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Articles récents

18
mai
news-TVA

Crédit-bail immobilier – levée d’option suivie d’une revente rapide – TVA

 

La CAA de Nancy (11 mai 2017, nº 15NC01822, Mondial pêche) vient de rappeler qu’une société qui lève l’option dans le cadre du crédit-bail immobilier dont elle était titulaire, afin de revendre l’immeuble qu’elle utilisait comme siège social, doit être considérée,  dans les circonstances de l’affaire, comme ayant immobilisé le bien (ne serait-ce que pour une seule journée) dès lors que cette opération a été réalisée en dehors de toute intention spéculative.

Au cas particulier, qui ne conduit pas à une fin heureuse pour la société, la TVA déduite au titre de la levée d’option doit être reversée dans le cadre de la régularisation globale déclenchée par la revente, exonérée de TVA.

L’histoire ne nous dit pas pour quelle raison l’acheteur final n’a pas accepté la remise d’une attestation de transfert en contrepartie du remboursement du reversement de TVA (article 207, III-3 de l’annexe II au CGI).

12
mai
Projet de maison à la campagne

TVA – terrain à bâtir – cession par un agriculteur

 

La pratique montre que certains services vérificateurs entendent redresser les agriculteurs qui cèdent des terrains agricoles devenus constructibles à la suite d’un changement de plan local d’urbanisme. Selon ces services vérificateurs, la cession de ces terrains à bâtir devrait être soumise à la TVA.

La TVA est une taxe qui frappe les activités économiques. La TVA ne doit donc normalement atteindre que la valeur donnée au bien par l’intervention active d’un entrepreneur. La TVA ne peut donc pas constituer un impôt sur les plus-values (selon une jurisprudence constante, « le simple exercice du droit de propriété par son titulaire ne saurait, en lui-même, être considéré comme constituant une activité économique », peu importe l’ampleur et le nombre des ventes) .

Si on applique ces principes aux agriculteurs, il est nécessaire de retenir une analyse au cas par cas afin de distinguer les opérations qui relèvent de la gestion patrimoniale (et du domaine de la plus-value), de celles qui relèvent d’une activité économique similaire à celle d’un lotisseur ou d’un marchand de biens.

Autrement dit, s’agissant d’un vendeur qui est déjà assujetti à la TVA (l’activité agricole est une activité économique au sens de la TVA), pour que la cession d’un terrain à bâtir soit taxable à la TVA encore faut-il que le vendeur, assujetti à la TVA, agisse en tant que tel.

S’agissant des agriculteurs, la difficulté tient au fait que le terrain a été utilisé dans le cadre de l’activité – économique – agricole et qu’en principe, la cession d’une immobilisation par l’assujetti qui l’a utilisée dans le cadre de son activité économique, entre dans le champ d’application de la TVA (l’article 261, 3-1°-a du CGI soumet à la TVA ces ventes).

Pourquoi en irait-il autrement s’agissant d’un agriculteur ?

Ceci tient au fait que le terrain a une nature particulière. Il s’agit d’un bien qui ne se consomme pas et qui perdure à l’activité agricole. Le caractère constructible du terrain ne résulte pas non plus de l’activité agricole. Le prix du terrain, s’il n’a pas été aménagé, ne résulte que des lois de l’offre et de la demande. Ainsi, si l’agriculteur n’a pas aménagé le terrain, la cession du terrain à bâtir déclenchera une plus-value et non pas une « valeur ajoutée » dans le cadre d’une activité économique. La TVA ne doit donc pas être appliquée.

Cette analyse est retranscrite dans les commentaires de l’administration fiscale (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 80 & s.)

Une lettre envoyée par la DLF le 30 août à la FNSEA (RESCRIT_FNSEA_TAB) est également éclairante.

Selon cette lettre, les cessions de terrains réalisées par un assujetti dans le cadre de sa gestion patrimoniale ne sont pas soumises à la TVA.

