TVA sur marge – indemnités d’éviction versées aux locataires – attention aux anciens réflexes
On se souvient que les anciennes règles de TVA applicables aux marchands de biens connaissaient un régime de marge. Ce régime a toutefois été supprimé à compter du 11 mars 2010 en raison de son incompatibilité avec le droit communautaire.
Le calcul de la TVA sur marge « nouveau régime » repose sur des règles similaires à celles que connaissait l’ancien régime.
Ainsi, l’article 268 du CGI dispose que la marge TVA est la différence entre le prix de vente et « les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou
de l’immeuble ».
Les instructions fiscales qui commentaient les anciennes règles prévoyaient, à titre de tolérance, selon nous, que les indemnités d’éviction versées aux locataires pouvaient être ajoutées, sous certaines conditions, aux prix d’acquisition (voir à cet égard, l’ancienne documentation de base 8 A 4211).
Ces commentaires ont toutefois été rapportés par l’instruction du 15 mars 2010 et, à ce jour, le BOFIP ne contient aucune tolérance identique.
Dans ces conditions, il apparaît que les indemnités d’éviction versées aux locataires ne peuvent plus être prises en considération pour le calcul de la TVA sur marge « nouveau régime ».
PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : logements sociaux, zone ANRU et PSLA – Art. 19 amendé
- Le taux réduit prévu par l’article 278 sexies du CGU serait ramené de 7% à 5,5% et non pas à 5%. Cette modification se situe dans la lignée de l’adoption de l’article 6 bis (nouveau).
- Ce taux de 5,5% devrait être appliqué aux opérations dont le fait générateur intervient après le 1er janvier 2014. Un amendement de « lisibilité » est venu indiquer que « Toutefois, pour les livraisons d’immeubles à construire, [le taux de 5,5%] s’applique aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en paiement du prix avant la date d’achèvement ». On regrettera l’emploi du terme « Toutefois » qui laisse à penser que cette précision constitue une exception au principe du fait générateur alors qu’elle n’en constitue qu’une application. Les débats sont sur ce point éclairants : « M. Christian Eckert, rapporteur général. Ce n’est pas un amendement de coordination ou de cohérence, monsieur Dumont, c’est plutôt une confirmation puisque telle est déjà la pratique. Le critère prévu par l’article 19 pour l’application du nouveau taux de TVA est le fait générateur. Cela signifie que les acomptes déjà réglés au taux de 7 % seront régularisés au taux de 5,5 %. Votre amendement contribue à garantir l’équilibre des programmes de VEFA en confirmant que cette disposition leur est bien applicable. Abondance de biens ne nuit pas. J’y suis donc favorable. ».
- L’article 19 prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres (voir notre article précédent sur le sujet). « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 16 octobre 2013 ». Ces opérations continueront donc à bénéficier d’un taux de 7%. Les opérations postérieures relèveront, quant à elles, du taux normal, à savoir 20%.
- L’abaissement à 10 ans de la période de détention obligatoire de 15 ans, qui a été prévu en faveur des zones ANRU par le projet de loi est étendu aux PSLA.
Partage verbal de biens immobiliers par des époux en instance de divorce
Le droit de partage de biens immobiliers a sensiblement augmenté le 1er janvier 2012, passant à compter de cette date de 1,1% à 2,5%.
Afin d’éviter de payer les droits lors de la liquidation de leurs régimes matrimoniaux, les époux en instance de divorce pourraient être tentés, après la vente de leur biens immobiliers, de se répartir amiablement le fruit de ces ventes, sans mentionner cette opération dans la convention de divorce.
L’administration fiscale a confirmé que qu’ « en l’absence d’acte, un partage verbal n’est pas soumis au droit de partage. Par suite, le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage ».
Selon notre confrère Guillaume Barbe, une telle pratique apparaît génératrice de risques à deux égards.
D’abord sur le plan civil, des interrogations demeurent concernant la validité même de cette opération de « partage verbal ».
Ensuite sur le plan fiscal, il convient de souligner que la position de l’administration fiscale résulte d’une réponse ministérielle qui n’a pas été reprise par le BOFIP, et qui de ce fait n’est plus opposable à l’administration depuis le 12 septembre 2012.
Une économie fiscale potentielle de 2,5% de droits peut donc remettre en cause la validité même de l’accord entre les ex-époux, alors même que cette économie fiscale n’apparaît plus certaine.
Nous renvoyons sur ce point à l’article paru dans les Petites Affiches du 2 Août 2013, n° 154 dans lequel notre confrère Guillaume Barbe expose les limites et les risques d’une telle pratique. Nous le remercions pour sa contribution à TAXIMMO.
PLF 2014 – Instauration d’une exonération de DMTO en faveur des SPL et SPLA au titre de certaines acquisitions – Art. 8 quater (nouveau)
Les députés ont adopté un article 8 quater (nouveau) pour étendre l’exonération prévue par l’article 1042 du CGI aux acquisitions réalisées par des sociétés publiques locales et par des sociétés publiques locales d’aménagement lorsqu’elles portent sur des immeubles domaniaux reconnus inutiles par le Ministre de la Défense dans le cadre des opérations de restructuration.
Cette exonération serait applicable aux acquisitions effectuées à compter du 1er janvier 2014.
Ces dispositions particulières constituent l’occasion de rappeler que l’administration fiscale n’a pas étendu à ces sociétés l’exonération prévue en faveur des SEM par le paragraphe 130 du BOI-ENR-DMTOI-10-80-10.
