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Articles récents

1
avr
news-TVA

TVA sur marge – nouvelle question préjudicielle

CAA de LYON, 5ème chambre, 18/03/2021, 19LY00501, Inédit au recueil Lebon

La SARL Les Anges d’Eux, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 15 mars 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a cédé cinq terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.

La SARL Echo 5, qui exerce la même activité de marchand de biens, a acquis le 29 septembre 2011 une propriété bâtie, comprenant une maison d’habitation avec cour et jardin, des dépendances, une source et un terrain boisé. Après avoir procédé à plusieurs redécoupages parcellaires des terrains, elle a notamment revendu quatre lots comme terrains à bâtir à différents acquéreurs, en assujettissant également chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.

La SAS Cletimmo, qui exerce la même activité, a acquis le 4 juin 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a notamment procédé à deux cessions de terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.

Question préjudicielle renvoyée par la CAA de Lyon à la CUJE

« L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :
– lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;
– lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots »

En attendant la réponse à cette question, ceux qui y ont un intérêt peuvent sécuriser leurs opérations en opposant les commentaires publiés au BOFIP ou dans les réponses ministérielles. A cet égard, nous suivrons avec intérêt une question n° 35554 publiée le 12 janvier 2021 dont la réponse n’a pas encore été apportée.

29
mar
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Taxe d’aménagement – pas de « netting » en cas de reconstruction

 

Pour mémoire, la taxe d’aménagement est assise sur la surface de la construction créée à l’occasion de toute opération de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments.

Dans une décision « Mentionnée aux tables du recueil Lebon », le Conseil d’Etat rappelle que doit être regardée comme une reconstruction, une opération comportant la construction de nouveaux bâtiments à la suite de la démolition totale des bâtiments existants. Dans ce cas, la taxe d’aménagement est assise sur la totalité de la surface de la construction nouvelle, sans qu’il y ait lieu d’en déduire la surface supprimée (CE 25 mars 2021, 431603)

Cette situation est à bien distinguer de la notion d’agrandissement (l’analyse de la décision du 25 mars 2021 dans la base ariane fait une indication en ce sens).

En effet, dans une autre décision également « Mentionnée aux tables du recueil Lebon » relative à l’ancienne taxe locale d’équipement, le Conseil d’Etat avait jugé que devait être regardée comme un agrandissement une opération ayant pour conséquence, déduction faite, le cas échéant, de la SHON supprimée, l’augmentation nette de la SHON d’un bâtiment préexistant (CE 10 mai 2017, n° 393485).

En clair, en cas d’agrandissement, la surface supprimée est déductible de la surface créée. En cas de reconstruction, seule la surface créée est prise en compte.

8
fév
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TVA – TAB – terrain de camping

 

La CAA de Nantes vient de juger le régime de TVA applicable à la cession de parcelles par le gestionnaire d’un terrain de camping dans le but d’y poser des habitations légères de loisirs (arrêt SNC Loisirs 14, 19NT01800, du 28 janvier 2021).

Selon la CAA de Nantes, ces parcelles sont constitutives de TAB au sens de la TVA.

A cet égard, la CAA de Nantes relève :
En droit
- le fait que le POS permet dans la zone concernée l’édification de certaines constructions, au titre desquelles des habitations légères de loisirs que la Cour qualifie de constructions au regard de la TVA (il ne nous semblait pourtant pas nécessaire de qualifier les constructions en cause pour déterminer si les terrains étaient ou non constructibles dans la mesure où il s’agit, en principe, d’une analyse objective, qui ne tient pas compte des constructions qui vont être effectivement édifiées)
- la circonstance que les parcelles cédées en lots aient fait l’objet d’aménagements de viabilisation, qui ont été utilisés lorsqu’elles servaient de terrains de camping ou de caravaning, n’a pas pour effet de leur donner un caractère bâti (point qui a été confirmé à l’occasion d’une affaire particulière dans un rescrit non publié de l’administration centrale)
- le fait que les cessions de parcelles incluent également une quote-part des bâtiments communs à la résidence est sans incidence, eu égard à la teneur des actes conclus entre les parties, desquels il ressort que la SNC Loisirs 14 n’a pas vendu aux particuliers à titre principal (pour un prix global) des parcelles comportant une construction achevée depuis plus de cinq ans.
En opposabilité
- le BOFIP (BOI TVA-IMM-10-10-10-20 § 20) ne permet pas de retenir une analyse différente

