Levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier – DMTO : précisions importantes
Par deux décisions de rescrit nominatives rendues dans des affaires particulières, l’administration fiscale vient de confirmer le régime des DMTO applicables lors de la levée d’option : (I) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu avant le 1er janvier 1996 et (II) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu pour une durée de plus de douze ans entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, publié avant le 31 mai 1997.
Des incertitudes étaient en effet apparues à la suite de la non-reprise au BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-60-20130408 § 60 et suivants) des tolérances administratives (DB 7 C 1442 §13 et §15) qui permettaient, dans les deux cas de figure précités, d’assoir les droits de mutation sur le prix de levée d’option, abstraction faite de sa valeur vénale lorsque cette dernière est supérieure.
CBI conclu avant le 1er janvier 1996, non publié dans les trois mois de sa date
L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI conclu avant le 1er janvier 1996 reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option, que ce contrat ait ou non fait l’objet d’une publication au fichier immobilier notamment lorsque le contrat est d’une durée supérieure à douze ans.
CBI conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, non publié dans les trois mois de sa date mais ayant fait, en tout état de cause, l’objet d’une publication avant le 31 mai 1997
L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI emportant constitution d’un bail d’une durée supérieure à douze ans, conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997 et non publié dans les trois mois de sa date, reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option à la condition que le contrat ait bien été publié avant le 31 mai 1997.
Selon nos informations, le BOFIP ne sera pas corrigé pour réintégrer ces tolérances compte tenu du nombre réduit de CBI concernés par ces mesures.
Article rédigé avec la participation de Xixi Zhang, avocate
Investissements immobiliers et restriction à la liberté de circulation des capitaux : la Commission européenne attrait la Belgique devant la Cour de justice
La Commission européenne vient de saisir la Cour de Justice de l’Union Européenne (IP/15/5201,18 juin 2015) sur la façon dont la Belgique impose, entre les mains de ses résidents, les revenus de biens immobiliers.
La Commission critique le régime fiscal belge qui, pour les besoins de l’impôt, prescrit une méthode différente d’évaluation des revenus selon que les biens immobiliers sont situés à l’étranger ou sur le territoire belge. Selon l’analyse de la Commission, la méthode appliquée aux biens immobiliers situés en Belgique est nettement plus favorable que celle appliquée aux biens similaires situés dans l’EEE, incluant donc la France, de sorte que la législation belge favorise les investissements immobiliers belges.
La Commission considère que cette façon de faire est discriminatoire et contraire à la liberté de circulation des capitaux (art. 63 TFUE).
En matière immobilière, on se souvient que le Conseil d’Etat français avait considéré, dans une affaire relativement similaire, que l’ancien taux « majoré » de prélèvement à la source (art. 244 bis A, CGI) applicable en présence d’associés non-européens de SCI françaises soumises à l’IR constituait une restriction à la liberté de circulation des capitaux (CE, 20 octobre 2014, n°367234).
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
DMTO – vente d’immeubles et condition résolutoire
Une réponse ministérielle récente rappelle les principes applicables en matière de DMTO en ce qui concerne les ventes d’immeubles.
Principe n°1 : La vente d’un immeuble qui contient une condition résolutoire est soumise aux DMTO dans les conditions de droit commun.
Principe n°2 : Si la condition se réalise, l’article 1961 du CGI interdit la restitution des DMTO versés à l’occasion de la vente initiale.
Cette réponse apporte également une précision utile. L’acte qui constate la réalisation de la condition résolutoire est enregistré au droit fixe de 125 EUR (article 680 du CGI)
Management of real estate investment funds and VAT
An important opinion was published on May 20th regarding the VAT treatment applicable to the management of real estate investment funds (Case C-595/13, Opinion, May 20th, 2015, Fiscale Eenheid X NV). Should this opinion be confirmed, it could question the VAT taxation of the services supplied to these funds and deprive the fund managers, as well as some of their suppliers, from their rights to deduct VAT and lead to their liability to the French salary tax.
In essence, it appears from this opinion that the management of any regulated investment funds would be VAT exempt, whatever the form of investment – securities or real estate. The AG also confirms that the concept of « management » shall cover the effective exploitation of the property because this operation is part of the specific tasks of a real estate investment fund.
Such a VAT exemption would deprive suppliers from the right to recover the input VAT and would make them liable to the French salary tax.
At this stage, it is important to remember that this opinion is not binding. It is therefore appropriate to await the decision of the court. However, if the opinion of the AG was to be confirmed, the VAT treatment of the suppliers of regulated real estate funds could be deeply modified.
This issue arises both at a national level and at an international level: for example in the situation where a French company manages a property located in France and provides services to a foreign fund or to a foreign management company, this will impact the way to determine the French suppliers’ deduction rights and their liability to French salary tax.
This being said, it should be noted that France allows to elect for VAT on the management of funds. However, election to VAT may have adverse effects as it applies to all « financial » services supplied by the electing company (except for some listed revenues). Therefore, a VAT election will not always be the answer and it is important to consider the situation on a case by case basis.
French suppliers may want to consider A VAT audit of management companies’ expenses and revenues in order to be prepared for the decision of the Court and its potential consequences.