Ainsi, la cession par un agriculteur d’un terrain de l’exploitation devenu constructible par modification du plan local d’urbanisme, est considérée comme réalisée dans le cadre de sa gestion patrimoniale. Cette opération n’est donc pas soumise à la TVA.

En revanche, la cession de terrains à bâtir sur lesquels l’agriculteur a développé une activité économique taxée à la TVA est reconnue dans les deux hypothèses suivantes :
- hypothèse n° 1 : l’agriculteur a réalisé des travaux de viabilisation conséquents et a mis en place des moyens de commercialisation avérés (il s’agit de conditions cumulatives) ;
- hypothèse n° 2 : l’agriculteur a acquis des terrains à bâtir en vue de leur revente.

On pourrait considérer que ce régime n’est pas satisfaisant dans la mesure où la cession de terrains à bâtir obéit à des régimes différents selon l’identité du vendeur. On aurait pu, au en effet, imaginer un système dans lequel, la cession d’un TAB aurait été systématiquement taxée, peu importe l’identité du vendeur (ou au contraire, jamais taxée à la TVA, compte tenu du caractère non consomptible du terrain, ce qui montre la difficulté d’envisager le régime applicable à la cession d’un tel bien).

Cela étant, ce n’est pas le système qui a été retenu par la directive TVA, et par la France, par voie de conséquence. Ainsi que la jurisprudence européenne le rappelle (CJUE 15 septembre 2011, C-180/10 et C-181/10, Slaby et Kuc), il est nécessaire que la vente du terrain intervienne dans le cadre d’une activité économique pour qu’elle soit soumise à la TVA, y compris lorsque l’Etat membre a choisi de taxer les activités économiques « occasionnelles », ce qui n’est plus le cas de la France.

A noter enfin que le juge communautaire retient s’agissant de la cession de TAB par des agriculteurs, des critères similaires à ceux de l’instruction pour départager ce qui relève d’une activité économique (soumise à la TVA) et ce qui appartient à la gestion patrimoniale (en dehors du champ de la TVA).

Article rédigé avec la collaboration de Gildas Aubril, fiscaliste FNSEA

5
mai
news-TVA

Abandons de loyer – Bailleur – risques TVA

 

Un arrêt récent de la CAA de Nancy (20 avril 2017, nº 15NC02369, SCI Brunella) met en lumière les risques de TVA encourus par le bailleur à l’occasion d’abandon de loyers.

Premier risque : la mise à disposition à titre gratuit de l’immeuble

Dans les circonstances particulières de l’affaire et en présence d’un abandon de loyer d’un total de 2,5 ans, l’administration fiscale et le juge ont considéré qu’il y avait mise à disposition de l’immeuble à titre gratuit. Dans une telle hypothèse, la TVA déduite au titre de l’immeuble peut être partiellement, voire totalement, reprise par l’administration fiscale.

L’affaire montre qu’un souci particulier doit être attaché au formalisme de cet abandon afin de supporter, autant que possible, l’analyse réduction de prix et éviter la qualification de mise à disposition à titre gratuit.

Second risque (risque pratique) : la non restitution de la TVA initialement versée à l’État

Confirmant une analyse que nous avons de sérieuses difficultés à saisir, le juge refuse la restitution au bailleur de la TVA initialement versée à l’État lors de l’encaissement des loyers.

À notre sens, la TVA aurait dû être restituée au bailleur.

Toutefois, cette affaire montre que l’utilisation de l’avoir « net de taxe » aurait permis d’éviter ces difficultés. Pour mémoire, l’avoir « net de taxe » permet d’accorder une réduction de prix sans toucher aux comptes de TVA.

14
avr
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257 bis du CGI – dispense de TVA – droit d’entrée

 

Dans une affaire particulière, la CAA de Versailles vient de juger l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI au versement d’un droit d’entrée (CAA de Versailles 23 mars 2017, n° 16VE00747, SARL LAND RIVER). Dans la mesure où la dispense de TVA présente un caractère obligatoire, la TVA facturée par le bailleur a été considérée comme facturée à tort. L’administration fiscale a donc rejeté la déduction de cette TVA chez le locataire.