26
jan
news-TVA

dispense de TVA – 257 bis – crédit-bail – levée d’option – crédit-preneur exploitant hôtelier

 

Une question écrite a été déposée afin de valider les solutions généralement obtenues par rescrit en matière de 257 bis du CGI mais qui peuvent, dans d’autres dossiers, donner lieu à des redressements ponctuels, à savoir :

- l’activité hôtelière est assimilée à une location ;

- les locaux de type restaurant, salles de séminaire ou encore spa ne bloquent pas la dispense au titre d’une occupation partielle par le crédit-preneur.

Consulter la question écrite N° 35808

 

14
jan
news-TVA

Fiscalité du bail réel solidaire (BRS) – Webinar de l’Union Sociale pour l’Habitat

 

La loi ELAN a introduit un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété : les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS). De nombreux opérateurs sont impliqués dans des opérations déjà engagées ou en projet.

La loi de finances pour 2021 vient d’apporter des modifications sur le régime fiscal de ces opérations.

A cette occasion, l’Union Sociale pour l’Habitat organise un webinar :

« La fiscalité du BRS, un enjeu pour réussir les opérations » le lundi 1er février 2021 de 14h à 16h30

Pour vous inscrire et visualiser le programme, c’est par ici.

Pour mémoire, notre précédent article sur le sujet.

13
jan
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TVA sur marge – une QE a été déposée pour sécuriser le régime

 

Afin de dissiper tout malentendu à la suite de la reprise de l’arrêt Promialp au BOFIP, une question écrite a été déposée par Monsieur le Député Romain Grau afin de sécuriser les points suivants :

- le régime de la marge s’applique non seulement aux biens inscrits en stock mais également aux biens inscrits en immobilisation (terrains ou bâtiments), ce qui semble évident à la lecture de certains passages du BOFIP et qui mérite donc d’être indiqué « noir sur blanc » ;

- la condition d’identité présente une double nature, à savoir juridique et physique, sous réserve de la possibilité offerte par la réponse Vogel d’ignorer la composante physique ;

- s’agissant de la composante juridique, ne sont pas pris en considération les travaux qui ne conduisent pas à un changement de qualification du bien au regard de la TVA ainsi que, s’agissant des terrains, les travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications) ;

- s’agissant  toujours de la composante juridique, le passage de terrain non à bâtir à terrain à bâtir est compatible avec le respect de la condition d’identité juridique.

Les lecteurs les plus assidus verront ici la volonté de créer un pare-feu s’agissant des questions préjudicielles posées dans l’affaire Icade Promotion Logement, en tout cas jusqu’à la publication l’arrêt de la CJUE. En effet, compte tenu des questions posées, cet arrêt pourrait quasiment marquer la fin du régime de TVA sur marge, ce qui ne serait clairement pas une bonne nouvelle.

Consulter la question écrite N° 35554

8
jan
MOZAIC

TVA sur marge – prise en compte du terrain d’assiette des parties communes d’un lotissement

 

Le calcul de la TVA sur marge qui peut être résumé comme : prix de vente – prix d’achat – droits payés lors de l’achat, prend en compte le prix d’achat et la surface des terrains d’assiette des parties communes du lotissement qui sont cédées gratuitement à la collectivité publique.

Ce principe a été rappelé par la CAA de Bordeaux et la CAA de Marseille à l’occasion de deux affaires issues de redressements soutenant des solutions différentes l’une de l’autre.

