d’activité locative soumise à la TVA entre deux investisseurs y compris lorsque le premier déboucle son financement en crédit-bail le jour de la revente de l’immeuble.

Malheureusement, compte tenu des caractéristiques des affaires tranchées par le Conseil d’Etat (voir pour plus de détail, notre article du 31 janvier 2017), les deux décisions précitées n’ont pas précisé le régime de TVA qu’il convient d’appliquer à la levée de l’option qui précède la revente de l’immeuble.

Dans la mesure où dans une telle situation, l’administration fiscale a indiqué dans les rescrits émis antérieurement que la dispense de TVA n’était applicable ni à la levée de l’option ni à la revente de l’immeuble, les investisseurs locatifs et leurs conseils ont demandé à l’administration fiscale de leur indiquer le régime de TVA qu’il convenait de retenir. Des demandes de rescrits ont donc été envoyées à l’administration fiscale (voir notre article du 14 mars 2016).

Ces demandes de rescrit recherchaient en substance la confirmation de l’application de l’article 257 bis à la levée d’option dans le but d’éviter à l’investisseur locatif qui déboucle son financement en crédit-bail d’avoir à déposer une demande de remboursement de crédit de TVA. En effet, dans la mesure où, selon le Conseil d’Etat, la revente bénéficie de l’article 257 bis, il n’est pas possible d’imputer la TVA versée au crédit-bailleur.

L’administration fiscale vient d’émettre les premiers rescrits dans des affaires particulières afin de confirmer, de manière fort opportune, l’application de la dispense dans les situations suivantes :
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option (avec engagement de revendre, le cas échéant) et revend l’immeuble le même jour ou dans un court délai, à un autre investisseur locatif qui continue l’activité locative soumise à la TVA ;
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option afin de revendre l’immeuble à un nouveau crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement de l’immeuble donné en sous-location avec TVA.

Ces premières décisions sont une excellente nouvelle dans la mesure où la position de l’administration fiscale était très attendue sur le sujet. Toutefois, ces décisions particulières ne valent que pour les opérateurs qui les ont reçues. Ceux qui demeurent dans l’attente d’une décision individuelle doivent donc encore patienter avant de procéder au débouclage TVA de leur opération.

Compte tenu de l’importance du sujet, espérons également que l’administration fiscale publie prochainement au BOFIP une position opposable par tous qui précise officiellement ce cas d’application de la dispense de TVA et ce qu’il convient de faire lorsque la TVA a été facturée, « à tort », par les crédits-bailleurs.