L’administration fiscale et la CAA de Versailles ont ainsi refusé la qualification de compléments de loyers et ont considéré qu’il y avait cession d’une partie autonome d’une entreprise au sens des dispositions TVA.

La délimitation des frontières de la dispense de TVA est une tâche difficile.

La jurisprudence communautaire nous incite à retenir une interprétation large de ce mécanisme (voir notamment CJUE 10 novembre 2011, C-444/10, SCHRIEVER). Notre culture française tend toutefois à limiter son application à des hypothèses classiques de transmission d’entreprises (voir les commentaires du BOFIP). Cette conception stricte a déjà soulevé des difficultés lorsque l’on a découvert que la dispense devait également être appliquée, en matière immobilière, lors de la vente d’un immeuble accompagnée du transfert d’un bail. Cette découverte n’a cependant toujours pas été « digérée » dans la mesure où plus de 10 ans après cette reconnaissance, les opérateurs attendent encore des commentaires officiels qui viendraient préciser les cas d’application et de non application. Ces commentaires officiels permettraient d’éviter que la dispense de TVA ne se transforme en « machine à redressements » , comme au cas particulier, et demeure cantonnée à ses buts premiers, à savoir : simplification administrative et préservation de la trésorerie des entreprises.

Pour mémoire, les faits de l’affaire étaient les suivants :

- Aux termes du bail :  le bailleur met à la disposition du preneur un local dans un centre bénéficiant d’une attractivité commerciale préexistante. En conséquence le preneur est redevable envers le bailleur d’un droit d’entrée d’un montant unique et forfaitaire de 600 000 Euros HT. [...]  Ce droit d’entrée restera définitivement acquis au bailleur, dès la prise d’effet du bail, en contrepartie des avantages de la propriété commerciale conférée au preneur [...]
- Le locataire a porté en immobilisation à son bilan l’acquisition d’un fonds de commerce pour un montant de 600 000 euros, ce chiffre étant porté au tableau n°2050 à l’actif du bilan et au tableau n°2054 des immobilisations
- Le locataire ne s’est pas prévalu pas d’une erreur comptable

« Cette décision devra être confirmée »

27
mar
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Résiliation anticipée d’un bail commercial – locataire – risques TVA

 

La CAA de Marseille (28 février 2017, n° 15MA01437, SARL PISTOU) vient de confirmer les deux redressements suivant effectués chez un locataire :
- Taxation à la TVA de l’indemnité reçue du bailleur dans la mesure où le locataire lui aurait rendu un service qui consisterait en la libération anticipée des locaux et la possibilité ainsi offerte au bailleur d’envisager une réaffectation économiquement plus viable des biens loués. Cette décision est dans le prolongement de l’arrêt CATLEYA du Conseil d’Etat. Nous avons toutefois relevé les pratiques contraires de certains services vérificateurs (voir notre article du 23 janvier dernier) ;
- Reversement d’une partie de la TVA précédemment déduite au titre des constructions sur sol d’autrui effectuées par le locataire. Alors même que l’immeuble en question est voué à disparaître à l’occasion de la réalisation d’une opération immobilière envisagée par le bailleur, la cour considère que le locataire doit, au titre des régularisations de TVA, reverser une partie de la TVA précédemment déduite.

21
mar
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Location d’immeuble – Prix anormalement bas – droit à déduction de la TVA

 

La CAA de Bordeaux vient de rappeler que la location d’un immeuble consentie à un prix anormalement bas, constitue néanmoins une activité économique et ne prive pas le bailleur du droit à déduction de la TVA, lorsque cette location est taxée à la TVA.

Il n’en irait différemment que si l’opération devait être considérée comme une libéralité.

