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Articles récents

31
mai
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Transfert d’universalité – TVA facturée à tort – application à l’hôtellerie

 

Une décision de la cour administrative d’appel de Nantes montre que l’administration fiscale peut effectuer des redressements chez l’acquéreur au titre d’une TVA facturée à tort (i.e. rejet de la TVA déductible) lorsqu’elle estime que la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis aurait dû être appliquée. 

Sur le fond, dans une affaire où la TVA a été facturée alors que l’administration considérait que la dispense devait être appliquée, le juge ne suit pas l’administration fiscale sur l’application de l’article 257 bis, ce qui est heureux pour le contribuable concerné, mais ce qui pose problème dans la mesure où la pratique aurait conduit à une telle application sur la base des solutions émises par la DLF. 

Au cas particulier, en simplifiant, il s’agissait d’une société d’exploitation hôtelière qui avait cédé les murs à une société A et le fonds  hôtelier à une société B à laquelle la société A donnait en location les murs.

 Dans cette hypothèse, toutes les autres conditions étant réputées remplies, les rescrits émis par la DLF laissent à penser que la cession des murs aurait bénéficié de la dispense dans la mesure où cette cession permettait au cessionnaire de poursuivre une activité économique proche de celle du cédant, à savoir une activité locative soumise à la TVA, l’activité hôtelière étant également considérée comme une activité locative au regard de la TVA (sous réserve de la problématique de l’occupation partielle au titre du restaurant qui a également fait l’objet de rescrits nominatifs confirmant l’application de la dispense). 

L’application de l’article 257 bis du CGI pouvait également être envisagée dans la mesure où l’activité hôtelière qui était exercée par l’entreprise cédante, était reprise « ensemble » via deux sociétés appartenant au même groupe acquéreur. 

La décision de la CAA de Nantes rappelle les difficultés de délimitation du périmètre d’application de la dispense de TVA s’agissant de la question de savoir ce que l’on entend par « partie d’entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome ». Ceci étant dit, dans la mesure où l’article 257 bis présente un caractère obligatoire lorsque les conditions sont remplies et que ce dispositif ne constitue pas un cadeau fait au contribuable,  l’administration fiscale pourrait utilement publier la grille de lecture qu’elle entend retenir de ce dispositif. Ceci renforcerait indéniablement la sécurité juridique des transactions.

CAA_Nantes_21_04_2016_14NT02617

31
mai
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – surface de stationnement – rescrit DLF

 

La DLF a confirmé dans une affaire particulière que les surfaces de stationnement n’étaient pas soumises à la taxe additionnelle prévue par l’article 1599 sexies du CGI.

 

 

20
mai
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Dispense de TVA – état des droits à déduction – acquisition de sociétés immobilières

Lorsque la vente d’un immeuble relève de la dispense de TVA, le transfert des droits à déduction entre le vendeur et l’acquéreur doit être formalisé et documenté.

Nous avons proposé un formulaire pour aider les professionnels, afin qu’une documentation TVA correcte puisse être annexée à l’acte d’acquisition (http://taximmo.fr/category/formulaire-257-bis/).

La bonne pratique consiste à également utiliser ce formulaire en cas d’acquisition d’une société immobilière (principalement lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA). L’acquéreur des parts aura ainsi une parfaite connaissance de la TVA à régulariser au titre de l’immeuble et sera en mesure, le cas échéant, de préparer la documentation nécessaire en cas de vente de l’immeuble soumise à l’article 257 bis du CGI.

 

17
mai
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – demande de rescrit et dépôt d’une question écrite

 

Une demande de rescrit a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les surfaces de stationnement ne sont pas soumises à la taxe additionnelle de 0,6%.

Une question écrite a également été déposée par Monsieur le Député Daniel Fasquelle afin de préciser la position de l’administration fiscale lorsque l’acquisition d’un immeuble est assortie d’un engagement de revendre.  

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-95848QE.htm

Voir sur ce point notre précédent article : http://taximmo.fr/taxe-additionnelle-aux-dmto-sur-les-cession-de-locaux-a-usage-de-bureaux-en-ile-de-france-acheves-depuis-plus-de-5-ans-publication-du-bofip/

 

4
mai
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Construction d’un immeuble – perte de la TVA récupérable en raison d’un report tardif sur la déclaration de TVA

Un arrêt récent de la CAA de Marseille rappelle que la déduction de la TVA (i.e. le report sur la déclaration de TVA) doit être effectuée avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’exigibilité chez le fournisseur (article 208 de l’annexe II au CGI). 

Une SCI qui a vendu un immeuble en VEFA s’est ainsi vue contestée la récupération de la TVA grevant l’acquisition du terrain d’emprise des constructions.  

