Dispense de TVA – demandes de rescrit déposées à la suite des décisions du 23 novembre 2015
Nous avons déposé les demandes de rescrit suivantes afin de demander à l’administration fiscale les suites qu’elle entend donner aux décisions du 23 novembre 2015, sur lesquelles nous vous avons déjà alertées (voir notre article) :
– vente par un marchand de biens d’un immeuble donné en location avec TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) lorsqu’elle précède la revente de l’immeuble accompagnée du transfert de l’activité locative soumise à TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) immédiatement suivie de la revente de l’immeuble à un autre crédit-bailleur aux fins de la mise en place d’une cession-bail, par un opérateur qui a donné en location avec TVA l’immeuble et qui entend continuer cette location après l’opération ;
– idem mais l’opération est précédée de l’achat de la position de crédit-preneur.
Détermination de l’assiette foncière non-amortissable d’un immeuble
Deux décision des 9ème et 10ème sous-sections réunies du Conseil d’Etat en date du 15 février 2016 méritent d’être signalées.
En premier lieu parce qu’elles portent sur un sujet rarement évoqué à ce niveau – la répartition de la valeur d’un immeuble entre la construction et le terrain qui la supporte – et ensuite pour la sagesse dont a fait preuve le Conseil dans la résolution de cette question.
L’administration prétendait déterminer cette répartition par comparaison avec les valeurs des terrains et constructions figurant au bilan de sociétés détenant des biens comparables.
Le Conseil d’Etat n’a pas retenu cette approche. Il a considéré que la répartition devait avant tout être déterminée en se basant sur des transactions portant sur des terrains nus de même nature et réalisées à des dates proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné, ou, à défaut, en déterminant la valeur de la construction à la date d’entrée au bilan à partir de son coût de reconstruction éventuellement diminuée d’une décote représentative de la vétusté du bien et de son état d’entretien.
En ce qui concerne la méthode préconisée par l’administration, à savoir la comparaison avec les bilans d’autres sociétés, le Conseil a rappelé qu’elle n’était envisageable que si les deux précédentes méthodes n’étaient pas applicables (par exemple pour des immeubles anciens selon le Conseil d’Etat) et qu’en tout état de cause, seuls pouvaient être comparés les bilans de sociétés possédant des biens de mêmes caractéristiques (en terme de localisation, de type de construction, d’entretien et de possibilité d’agrandissement) et dont les dates d’entrée aux bilans des immeubles étaient proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné.
Autant dire que la méthode par comparaison des bilans a, dans la majorité des cas, peu de chances d’être retenue. C’est heureux dans la mesure où cette dernière méthode défavorise clairement le contribuable par rapport à l’administration, cette dernière disposant d’une large base de données de bilans de sociétés immobilières auquel les contribuables n’ont pas accès.
Conseil d’Etat, décisions du 15 février 2016, n° 380400, LG Services et n° 367467, SARL Daves
Article rédigé par Christophe Le Bon, avocat
TVA – travaux dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans – nouvel assouplissement formel
Le bénéfice des taux réduits de TVA dépend de la réunion de plusieurs conditions et notamment de la remise d’attestations spécifiques par le client à l’entreprise de travaux.
L’administration vient d’admettre que l’attestation 1301-SD, qui concerne les travaux les moins importants, ne soit pas établie lors ce que le montant des travaux est inférieur à 300 € toutes taxes comprises.
Dans ce cas, l’administration fiscale exige que les informations suivantes figurent sur la facture : nom et adresse du client et de l’immeuble objet des travaux, nature des travaux et mention selon laquelle l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans.
Cet assouplissement entre en vigueur à compter du 2 mars 2016, date de modification du BOFIP.
DMTO – engagement de revendre – application du délai spécial de deux ans prévu en cas de vente « à la découpe »
Dans un arrêt très remarqué du 7 juillet 2015, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré la pratique de l’Administration fiscale consistant à se placer dès l’expiration du délai spécial de 2 ans prévu au dernier alinéa de l’article 1115 du CGI, décompté à partir de la date d’acquisition du bien, pour apprécier le respect – ou non – de l’engagement de revendre pris en application des dispositions de ce même article en cas de ventes dites « à la découpe ».
En effet, selon la Cour, lorsqu’un marchand de biens a acquis un immeuble en s’engageant à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans (4 ans sous l’empire de la législation en vigueur à l’époque des faits litigieux), tout en précisant que ce délai serait ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l’un des droits de préemption des locataires, la revente de logements loués lors de l’acquisition mais libres d’occupation au moment de la revente est soumise au délai de cinq ans et non de deux ans.
Autre point d’attention. On constate que le rescrit 2009/22 FI du 31 mars 2009, relatif à l’articulation des délais de 5 et 2 ans en cas d’acquisitions successives par des assujettis à la TVA, n’a pas été repris au BOFIP consacré au régime spécial des achats destinés à la revente (BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429). Nous avons donc alerté l’Administration fiscale de la non-reprise au BOFIP de sa position antérieurement retenue.
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
Nota : à comparer avec TGI Paris, 9e ch. 2e sect., 30 janv. 2018, n° 16/14758.
« La décision, invoquée par la requérante, de la Cour de cassation du 7 juillet 2015 (Com. 7 juillet 2015, pourvoi n° 13-23.366 Bull. 2015, IV, n° 51) considérant que “ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du CGI, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société”, alors que l’administration fiscale soutenait que l’acquisition de lots occupés déclenchait en elle-même le droit de préemption, n’est pas transposable en l’espèce dès lors que le droit de préemption des locataires a été déclenché par le bailleur »