CAA Bordeaux 9 mars 2017, nº 15BX01014

 

 

14
mar
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Loyer – abandon de créance – conséquences TVA

 

Selon la CAA de Nancy (CAA de Nancy, 2 février 2017, N15NC01640, RetD Moteurs), un abandon de créances procède d’un acte de disposition qui s’analyse comme un encaissement suivi d’une libéralité envers le débiteur, ledit encaissement rendant exigible le montant de la TVA.

Un locataire qui avait bénéficié d’un abandon de créance de la part de son bailleur, avait considéré avoir droit à la déduction de la TVA correspondant aux loyers concernés par l’abandon.

La CAA de Nancy conteste le bien-fondé de cette analyse et rejette cette déduction au motif que la créance ne pouvait pas être considérée comme définitivement abandonnée, l’abandon de créance ayant été consenti sous réserve d’une clause de retour à meilleure fortune.

Le principe selon lequel l’abandon de créance déclencherait l’exigibilité de la TVA devra être confirmé dans la mesure où :
- de manière constante, le juge considère que l’assiette de la TVA est en principe constituée par la contrepartie réellement reçue (voir par exemple, l’affaire 330/95, Goldsmiths Ltd) ;
- s’agissant des livraisons de biens et des prestations de services (e.g. les loyers) pour lesquelles le prestataire a opté pour les débits, le conseil d’Etat a jugé que l’abandon de créance permet de mettre en œuvre la procédure des impayés de l’article 272, 1 du CGI afin de récupérer la TVA initialement versée à l’administration fiscale ;
- le législateur fait en sorte que les opérations sur les créances ne déclenchent pas l’exigibilité de la TVA due au titre de l’opération sous-jacente (voir en dernier lieu la modification de l’article 269, 2-c) du CGI afin de neutraliser les transmissions de créances).

13
mar
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Ancien régime – TVA sur marge – terrains à bâtir

 

Le conseil d’État vient de valider une nouvelle fois l’application du régime de TVA sur marge aux cessions de terrain à bâtir effectuées, avant le 11 mars 2010, par des marchands de biens ou des lotisseurs, à des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles que ces personnes affectaient à un usage d’habitation.

CE 10 mars 2017, nº 392946

 

2
mar
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Maisons individuelles – dommage ouvrage – régime de TVA

 

L’administration fiscale vient de préciser le régime de TVA applicable aux opérations d’assurance qui sont proposées par les vendeurs d’un bien (BOI-TVA-CHAMP-30-10-60-10-20170301 § 260). L’administration indique que l’opération d’assurance doit être dissociée de la vente du bien lorsque deux conditions sont remplies : (i) la prestation d’assurance est facultative et (ii) une telle prestation d’assurance peut être recherchée auprès d’un autre opérateur que celui réalisant la vente du bien à assurer. Lorsque ces conditions sont remplies, la prime d’assurance versée par le client au vendeur du bien est exonérée de la TVA.

Ces commentaires qui ne concernent pas, de prime abord, le secteur de l’immobilier, relancent cependant la question du régime de TVA applicable à la fourniture d’une « dommage ouvrage » par les constructeurs de maisons individuelles. En effet, si cette assurance est obligatoire, le client peut s’adresser à l’assureur de son choix.

La dommage ouvrage n’est donc pas concernée par ces commentaires. Toutefois, compte tenu des particularités de cette assurance, la solution ne devrait-elle pas être identique ?

Article rédigé avec la participation de Mélanie Michenot, avocate

 

23
fév
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Résidences Sénior (2ème génération) – hébergement – TVA – taux applicable

 

Un arrêt récent de la CAA de Paris (CAA Paris, 9 février 2017, N° 15PA02216, SAS Les Jardins d’Arcadie) rappelle qu’il existe un débat sur la notion de « maisons de retraite » au sens de l’article 278-0 bis, C du CGI qui prévoit un taux réduit de TVA de 5,5% en faveur de la fourniture du logement et de la nourriture dans ces établissements. La question se pose en effet de savoir si des résidences sénior peuvent être qualifiées de maisons de retraite au sens de la TVA, sachant que la notion de « maisons de retraite » n’a pas été définie par le CGI.