La SCI invoquait le régime spécifique des redevables occasionnels afin de justifier du timing de son droit à déduction. Cet argument n’a toutefois pas été retenu par le juge. 

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechExpJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032446765&fastReqId=2005089275&fastPos=25

4
mai
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Bail à construction – participation travaux versée dans un contexte particulier – régime de TVA

Une décision récente de la CAA de Nantes concerne une participation travaux versée dans un contexte particulier de bail à construction. Contrairement à l’administration fiscale, le juge considère que cette subvention ne devait pas être soumise à la TVA. 

Le contexte était le suivant. 

La commune d’Agen avait donné à bail à construction à la SARL Cap Cinéma Agen un terrain non bâti sur lequel celle-ci s’était engagée à édifier puis à exploiter un complexe cinématographique. Le bail à construction prévoyait que l’offre de la SARL Cap Cinéma Agen avait été formulée en tenant compte de ce que la commune d’Agen prenait à sa charge la construction d’un parc de stationnement public situé sous le complexe cinématographique ainsi que du futur plancher bas de ce complexe. Toutefois, compte tenu de la renonciation de la commune d’Agen à la réalisation de ce parc de stationnement, la SARL Cap Cinéma Agen devenait cependant tenue de réaliser elle-même les fondations et le plancher bas. Dans ces circonstances, la commune d’Agen s’était engagée à rembourser le montant des travaux relatifs aux fondations et au plancher bas ainsi que les frais d’ingénierie correspondants.

L’administration a estimé que ce remboursement devait être soumis à la TVA.  

Le juge relève toutefois que la somme litigieuse a été versée, à titre de subvention, pour couvrir les coûts supplémentaires et justifiés d’édification de fondations, ayant résulté, pour la SARL Cap Cinéma Agen, de la décision de la commune d’Agen de ne pas construire un parc de stationnement sous le complexe cinématographique.  

Le juge relève également que la SARL Cap Cinéma Agen a, jusqu’au terme du bail à construction, la qualité de propriétaire des constructions qu’elle a fait édifier conformément à ce bail. 

Le juge conclut que le versement de la somme litigieuse ne peut être regardé comme la contrepartie d’une prestation de services qui aurait porté sur la fourniture de fondations à la commune d’Agen. Cette somme ne peut d’avantage être regardée comme rémunérant la substitution de la société à la commune dans la réalisation des fondations ni comme rémunérant le service que la société aurait rendu à la commune en acceptant de contracter à de nouvelles conditions.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechExpJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032457994&fastReqId=2018814000&fastPos=16

 

4
mai
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Cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété – droit à déduction de l’usufruitier

Selon une décision récente de la CAA de Bordeaux, l’usufruitier, qui exerce une activité récupératrice de TVA et qui immobilise l’usufruit, n’aurait pas le droit de déduire la TVA transmise par le nu-propriétaire dans l’hypothèse d’une cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété. 

Le juge relève que le transfert de la TVA par le nu-propriétaire à l’usufruitier n’est pas prévu par les textes et que seule l’instruction fiscale permet un tel transfert. Or, le juge considère que l’instruction fiscale, qui est d’interprétation stricte, ne vise pas l’hypothèse de la cession simultanée. 

Cette décision, et le redressement de TVA qui en est à l’origine, vont à l’encontre de l’objectif de la réforme qui était de ne pas laisser un coût de TVA lors d’un démembrement lorsque l’usufruitier affecte l’immeuble, de manière durable, à une activité récupératrice de TVA.  

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do;jsessionid=74AB6EB56A134614809BC21B812912D7.tpdila23v_1?oldAction=rechExpJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032278881&fastReqId=53034344&fastPos=401

27
avr
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TVA – opérations immobilières des collectivités locales

L’administration vient de mettre à jour les fiches relatives à la TVA applicable aux opérations immobilières effectuées par les collectivités locales.

Ces fiches, synthétiques et pratiques, constituent un bon point de départ pour appréhender ces problématiques.

http://www.collectivites-locales.gouv.fr/principales-activites-soumises-a-tva-0

 

7
avr
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – publication du BOFIP

 

L’administration vient d’indiquer que la taxe de 0,6% ne s’applique pas aux engagements de construire.

L’administration vient en effet de publier les commentaires relatifs à la taxe additionnelle de 0,6%, qui a été instaurée par l’article 21 de la LFR 2015 (http://taximmo.fr/lfr-2015-article-21-creation-dune-taxe-additionnelle-aux-dmto-sur-les-cession-de-locaux-a-usage-de-bureaux-en-ile-de-france-acheves-depuis-plus-de-5-ans/).   