CAA Marseille 17 décembre 2020, n° 20MA00636, SARL SAUL

CAA Bordeaux 9 juillet 2020, n° 18BX02878, Soc Commerciale Industrielle Immobilière

4
jan
news-TVA

LF 2021 – Art. 162 (45) – Création d’un régime de groupe de TVA – aspects immobiliers

 

Au 1er janvier 2023, les premiers groupes TVA français commenceront à fonctionner.

Il s’agit d’une nouveauté importante.

En effet, pour le dire simplement, un groupe TVA c’est la faculté, sous certaines conditions, de former un seul assujetti à partir de plusieurs entités juridiques.

Cette faculté aura de nombreuses conséquences pratiques et notamment l’instauration d’un régime de TVA spécifique s’agissant des ventes d’immeubles intra-groupe, ce qui nécessitera de se poser de nouvelles questions, de rédiger de nouvelles clauses ainsi que d’assurer de nouvelles transmissions d’informations TVA pour suivre le fameux « contrat de 20 ans » s’agissant de la TVA déductible au titre de l’immeuble. Nous y reviendrons lorsque ce régime sera précisé.

Le groupe TVA sera « à la carte » dans le sens où l’on pourra choisir parmi les entités juridiques qui rempliront les conditions pour en faire partie, celles qui y entreront effectivement. Dans la mesure où l’entrée dans le groupe pourra avoir des conséquences s’agissant des droits à déduction, il conviendra de réfléchir à l’opportunité de faire entrer ou non des structures immobilières dans un groupe TVA qui comportera des entités juridiques partiellement récupératrices.

Enfin, le groupe TVA pourra être un nouvel outil pour certaines structures immobilières tels que des fonds immobiliers afin, le cas échéant, de simplifier la gestion et la récupération de TVA au sein du fonds.

A suivre donc avec intérêt !

Consulter l’article 162 

2
jan
news-TVA

LF 2021 – Art. 50 (9 undecies) – TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires LLI – simplification

 

L’article 50 simplifie et renforce le ciblage du taux intermédiaire de 10% de la TVA applicable au logement intermédiaire.

Dans cette optique, les modifications suivantes sont apportées :
– le bénéfice du taux intermédiaire de 10% est étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location (art. 279-0 bis A, I-2°) (voir à cet égard notre article concernant le démembrement en matière de LLI) ;

Nota : Nous attendrons la publication des commentaires de l’administration fiscale pour savoir si le taux de 10% est, dans ce cas, également applicable à la livraison faite au nu-propriétaire.

– le bénéfice du taux intermédiaire est également étendu, afin de limiter les impacts sur l’artificialisation des sols, à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, au-delà des seuls locaux à usage de bureaux lorsque cette transformation conduit à un immeuble neuf au regard de la TVA (voir notre article concernant les rénovations second œuvre avec planchers porteurs) (art. 279-0 bis A, I-5°);

– les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixité sont simplifiées, dans le sens d’un assouplissement, en recourant à une proportion évaluée en nombre de logements plutôt qu’en surface, de 25 % de l’ensemble immobilier (art. 279-0 bis A, II-B) ;

– la procédure administrative de l’agrément préalable, qui ne se justifie plus au regard de la simplification de la clause de mixité, est supprimée pour fluidifier les opérations.

Afin de permettre le suivi de la réalisation des logements intermédiaires, une transmission d’information à l’administration en continu est instaurée, par le biais d’une obligation déclarative introduite dans le code de la construction et de l’habitation (art. L 302-16-1 du CCH)

En outre, sur le plan matériel, l’ensemble des conditions de localisation, auparavant appréciées à la date de signature de l’agrément, le seront désormais à la date du dépôt de la demande du permis de construire (art. 279-0 bis A, I-3° et II-A).

Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements réalisées à compter du 1er janvier 2021 intervenant dans le cadre d’opérations de construction ou de transformation n’ayant pas fait l’objet d’un agrément conformément à l’article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2021.