Il ressort de ces commentaires que la taxe additionnelle ne s’applique pas aux mutations exonérées de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Les mutations d’immeubles qui s’accompagnent d’un engagement de construire ne sont donc pas soumises à la taxe additionnelle (BOI-ENR-DG-60-10-20-20160406 § 110 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/774-PGP.html). Une certaine lecture de l’instruction et des textes laisse également à penser que les achats comportant un engagement de revendre ne sont pas non plus soumis à la taxe. Ceci devra être confirmé.

Ne sont pas non plus concernés les échanges d’immeubles faits à titre pur et simple ainsi que les apports purs et simples en sociétés passibles du droit fixe. 

 

31
mar
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TVA – Livraisons à soi-même – conséquences de la suppression partielle – publication des commentaires au BOFIP – gestion du droit à déduction de la TVA sur immobilisations – actions à prendre chez les investisseurs fonciers

 

Depuis le 22 décembre 2014, le législateur a restreint le champ d’application des livraisons à soi-même. Les assujettis récupérateurs à 100 % de la TVA n’ont plus à procéder à la taxation de livraisons à soi-même. Dans la mesure où, s’agissant des immobilisations, les livraisons à soi-même permettaient le calcul des régularisations de TVA et étaient prises en considération pour la préparation des états des droits à déduction transmis à l’occasion des ventes relevant de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, les commentaires de l’administration fiscale étaient attendus.

Ces commentaires, qui ont été publiés le 2 mars 2016, confirment largement les principes retenus par le législateur (voir nos articles précédents du 8 janvier 2015 et du 10 novembre 2014).

Face à la technicité du sujet, nous mettons l’accent sur les points d’actions suivants :

1. les assujettis intégralement récupérateurs de TVA (la majorité des bailleurs d’immeubles de bureaux, de commerce et de stockage) doivent mettre en place une documentation comptable spécifique. Une telle documentation ne peut pas être mise en place le jour de la vente de l’immeuble mais doit être constituée tout au long de la vie de l’immeuble. Cette documentation est indispensable en cas de vente de l’immeuble en dispense de TVA (257 bis du CGI) ou en cas de vente de sociétés immobilières. Nous proposons d’animer des ateliers dédiés avec les équipes concernées pour envisager ces problématiques.

2. Contrairement aux idées reçues, les assujettis non récupérateurs de TVA peuvent profiter de cette réforme pour réduire les coûts de TVA liés aux immeubles qu’ils utilisent. Nous pensons ainsi particulièrement aux immeubles utilisés par les cliniques, les assureurs et les établissements financiers.

Ceci étant dit, pour les plus courageux, nous avons relevé les points suivants :

- il n’est pas prévu la possibilité de taxer une livraison à soi-même dans le but de simplifier le support administratif de futures régularisations. Autrement dit, et c’est là l’un des points importants de la réforme, les entreprises qui ne sont plus soumises aux livraisons à soi-même doivent mettre en place une organisation comptable permettant un suivi de la TVA grevant les immobilisations pendant 20 ans.

- les livraisons à soi-même concernent les assujettis non intégralement récupérateurs de la TVA. Par tolérance, certains bailleurs exonérés ne sont pas soumis aux livraisons à soi-même (tolérance des « bailleurs non assujettis »). En revanche, les assujettis qui ne récupèrent aucune TVA sont à présent concernés par les livraisons à soi-même. La tolérance administrative qui permettait la non taxation des livraisons à soi-même a été rapportée (cette tolérance ne concernait pas les livraisons à soi-même d’immeuble).

- les livraisons à soi-même de travaux ne concernent pas les biens en stock.

- les transferts d’immeubles de stock à immobilisation ne sont soumis à livraison à soi-même que si les immeubles deviennent utilisés à une activité non récupératrice de la TVA. Le champ de la taxation est donc restreint. Cela étant, une telle taxation, lorsqu’elle demeure, peut s’avérer lourde de conséquences.

- en ce qui concerne les régularisations de TVA, le point de départ du délai de 20 ans est présumé être la date de dépôt de la DAACT lorsque la livraison à soi-même n’est pas taxée (ce qui permet, dans les faits, de retenir une date identique au cas où la livraison à soi-même est taxée). La base de calcul du reversement prend en considération la TVA grevant l’immobilisation lorsque la livraison à soi-même (d’immeuble ou de travaux) n’est pas taxée. Le suivi de cette TVA, nous l’avons déjà indiqué, requiert la constitution d’une documentation comptable spécifique. Cette documentation comptable est indispensable en cas de contrôle fiscal et en cas de revente de l’immeuble, afin de calculer le reversement des vingtièmes ou afin de constituer la documentation TVA en cas de vente relevant de la dispense prévue par l’article 257 bis du CGI.
- en ce qui concerne le respect de l’engagement de construire, le dépôt en mairie de la DAACT permet de justifier de l’engagement lorsque le constructeur n’est pas soumis à livraison à soi-même.