Consulter l’amendement dont est issu cet article (Sénat)

Consulter le rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale en nouvelle lecture

Consulter l’article 50 

 

30
déc
reno

LF 2021 – Art. 9 quinquies – non adopté – Application des taux réduits de TVA aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens

 

En première lecture, le Sénat a adopté, à l’initiative de Valérie Létard (Union centriste) et de Marie-Noëlle Lienemann (CRCE) deux amendements identiques visant à appliquer les taux réduits de TVA aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens aux mêmes conditions, et sous les mêmes garanties, que celles applicables aux constructions neuves.

Cet article additionnel a par la suite été supprimé par l’Assemblée nationale en nouvelle lecture.

L’objet de ces amendements était le suivant :

« L’article 278 sexies du code général des impôts définit les logements sociaux susceptibles de bénéficier d’un taux réduit de TVA (taux de 5,5% ou 10% en fonction du type de logement et du type de ménages auxquels il est destiné).

Historiquement, l’application de ces taux réduit était prévue uniquement pour les constructions neuves. Toutefois, compte tenu de la raréfaction du foncier dans les zones tendues où les besoins de logements sociaux sont élevés, de plus en plus d’opérations de logements sociaux sont issues de la transformation d’immeubles anciens déjà bâtis, que les bailleurs sociaux affectent, après travaux de rénovation, au logement social. Le législateur a pris en compte cette situation en admettant, dans certains cas, que les taux réduits de TVA puissent s’appliquer à des opérations réalisées à partir d’immeubles anciens.

Il est proposé d’aller plus loin en admettant, de manière générale, l’application des taux réduits aux créations de logements sociaux réalisées à partir de la transformation d’immeubles anciens, ceci sous les mêmes conditions et garanties que celles applicables aux constructions neuves (conditions liées au financement, au conventionnement APL, à la durée d’affectation etc.).

Cette proposition permettra notamment de favoriser les montages dans lesquels une entreprise vend un immeuble ancien à usage de bureau à un bailleur social en vue de la transformation des locaux en logements sociaux. On rappelle que ce type de vente est en principe exonéré de TVA mais que les vendeurs peuvent opter pour la TVA -situation de plus en plus fréquente dès lors que l’option permet au vendeur d’éviter un reversement de la TVA précédemment déduite sur des travaux ou autres investissements réalisés précédemment dans l’immeuble. L’enjeu est donc de pouvoir appliquer le taux réduit en cas d’option. »

Ces amendements permettaient notamment de résoudre une problématique qui est apparue lors de la réforme de la TVA immobilière s’agissant de la qualification fiscale des travaux de rénovation.

En effet, en simplifiant, de 2006 à 2010, l’administration fiscale admettait que la remise à neuf (au-delà d’une certaine proportion) des éléments de second œuvre dans un immeuble qui ne comportait que des planchers dits porteurs, conduisait à un immeuble neuf et bénéficiait le cas échéant des taux réduits prévus en faveur des logements sociaux et assimilés (voir l’instruction « 8 A-1-06 » en matière de champ de la TVA immobilière qui, au passage, retenait une solution diamétralement opposée en matière de taux de TVA par l’instruction « 3 C-7-06« ).

En 2010, l’administration fiscale a fait évoluer ses commentaires, le texte du CGI demeurant sur ce point, quant à lui, identique, et a indiqué qu’une telle rénovation ne conduisait plus à un immeuble neuf (voir en dernier lieu BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 point 250).

Afin de garantir la pérennité des solutions, un commentaire a été introduit en matière de taxe de publicité foncière afin de continuer à pouvoir, sous certaines conditions, considérer qu’une telle rénovation conduisait à un immeuble neuf, non plus en matière de TVA, mais uniquement en matière de TPF s’agissant de l’engagement de construire et du taux réduit de TPF à la revente (0,71498%) (voir en dernier lieu BOI-ENR-DMTOI-10-40 points 120 et 230).

Rien n’a cependant été prévu en matière de taux de TVA dans le logement social et assimilé dans cette hypothèse.

Cette situation mériterait donc d’être améliorée.